На
строительную отрасль у нас смотрят с надеждой. Ей удалось выжить в двух
кризисах, принести в казну и в карманы чиновников и владельцев компаний
многомиллиардные прибыли, а попутно - вытащить за уши десятки смежных отраслей.
Чего
не удалось и не удается - так это обеспечить крышей над головой каждого
нуждающегося.
За
двадцать лет Украина так и не сумела нарастить объемы строительства до
советских. Максимум был достигнут в бурном для нашего бизнеса 2007 году - тогда
число сданных новостроек чуть-чуть превысило 50% от показателя 1990-го. А ведь
когда-то каждой семье, живущей в УССР, обещалась отдельная квартира уже в
обозримые десятилетия. «Светит» ли украинцам свое жилье?
Прочь из коммуналок
В
50-е годы прошлого столетия советская власть всерьез взялась за решение
жилищного вопроса. Тогда в коммуналках ютилась подавляющая часть населения,
включая парт-элиту. Волевым решением сверху начинается массовое строительство,
основанное на промышленном домостроении с использованием новых на тот момент
технологий, которые позволяли возводить жилье предельно быстро и экономно. Так
появились «хрущевки», «чешки», «польки»: 5-12-этажные типовые дома, которые
нужно было не столько строить, сколько собирать как конструктор из уже готовых
железобетонных панелей. Идею «хрущевок» позаимствовали у немцев: в Берлине и
Дрездене подобные блочные здания строились с 1920-х годов. Вскоре советские
строители вышли на стахановские темпы: в год сдавалось до 110 млн. кв. м
жилья. К моменту распада СССР коммуналки почти удалось победить:
«нерасселенными» оставалось лишь 14% населения, в УССР этот показатель был и
того ниже - 11%. Сохранись прежние темпы и дальше, к нынешнему времени у нас
уже не было бы ни одной семьи, остро нуждающейся в отдельной квартире, подсчитали
специалисты. Однако создание новой страны с новой экономикой враз перечеркнуло
такие перспективы.
Сегодня
только очередников в Украине больше 1 млн. Большинство ждет новоселья по
несколько десятков лет. И, судя по всему, уже не дождется. Даже если
предположить, что очереди сократятся и будут двигаться нынешними темпами,
«средняя» продолжительность ожидания составила бы около 80(!) лет.
Стройка с человеческим
лицом
-
Помните, как было в советское время? Сначала устанавливали палатки, строили
завод, запускали его, потом рядом появлялись дома, - анализирует Александр
Немтырев, руководитель Департамента маркетинга и рекламы ЖК «Паркове Мiсто»
& ЖК «Комфорт Таун» компании «К.А.Н. Девелопмент». - Это классическая
формула развития любого населенного пункта во все времена. Тогда строительство
было там, где люди. Сейчас - там, где деньги. Строительный рынок Украины можно
поделить на три сегмента: Киев плюс несколько крупных мегаполисов, Крым, и все
остальные регионы. Наибольшая активность, конечно, в первом. В третьем
сегменте, увы, жилье почти не строится. А это 90% страны. Сегодня уже все
понимают: получение жилья в очереди через 10 лет - это бред. Для этого у страны
нет бюджета. Пора усвоить: больше бесплатного жилья не будет. Строительство
стало чистым бизнесом. Теперь главное, чтобы это был честный бизнес, без
«Элита-центров». А вот это уже зависит не только от юридической и финансовой
подкованности населения, но и от политической воли властей. Если власть хочет,
чтобы что-то было построено - оно будет построено.
Честный
строительный бизнес - это, конечно, хорошо. Однако до кризиса 2008-го он был
почти нереальным.
Кризисный перелом
-
Тогда основным условием получения разрешительной и согласительной документации,
например, в Киеве, были деньги, - рассказывает директор проектов компании
«НЕСТ» («ПАО «Недвижимость столицы») Виталий Грусевич. - То есть выдача
документов превратилась в бизнес: пришел, заплатил и получил необходимые
разрешения. Такую ситуацию создали сами застройщики, поскольку рынок недвижимости
динамично рос, и они были готовы заплатить любые деньги за привлекательные
земельные участки, за ускорение получения разрешительных документов. В кризис
ситуация кардинально изменилась. С одной стороны, застройщики уже не готовы
платить за получение документации те суммы, что до кризиса. С другой -
чиновники отвыкли выдавать разрешения, не получая взамен крупной суммы денег.
