В Украине может
возродиться обмен квартир — очень популярный в Советском Союзе, но практически
сошедший на нет за последнее десятилетие. Толчок ему даст налогообложение
недвижимости, которое запустят в нашей стране в будущем году, пишут «Вести». Чтобы поменьше платить государству, граждане, на которых числится
много квадратных метров, начнут ими меняться с родней.
С чего началось
Собственники жилья с
апреля 2014 г.
будут получать уведомления из Налоговой о начисленных по итогам 2013 г. суммах налога на
недвижимость. Ним облагаются строения,
относящиеся к жилому фонду, а именно — жилые дома, пристройки, жилые дома
садового типа, коттеджи и комнаты в многосемейных домах. Платить его должны как
физические лица, так и юридические: причем не только граждане Украины, но и
иностранцы. Для физлиц не облагаются налогом 120 кв. м жилплощади в
городских квартирах, если несколько домов — 250 кв. м, если в
собственности — дома и квартиры, суммарная льгота — 370 кв. м. За избыток
жилплощади налог начисляется согласно решению местных советов и должен
наполнять местные бюджеты. Для квартир до 240 кв. м, жилых домов до
500 кв. м,
а также домов и квартир до 740
кв. м — это до 1% размера минимальной заработной платы
на 1 кв. м,
выше этой границы — до 2,7% минимальной зарплаты. Практически все местные
советы (Киевсовет в том числе) приняли ставки 1% и 2,7%, что составляет на
сегодня 11,47 грн и 30,96 грн соответственно.
Как это работает
К примеру, в одной
большой семье вся недвижимость оформлена на дедушку: квартира в 90 кв.м,
комфортная дача в 250 кв.м, и оставшийся ему от матери в наследство домик без
удобств в 70 кв. м.
Взрослый сын с семьей и детьми постоянно живет в доме 250 кв. м, а рядом впрок
куплен и оформлен уже на сына еще один участок земли. Итак, в собственности
дедушки 90+250+70 = 410
кв. м, он должен заплатить налог за излишек 410-370=40
кв. м, всего 40 кв. м
х 11,47 грн. = 458,8 грн в год. «Кажется, немного. Но ставка налога сейчас
привязана к минимальной зарплате, не более 1%. Вырастет минимальная заработная
плата — вырастет налог, внесут изменения в законодательство (к примеру, вместо
1% примут 3%), налог возрастет. Так что уместней было бы переоформить
собственность», — считает младший партнер юридической фирмы ОМП Кирилл
Левтеров.
Что выбрать –
договор мены или дарения – зависит от ситуации. На первый взгляд, в нашем
случае дом, в котором уже живет сын с семьей, легче подарить: поскольку дар
идет родственнику первой степени родства (дети\супруги\родители), платится
только нотариальный сбор (1% от оценочной стоимости). Но с другой стороны, дом
на соседнем участке строится чуть поменьше, в 120 кв. м, когда его
введут в эксплуатацию, уже сыну придется платить налог на недвижимость (если
ничего за эти годы не изменится — это 120 х 11,47 = 1376,4 грн). Поэтому
дедушке есть смысл подумать о договоре мены: уже построенный дом на участок с
недостроем.
«Мена удобнее
дарения и в случае, когда дедушка/бабушка хочет оставить свою квартиру, к
примеру, внучке. Ведь они не являются родственниками первой степени, значит, от
оценочной стоимости квартиры внучка должна будет оплатить 5% как налог на доход
физлиц», — советует Левтеров.
Юристы уверены: как
только вступят в силу новые правила и граждане заплатят новый налог, то начнут
чаще задумываться о перераспределении имущества в своих семьях. И чаще всего
будут подписывать договоры мены, который выгоднее для родственников не первой степени.
Меняются неохотно
Сейчас обмен
недвижимости не очень популярен в нашей стране. К примеру, на Aviso — около 350
предложений поменяться против 73 тысяч о продаже. На Address.ua столица
представлена всего семью подобными объявлениями. «В настоящее время институт
обмена жилья практически себя изжил. Можно смело сказать, что он ушел в
плоскость истории, как
минимум, в том понимании, в котором
он существовал во времена УССР, когда лица обменивались правом на проживание в
жилье», — рассказала «Вестям» старший юрист ООО «ЮКК «ДЕ-ЮРЕ» Анна Коваленко.
Формально обмен
занимает максимум 3% всех сделок на рынке вторичной недвижимости. Причем
большая часть из них — между родственниками, друзьями или соседями, то есть
людьми, которые хорошо знают друг друга или район, считает аналитик
консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.
Гендиректор
консультативного центра недвижимости, оценки и права Наталья Наумец
подтвердила, что такие сделки — единичные, случайные, чаще всего не выходят
даже за границу микрорайона. «Должны совпасть желания всех сторон. К примеру, в
случае 1+1=3 должны быть удовлетворены ожидания обитателей всех трех квартир.
Это очень сложно», — говорит она.
Зато нынешние
варианты обмена — самые различные. Трешку на столичной Соломенке с ремонтом и
мебелью плюс внедорожник, к примеру, желают обменять на трехкомнатную в центре.
Из двушки на Борщаговке мечтают переехать в одноэтажный домик без газа и воды, не дальше чем 90 км от Киева, получив за
это доплату. Бабушка, отвечающая по телефону, достаточно привередлива. «Где,
говорите, у вас дом? На север от Киева? В сторону Чернобыля? Нет, нам такого не
надо, мне и на Борщаговке пока хорошо».
«Обменяю
трехкомнатную квартиру в поселке Юбилейный, чешка, на двухкомнатную квартиру на
первом этаже в поселке Юбилейный с автономным отоплением», — взывает почти год
луганчанин. «Обменяю однокомнатную квартиру в Черкассах на двух-трехкомнатную в
Черкассах или любой вариант жилья в Киеве с моей доплатой», — просит житель
Черкасс.
Раз в год без налогов
К договорам обмена
жилья применяются общие положения относительно договоров купли-продажи. Они
подлежат нотариальному удостоверению и госрегистрации. «Есть ряд обязательных
условий. Нотариус удостоверяет такой договор при наличии оценки объектов,
которыми обмениваются, и предоставления сторонами квитанции (иного платежного
документа) об уплате в бюджет налога на доход от обмена недвижимостью. Доход от
обмена определяется исходя из цены, указанной в договоре, но не ниже оценочной
стоимости. Ставка налога составляет 5%», — разъяснила юрист ЮГ LCF Юлиана
Малеева.
Налогом не
облагается доход, полученный от обмена не чаще одного раза в течение отчетного
налогового года, т. е. без взноса в бюджет можно обменять жилой дом, квартиру
или их части, комнату, садовый (дачный) дом (включая земельный участок, на
котором расположены такие объекты, а также сооружения и здания, расположенные
на нем), а также земельный участок, который не превышает норму бесплатной
передачи, — если такое имущество принадлежит налогоплательщику более трех лет.
Условие относительно нахождения имущества в собственности налогоплательщика
более трех лет не распространяется на имущество, полученное в наследство.
Кстати, напомним, регистрацией прав собственности на недвижимость занимается
государственная регистрационная служба, а не БТИ.
«Вести»