В Україні може
відродитися обмін квартир - дуже популярний в Радянському Союзі, але який практично
зійшов нанівець за останнє десятиліття. Поштовх йому дасть оподаткування
нерухомості, яке запустять в нашій країні в майбутньому році, пишуть «Вести». Щоб поменше платити державі, громадяни, на яких
числиться багато квадратних метрів, почнуть ними обмінюватися з ріднею.
З чого почалося
Власники житла з
квітня 2014 р. будуть отримувати повідомлення з Податкової про нараховані за
підсумками 2013 р. суми податку на нерухомість. Ним оподатковуються будови, що відносяться
до житлового фонду, а саме - житлові будинки, прибудови, житлові будинки
садового типу, котеджі та кімнати у багатосімейних будинках. Платити його
повинні як фізичні особи, так і юридичні: причому не тільки громадяни України,
а й іноземці. Для фізосіб не обкладаються податком 120 кв. м житлоплощі в
міських квартирах, якщо кілька будинків - 250 кв. м, якщо у
власності - будинки і квартири, сумарна пільга - 370 кв. м. За надлишок
житлоплощі податок нараховується згідно з рішенням місцевих рад і повинен
наповнювати місцеві бюджети. Для квартир до 240 кв. м, житлових
будинків до 500 кв. м,
а також будинків і квартир до 740
кв. м - це до 1% розміру мінімальної заробітної плати на
1 кв. м,
вище цієї межі - до 2,7 % мінімальної зарплати. Практично всі місцеві ради (Київрада
в тому числі) взяли ставки 1 % і 2,7 %, що становить на сьогодні 11,47 грн і
30,96 грн відповідно.
Як це працює
Приміром, в одній
великій родині вся нерухомість оформлена на дідуся: квартира в 90 кв.м,
комфортна дача в 250 кв.м, і будиночок без зручностей в 70 кв. матеріал, який залишився
йому від матері у спадок. Дорослий син з родиною та дітьми постійно живе в
будинку 250 кв. м,
а поруч про запас куплена і оформлена вже на сина ще одна ділянка землі. Отже,
у власності дідуся 90 +250 +70 = 410 кв. м, він повинен заплатити податок за
надлишок 410-370 = 40 кв. м,
всього 40 кв. м
х 11,47 грн. = 458,8 грн на рік. «Здається, небагато. Але ставка податку зараз
прив'язана до мінімальної зарплати, не більше 1 %. Зросте мінімальна заробітна
плата - зросте податок, внесуть зміни до законодавства (наприклад, замість 1 %
візьмуть 3 %), податок зросте. Так що доречно було б переоформити власність», -
вважає молодший партнер юридичної фірми ОМП Кирило Левтеров.
Що вибрати -
договір міни або дарування - залежить від ситуації. На перший погляд, в нашому
випадку будинок, в якому вже живе син із сім'єю, легше подарувати: оскільки дар
йде родичу першого ступеня споріднення (діти / подружжя / батьки), сплачується
тільки нотаріальний збір (1 % від оціночної вартості). Але з іншого боку,
будинок на сусідній ділянці будується трохи менше, в 120 кв. м, коли його
введуть в експлуатацію, вже синові доведеться платити податок на нерухомість (якщо
нічого за ці роки не зміниться - це 120 х 11,47 = 1376,4 грн). Тому дідусеві є
сенс подумати про договір міни: вже побудований будинок на ділянку з
недобудовою.
«Міна зручніша
дарування і у випадку, коли дідусь / бабуся хоче залишити свою квартиру,
приміром, внучці. Адже вони не є родичами першого ступеня, значить, від оціночної
вартості квартири внучка повинна буде оплатити 5 % як податок на дохід фізосіб»,
- радить Левтеров.
Юристи впевнені:
як тільки набудуть чинності нові правила і громадяни заплатять новий податок,
то почнуть частіше замислюватися про перерозподіл майна у своїх сім'ях. І
найчастіше підписуватимуть договори міни, який вигідніше для родичів не першого
ступеня.
Обмінюються неохоче
Зараз обмін
нерухомості не дуже популярний у нашій країні. Приміром, на Aviso - близько 350
пропозицій помінятися проти 73 тисяч про продаж. На Address.ua столиця
представлена усього сімома подібними оголошеннями. « В даний час інститут
обміну житла практично себе вичерпав. Можна сміливо сказати, що він пішов у
площину історії, як мінімум, у тому розумінні, в якому він існував в часи УРСР,
коли особи обмінювалися правом на проживання в житлі», - розповіла «Вестям»
старший юрист ТОВ «ЮК «ДЕ- ЮРЕ» Анна Коваленко.
Формально обмін
займає максимум 3 % всіх операцій на ринку вторинної нерухомості. Причому
більша частина з них - між родичами, друзями чи сусідами, тобто людьми, які
добре знають один одного або район, вважає аналітик консалтингової компанії SV
Development Сергій Костецький.
Гендиректор
консультативного центру нерухомості, оцінки і права Наталія Наумець підтвердила,
що такі угоди - поодинокі, випадкові, найчастіше не виходять навіть за кордон
мікрорайону. «Повинні співпасти бажання всіх сторін. Наприклад, у випадку 1+1=3
повинні бути задоволені очікування мешканців усіх трьох квартир. Це дуже
складно», - говорить вона.
Проте нинішні
варіанти обміну - найрізноманітніші. Трійку на столичній Солом'янці з ремонтом
і меблями плюс позашляховик, наприклад, бажають обміняти на трикімнатну в
центрі. З двійки на Борщагівці мріють переїхати в одноповерховий будиночок без
газу і води, не далі ніж 90 км
від Києва, отримавши за це доплату. Бабуся, що відповідає по телефону, досить
вибаглива. «Де, говорите, у вас будинок? На північ від Києва? У бік Чорнобиля?
Ні, нам такого не треба, мені і на Борщагівці поки що добре».
«Обміняю
трикімнатну квартиру в селищі Ювілейне, чешка, на двокімнатну квартиру на
першому поверсі в селищі Ювілейне з автономним опаленням», - просить майже рік
луганчанин. «Обміняю однокімнатну квартиру в Черкасах на дво-трикімнатну в
Черкасах або будь-який варіант житла в Києві з моєю доплатою», - просить житель
Черкас.
Раз на рік без податків
До договорів
обміну житла застосовуються загальні положення щодо договорів купівлі-продажу.
Вони підлягають нотаріальному посвідченню та держреєстрації. «Є ряд
обов'язкових умов. Нотаріус засвідчує такий договір за наявності оцінки
об'єктів, якими обмінюються, і надання сторонами квитанції (іншого платіжного
документа) про сплату до бюджету податку на дохід від обміну нерухомістю. Дохід
від обміну визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі, але не нижче
оціночної вартості. Ставка податку становить 5%», - роз'яснила юрист ЮГ LCF
Юліана Малєєва.
Умова щодо
перебування майна у власності платника податку понад три роки не
розповсюджується на майно, отримане у спадок. До речі, нагадаємо, реєстрацією
прав власності на нерухомість займається державна реєстраційна служба, а не
БТІ.
«Вести»