Це чарівне слово «дача» ... Ще з радянських часів покупка
дачі (земельної ділянки для дачного будівництва) означала придбання якогось
статусу благополучності сім'ї. Сьогодні дача - це те місце, куди прагнуть
громадяни, щоб сховатися від шуму великого міста, місце, де можна подихати
свіжим повітрям, та й взагалі відпочити. Для тих, хто тільки збирається
придбати «куточок природи», хотілося б дати пару-трійку порад.
Отже, якщо ви зважилися придбати земельну ділянку за
містом, то вам слід визначитися, для яких цілей ви будете використовувати
землю. Справа в тому, що всі земельні ділянки в Україні мають певне цільове
призначення, скажімо, для будівництва житлового будинку або для заняття садівництвом
і т.д. Якщо ви купуєте землю для будівництва житла, то, спорудивши на ній
сарайчик і засіявши решту ділянки гречкою (картоплею, кукурудзою і т.д.), ви
ризикуєте накликати на себе гнів «земельного інспектора» з усіма витікаючими
наслідками. До слова, способи придбання дачних ділянок різні, скажімо, згідно
зі ст. 131 ЗК України, громадяни мають право набувати у власність земельні
ділянки на підставі міни, ренти, дарування, успадкування та інших
цивільно-правових договорів, укладання яких здійснюється відповідно до ЦК
України з урахуванням особливостей, встановлених ЗК.
Зрозуміло, порядок продажу і, відповідно, придбання
земельної ділянки, що перебуває у державній та комунальній власності, наділений
деякими особливостями і складностями, пов'язаними з самою процедурою.
Дачу по розписці купити не можна
У тому випадку, якщо ви твердо вирішили роздобути дачу,
то, напевно, найпростішим способом реалізації свого бажання можна назвати
купівлю земельної ділянки, що перебуває у приватній власності. Але і тут вас
можуть чекати труднощі. Адже придбання нерухомості має чітко вкладатися в рамки
відповідного законодавства. Для початку це форма договору. Іншими словами,
передавши гроші за дачу і отримавши розписку від продавця (гроші отримав, сума
така-то, дата, підпис), власником дачі ви не станете, що згодом може призвести
до багатьох неприємностей.
Найпростішою бідою може бути неможливість в майбутньому
продати, подарувати, заповісти придбаний вами райський куточок. Чому? Тому що,
відповідно до ЦК України, договори купівлі-продажу нерухомості (земля, будинки,
дачі і т.д.) обов'язково відбуваються в письмовій формі, засвідчуються у
нотаріуса і реєструються. При цьому, відповідно до ст. 126 ЗК, право власності
на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни
меж, цільового призначення засвідчується цивільно-правовим договором про
відчуження земельної ділянки.
Крім того, при придбанні права власності на земельну
ділянку на підставі договору купівлі-продажу (як у нашому випадку), до такого
договору долучається державний акт про право власності на земельну ділянку, що відчужується.
На держакті про право власності на земельну ділянку нотаріус, який посвідчує
договір, та орган, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно,
роблять відмітку про відчуження земельної ділянки із зазначенням документа, на
підставі якого відбулося відчуження (п. 5 ст. 126 ЗК).
Для того, щоб уникнути різних «непорозумінь» між
продавцем і покупцем землі, ЗК (ст. 132) передбачає обов'язкові умови, які
повинні бути зазначені в договорі купівлі-продажу земельної ділянки. До таких
умов відносяться: найменування сторін (ПІБ); вид договору; предмет договору
(земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового
призначення, складу угідь, правового режиму); документ, що підтверджує право
власності на земельну ділянку; відомості про відсутність заборони на відчуження
ділянки; відомості про відсутність або наявність обмежень для використання
земельної ділянки за цільовим призначенням (наприклад, ділянку здано в оренду,
обтяжена сервітутом); договірна ціна, права та обов'язки сторін; кадастровий
номер земельної ділянки; момент переходу права власності на земельну ділянку.