Все зашло в тупик. С приходом новой власти правила игры начали меняться. Хотя
пока рано говорить о том, что коррупции нет. Но, к примеру, уже усилена
ответственность проектных организаций за отклонение от государственных
строительных норм.
В
свою очередь Клавдия Бондарева, директор финансово-строительной компании
«Пагода», сетует: полнокровное развитие отрасли по-прежнему тормозится - нет
достаточных средств.
-
К сожалению, банки до сих пор отказывают в кредитовании строительным компаниям,
- говорит она. - Многие финучреждения в анкете о требованиях к заемщику
заявляют, что он не должен заниматься торговлей оружием, алкоголем и... строительством.
А
без кредитования застройщиков и покупателей под залог строящихся объектов
восстановление строительного рынка невозможно.
Уплотняемся?
Итак,
за 20 лет украинское жилье из массового превратилось в коммерческое: куда более
комфортное, качественное и просторное. Но - категорически недоступное
большинству. На двадцатом году независимости украинцы вдруг начинают приходить
к мысли, что... коммуналки - не такой уж и плохой вариант. Количество покупок
комнат в квартирах с несколькими семьями в городах Украины подозрительно
растет, в то время как продажи нормального жилья остаются чуть ли не
единичными. Что дальше?
-
В государстве должен заработать институт разумной ипотеки, - предлагает формулу
спасения Александр Немтырев. - Чтобы человек получал квартиру не в 75 лет, а в
24. И смог ее оплачивать - возможно, с участием госпрограмм поддержки. И не под
драконовские проценты, от которых у иностранцев волосы встают дыбом. И
государство, и финучреждения это должны понять: вложение в недвижимость - одно
из самых надежных в мире. Но подвижки в решении жилищного вопроса украинцев
возможны только при здоровой экономике.
Языком цифр
По
данным Госкомстата, за 1-е полугодие 2011 года в Украине введено в эксплуатацию
2728,8 тыс. кв. м общей жилой площади. Это на 16% меньше, чем за тот же период
в прошлом году. Чуть больше половины сданного - жилье в многоквартирных домах,
0,7% - в общежитиях. Остальное - в домах с 1-й квартирой.
В
общей сложности в эксплуатацию сдано 25,1 тыс. квартир (21 тыс. - в городах,
4,1 тыс. - в селах). Средний размер городской квартиры - 96,3 кв. м, сельской - 156,2 кв. м. Почти
треть построенных квартир - двухкомнатные. Еще столько же - однокомнатные.
Удельный
вес городского жилья, сданного в этом году: 76,3%, сельского - 23,7%. В 2010-м
в селах строили больше: удельный вес сельского жилья составлял 35,7% против
64,3% городского.
Больше
всего строят в Киеве и Киевской области: 35,2% от общего объема жилья.
Эволюция в «квадрате»
Рубеж
1980-90-х: Строятся панельные и кирпичные дома массовых серий 5-16-этажной
высотности. Общая и жилая площади предельно лаконичны, фактически - 7-17 кв. м на 1 чел. Высота
потолков - 2,55-2,6 м.
1990-е:
По количеству лидируют панельные и кирпичные дома 9-16-этажной высотности как
массовых серий, так и обновленных - улучшенных планировок. Появляются первые
индивидуальные проекты - 9-17-этажные дома. Общая и жилая площадь увеличивается
в среднем в полтора раза. Высота потолков - 2,65-2,8 м.
2000-е:
Преобладают (42%) дома улучшенных планировок: панельные, кирпичные, позже -
монолитно-каркасные. Развивается строительство домов по индивидуальным проектам
(свыше 35%). Высотность - 9-28 этажей. Высота потолков - 2,75-3,5 м. Дома прежних массовых
серий возводятся единично - преимущественно в сельской местности, в небольших
городах и поселках.
"Аргументы и Факты в Украине"