На будівельну галузь у нас дивляться з надією. Їй вдалося
вижити у двох кризах, принести в скарбницю і в кишені чиновників і власників
компаній багатомільярдні прибутки, а попутно - витягнути за вуха десятки суміжних
галузей.
Чого не вдалося і не вдається - так це забезпечити дахом
над головою кожного нужденного.
За двадцять років Україна так і не зуміла наростити
обсяги будівництва до радянських. Максимум був досягнутий в бурхливому для
нашого бізнесу 2007 році - тоді кількість зданих новобудов трохи перевищила 50%
від показника 1990-го. Але ж колись кожній родині, яка живе в УРСР, обіцялася
окрема квартира вже в доступні для огляду десятиліття. Чи «світить» українцям
своє житло?
Геть
з комуналок
У 50-ті роки минулого століття радянська влада всерйоз
взялася за вирішення житлового питання. Тоді в комуналках тулилася переважна
частина населення, включаючи парт-еліту. Вольовим рішенням зверху починається
масове будівництво, засноване на промисловому житловому будівництві з
використанням нових на той момент технологій, які дозволяли зводити житло
гранично швидко й економно. Так з'явилися «хрущовки», «чешки», «польки»:
5-12-поверхові типові будинки, які потрібно було не стільки будувати, скільки
збирати як конструктор з вже готових залізобетонних панелей. Ідею «хрущовок»
запозичили в німців: у Берліні та Дрездені подібні блокові будівлі будувалися з
1920-х років. Незабаром радянські будівельники вийшли на стахановські темпи: у
рік здавалося до 110 млн. кв. м житла. До моменту розпаду СРСР комуналки майже
вдалося перемогти: «не розселеними» залишалося лише 14% населення, в УРСР цей
показник був і того нижче - 11%. Збережися колишні темпи і далі, до нинішнього
часу у нас вже не було б жодної родини, яка гостро потребує окрему квартиру,
підрахували фахівці. Проте створення нової країни з новою економікою враз
перекреслило такі перспективи.
Сьогодні тільки черговиків в Україні більше 1 млн.
Більшість чекає новосілля по кілька десятків років. І, судячи з усього, вже не
дочекається. Навіть якщо припустити, що черги зменшаться і будуть рухатися
нинішніми темпами, «середня» тривалість очікування склала б близько 80 (!) років.
Будівництво
з людським обличчям
- Пам'ятаєте, як було за радянських часів? Спочатку
встановлювали намети, будували завод, запускали його, потім поруч з'являлися
будинки, - аналізує Олександр Немтирев, керівник Департаменту маркетингу та
реклами ЖК «Паркове Мiсто» & ЖК «Комфорт Таун» компанії «К.А.Н. Девелопмент
». - Це класична формула розвитку будь-якого населеного пункту в усі часи. Тоді
будівництво було там, де люди. Зараз - там, де гроші. Будівельний ринок України
можна поділити на три сегменти: Київ плюс кілька великих мегаполісів, Крим, і
всі інші регіони. Найбільша активність, звичайно, у першому. У третьому
сегменті, на жаль, житло майже не будується. А це 90% країни. Сьогодні вже всі
розуміють: отримання житла в черзі через 10 років - це маячня. Для цього у
країни немає бюджету. Пора засвоїти: більше безкоштовного житла не буде.
Будівництво стало чистим бізнесом. Тепер головне, щоб це був чесний бізнес, без
«Еліта-центрів». А ось це вже залежить не тільки від юридичної та фінансової
підкованості населення, а й від політичної волі влади. Якщо влада хоче, щоб
щось було побудовано - воно буде побудовано.
Чесний будівельний бізнес - це, звичайно, добре. Проте до
кризи 2008-го він був майже нереальним.
Кризовий
перелом
- Тоді основною умовою отримання дозвільної та
погоджувальної документації, наприклад, в Києві, були гроші, - розповідає
директор проектів компанії «НЕСТ» («ПАТ «Нерухомість столиці») Віталій Грусевич.