Якщо з договором і нотаріусом все зрозуміло (є безліч
зразків договорів і безліч нотаріусів, які бажають заробити), то навіщо
потрібна реєстрація? У відповідність до ЗУ «Про державну реєстрацію речових
прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав є обов'язковою,
а інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до
Державного реєстру прав. Права на нерухоме майно, що підлягають держреєстрації,
виникають з моменту такої реєстрації. Це означає, що стати власником дачної
ділянки ви зможете тільки після реєстрації свого права власності на придбану
ділянку.
Не забудь про будиночок
Зрозуміло, коли кошти дозволяють, можна придбати вже, так
би мовити, готову дачу - тобто не тільки ділянку під неї, але і вже зведений на
ділянці об'єкт нерухомості - дачний будиночок і всі інші споруди. У такому разі
не втрачайте пильність і перевіряйте, що саме ви прописуєте у договорі
купівлі-продажу, і чи внесений будиночок в цей договір, чи є дані про нього з
держреєстру. Між іншим, згідно зі ст. 5 ЗУ «Про державну реєстрацію речових
прав на нерухоме майно та їх обтяжень», в держреєстрі прав реєструються права
на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких
є неможливим без їх знецінення та зміни призначення. Так ось, обов'язковій
державній реєстрації підлягають не тільки житлові будинки або квартири, як ми
звикли вважати, а й будівлі, в яких розташовані приміщення, призначені для
перебування в них людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних
цінностей, здійснення виробництва і т.д. А це, як ви розумієте, і є
«завуальовано» названий на законі наш дачний будиночок.
Крім усього іншого, існує ще один підводний камінь
покупки дачі, який, до речі, легко з'ясовується у нотаріуса на підставі даних
держреєстру. Мова йде про майно, що продається дачній ділянці, що знаходиться,
наприклад, у спільній сумісній власності подружжя. Цивільним, Сімейним
кодексами України та іншими актами законодавства, які вже згадувалися,
передбачено чітке правило - для продажу нерухомого майна, що знаходиться у
спільній сумісній власності, необхідна згода обох з подружжя. Тому при
укладанні договору у нотаріуса особиста присутність вашої половини обов'язкова.
В іншому випадку у, м'яко кажучи, обманутого чоловіка виникає право оскаржити
укладену угоду в суді, а ви, покупець, ризикуєте втратити купленого будиночка і
ділянки.
Чи є життя на дачі?
Нарешті, про питання, що найчастішу задається - «чи можна
прописатися (зареєструватися) на дачі?». Відповідь, як не сумно, - немає.
Навіть у тому випадку, якщо ваш дачний будиночок більше нагадує палац, і таким
хоромам можна лише заздрити - все одно «ні». Звичайно, з точки зору теорії,
домогтися права прописки на дачі (за умови, що дачний будиночок придатний для
проживання) можна в судовому порядку, але це тільки теорія. Причому таку спробу
можна зробити лише тоді, якщо дача - єдине ваше можливе місце проживання, а сам
будинок придатний для постійного проживання.
Все ґрунтується на підході законодавця до визначення
дачного будинку - це житловий будинок для використання протягом року з метою
заміського відпочинку (Наказ Держкомітету будівництва, архітектури та житлової
політики України № 127 від 24.05.2001 «Про затвердження Інструкції про порядок
проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна »). Звідси
висновок - постійне місце реєстрації не може бути обмежене одним роком, та й
постійне місце проживання важко назвати проживанням з метою заміського
відпочинку, погодьтеся.
Хоча, приміром, у сусідній Білорусі, тимчасова реєстрація
(до одного року) громадян може здійснюватися за місцем перебування на дачі,
причому без будь-яких складнощів. Звичайно, за умови, що на дачі зведений
житловий будинок, а не тимчасова споруда.
Юлія Габдулліна, Судебно-юридическая газета