Это волшебное слово «дача»… Еще с
советских времен покупка дачи (земельного участка для дачного строительства) означала
приобретение некоего статуса благополучности семьи. Сегодня дача – это то
место, куда стремятся граждане, чтобы укрыться от шума большого города, место,
где можно подышать свежим воздухом, да и вообще отдохнуть. Для тех, кто только
собирается приобрести «уголок природы», хотелось бы дать пару-тройку советов.
Итак, если вы решились приобрести
земельный участок за городом, то вам следует определиться, для каких целей вы
будете использовать землю. Дело в том, что все земельные участки в Украине
имеют определенное целевое назначение, скажем, для строительства жилого дома
или для занятия садоводством и т.д. Если вы приобретаете землю для постройки
жилья, то, соорудив на ней сарайчик и засеяв оставшейся участок гречкой
(картошкой, кукурузой и т.д.), вы рискуете
навлечь на себя гнев «земельного инспектора» со всеми вытекающими
последствиями. К слову, способы приобретения дачных участков разные, скажем,
согласно ст. 131 ЗК, Украины граждане имеют право
приобретать в собственность земельные участки на основании мены, ренты,
дарения, наследования и иных гражданско-правовых договоров, заключение которых
осуществляется в соответствии с ГК Украины с учетом особенностей, установленных
ЗК.
Разумеется, порядок продажи и,
соответственно, приобретения земельного участка, находящегося в государственной
и коммунальной собственности, наделен некоторыми особенностями и сложностями,
связанными с самой процедурой.
Дачу
по расписке купить нельзя
В том случае, если вы твердо решили
заполучить дачу, то, наверное, самым простым способом реализации своего желания
можно назвать покупку земельного участка, находящегося в частной собственности.
Но и здесь вас могут ожидать трудности. Ведь приобретение недвижимости должно
четко укладываться в рамки соответствующего законодательства. Для начала это
форма договора. Иными словами, передав деньги за дачу и получив расписку от
продавца (деньги получил, сумма такая-то, дата, подпись), собственником дачи вы
не станете, что впоследствии может привести к множеству неприятностей.
Самой простой бедой может быть
невозможность в будущем продать, подарить, завещать приобретенный вами райский
уголок. Почему? Потому что, согласно ГК Украины, договоры купли-продажи
недвижимости (земля, дома, дачи и т.д.) обязательно совершаются в письменной
форме, удостоверяются у нотариуса и регистрируются. При этом,
согласно ст. 126 ЗК, право собственности на земельный участок, приобретенный в
собственность из земель частной собственности без изменения границ, целевого
назначения удостоверяется гражданско-правовым договором об отчуждении
земельного участка.
Кроме того, при приобретении права
собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи (как в
нашем случае), к такому договору приобщается государственный акт о праве
собственности на отчуждаемый земельный участок. На госакте о праве
собственности на земельный участок нотариус, удостоверяющий договор, и орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, делают
отметку об отчуждении земельного участка с указанием документа, на основании
которого произошло отчуждение (п. 5 ст. 126 ЗК).
Для того, чтобы избежать различных
«недопониманий» между продавцом земли и покупателем, ЗК (ст. 132)
предусматривает обязательные условия, которые должны быть указаны в договоре
купли-продажи земельного участка. К таким условиям относятся: наименование
сторон (ФИО); вид договора; предмет договора (земельный участок с определением
места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового
режима); документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
сведения об отсутствии запрета на отчуждение участка; сведения об отсутствии
или наличии ограничений для использования земельного участка по целевому
назначению (например, участок сдан в аренду, обременен сервитутом); договорная
цена; права и обязанности сторон; кадастровый номер земельного участка; момент
перехода права собственности на земельный участок.
Если с договором и нотариусом все
понятно (есть множество образцов договоров и множество нотариусов, желающих
заработать), то зачем нужна регистрация? В соответствие с ЗУ «О государственной
регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»
государственная регистрация прав является обязательной, а информация о правах
на недвижимое имущество и их обременение подлежит внесению в Государственный
реестр прав. Права на недвижимое имущество, подлежащие госрегистрации,
возникают с момента такой регистрации. Это означает, что стать собственником
дачного участка вы сможете только после регистрации своего права собственности
на приобретенный участок.
Не
забудь о домике
Понятно, когда финансовые средства
позволяют, можно приобрести уже, так сказать, готовую дачу – т.е. не только
участок под нее, но и уже возведенный на участке объект недвижимости – дачный
домик и все остальные постройки. В таком случае не теряйте бдительность и
проверяйте, что именно вы прописываете в договоре купли-продажи, и внесен ли
домик в этот договор, есть ли данные о нем из госреестра. Между прочим,
согласно ст. 5 ЗУ «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое
имущество и их обременений», в госреестре прав регистрируются права на объекты
недвижимого имущества, размещенные на земельном участке, перемещение которых
невозможно без их обесценивания и изменения назначения. Так вот, обязательной
государственной регистрации подлежат не только жилые дома или квартиры, как мы
привыкли считать, но и здания, в которых расположены помещения, предназначенные
для пребывания в них человека, размещения движимого имущества, хранения
материальных ценностей, осуществления производства и т.д. А это, как вы
понимаете, и есть «завуалировано» названный в законе наш дачный домик.
Кроме всего прочего, существует еще один
подводный камень покупки дачи, который, кстати, легко выясняется у нотариуса на
основании данных госреестра. Речь идет о продаваемом дачном участке, что
находится, к примеру, в общей совместной собственности супругов. Гражданским,
Семейным кодексами Украины и иными актами законодательства, которые уже
упоминались, предусмотрено четкое правило – для продажи недвижимого имущества,
находящегося в общей совместной собственности, необходимо согласие обоих
супругов. Поэтому при заключении договора у нотариуса личное присутствие вашей
половины обязательно. В противном случае у, мягко говоря, обманутого супруга
возникает право обжаловать заключенную сделку в суде, а вы, покупатель,
рискуете лишиться купленного домика и участка.
Есть
ли жизнь на даче?
Наконец, о вопросе, наиболее часто
задаваемом – «можно ли прописаться (зарегистрироваться) на даче?». Ответ, как
ни прискорбно, – нет. Даже в том случае, если ваш дачный домик больше
напоминает дворец, и таким хоромам можно лишь завидовать – все равно «нет». Конечно,
с точки зрения теории, добиться права прописки на даче (при условии, что дачный
домик пригоден для проживания) можно в судебном порядке, но это только теория.
Причем такую попытку можно предпринять лишь тогда, если дача – единственное
ваше возможное место проживания, а сам дом пригоден для постоянного проживания.
Все основывается на подходе законодателя
к определению дачного дома – это жилой дом для использования в течение года с
целью загородного отдыха (Приказ Госкомитета строительства, архитектуры и
жилищной политики Украины №127 от 24.05.2001 «Об утверждении Инструкции о
порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества»).
Отсюда вывод – постоянное место регистрации не может быть ограничено одним
годом, да и постоянное место жительства тяжело назвать проживанием с целью
загородного отдыха, согласитесь.
Хотя, к примеру, в соседней Беларуси,
временная регистрация (до одного года) граждан может осуществляться по месту
пребывания на даче, причем без каких-либо сложностей. Конечно, при условии, что
на даче возведен жилой дом, а не временная постройка.
Юлия
Габдуллина, Судебно-юридическая газета