- Тобто видача документів перетворилася на бізнес: прийшов, заплатив і отримав
необхідні дозволи. Таку ситуацію створили самі забудовники, оскільки ринок
нерухомості динамічно зростав, і вони були готові заплатити будь-які гроші за
привабливі земельні ділянки, за прискорення отримання дозвільних документів. У
кризу ситуація кардинально змінилася. З одного боку, забудовники вже не готові
платити за отримання документації ті суми, що до кризи. З іншого - чиновники
відвикли видавати дозволи, не отримуючи натомість великої суми грошей. Все
зайшло в глухий кут. З приходом нової влади правила гри почали змінюватися.
Хоча поки рано говорити про те, що корупції немає. Але, наприклад, вже посилено
відповідальність проектних організацій за відхилення від державних будівельних
норм.
У свою чергу Клавдія Бондарева, директор
фінансово-будівельної компанії «Пагода», нарікає: повнокровний розвиток галузі,
як і раніше, гальмується - немає достатніх коштів.
- На жаль, банки досі відмовляють у кредитуванні
будівельних компаній, - говорить вона. - Багато фінустанов в анкеті про вимоги
до позичальника заявляють, що він не повинен займатися торгівлею зброєю,
алкоголем і ... будівництвом.
А без кредитування забудовників і покупців під заставу
споруджуваних об'єктів відновлення будівельного ринку неможливе.
Ущільнюємося?
Отже, за 20 років українське житло з масового
перетворилося на комерційне: куди більш комфортне, якісне і просторе. Але -
категорично недоступне більшості. На двадцятому році незалежності українці
раптом починають приходити до думки, що ... комуналки - не такий вже й поганий
варіант. Кількість покупок кімнат у квартирах з кількома сім'ями в містах
Україна підозріло зростає, в той час як продажі нормального житла залишаються
мало не поодинокими. Що далі?
- У державі повинен заробити інститут розумної іпотеки, -
пропонує формулу порятунку Олександр Немтирев. - Щоб людина отримувала квартиру
не в 75 років, а в 24. І змогла її оплачувати - можливо, за участю держпрограм
підтримки. І не під драконівські відсотки, від яких в іноземців волосся стає
дибки. І держава, і фінустанови це повинні зрозуміти: вкладення в нерухомість -
одне з найнадійніших у світі. Але зрушення у вирішенні житлового питання українців
можливі тільки при здоровій економіці.
Мовою
цифри
За даними Держкомстату, за 1-е півріччя 2011 року в
Україні введено в експлуатацію 2728,8 тис. кв. м загальної житлової площі. Це
на 16% менше, ніж за той же період торік. Трохи більше половини зданого - житло
в багатоквартирних будинках, 0,7% - у гуртожитках. Решта - в будинках з 1-й
квартирою.
У загальній складності в експлуатацію здано 25,1 тис.
квартир (21 тис. - у містах, 4,1 тис. - у селах). Середній розмір міської
квартири - 96,3 кв. м,
сільської - 156,2 кв. м.
Майже третина побудованих квартир - двокімнатні. Ще стільки ж - однокімнатні.
Питома вага міського житла, зданого в цьому році: 76,3%,
сільського - 23,7%. У 2010-му в селах будували більше: питома вага сільського
житла становила 35,7% проти 64,3% міського.
Найбільше будують у Києві та Київській області: 35,2% від
загального обсягу житла.
Еволюція
в «квадраті»
Рубіж 1980-90-х: Будуються панельні та цегляні будинки
масових серій 5-16-поверхової висотності. Загальна та житлова площі гранично
лаконічні, фактично - 7-17
кв. м на 1 людину. Висота стель - 2,55-2,6 м.
1990-ті: За кількістю лідирують панельні та цегляні
будинки 9-16-поверхової висотності як масових серій, так і оновлених -
поліпшених планувань. З'являються перші індивідуальні проекти - 9-17-поверхові
будинки. Загальна та житлова площа збільшується в середньому в півтора рази.
Висота стель - 2,65-2,8 м.
2000-ті: Переважають (42%) будинки поліпшених планувань:
панельні, цегляні, пізніше - монолітно-каркасні. Розвивається будівництво
будинків за індивідуальними проектами (понад 35%). Висотність - 9-28 поверхів.
Висота стель - 2,75-3,5 м.
Будинки колишніх масових серій зводяться поодинично - переважно в сільській
місцевості, у невеликих містах і селищах.
"Аргументы и Факты в Украине"