Офісна нерухомість: продам гуртом і в роздріб

Зіткнувшись з відсутністю достатньої кількості орендарів, власники офісних приміщень вирішили їх продавати. Тому сьогодні можна купити не лише квартиру під офіс, а й окремі приміщення у великих бізнес-центрах і навіть офісні будівлі цілком.

Продажі повертаються

Столичний ринок офісної нерухомості виявився в нестабільній ситуації: з одного боку, за останні місяці середня вакантність в професійних офісних центрах зменшилася на 1-2%, з іншого боку, нинішні 10-12% набагато вищі, ніж минулорічні 3-4%. «Оскільки особливої ​​активності в бізнес-середовищі поки немає, то власники приміщень роблять правильний висновок, що потрібно позбуватися таких об'єктів», - пояснює експерт з нерухомості Андрій Борщ. За його словами, сьогодні як професійні, так і інші офісні приміщення часто стоять без орендарів, тим самим приносячи їх власникам збитки. Простій об'єктів обходиться мінімум у витрати на комунальні послуги, а в БЦ - ще й на прибирання та плату керуючій компанії.

Потрібно зазначити, що український ринок вже пройшов через етап, коли власники БЦ воліли їх продавати, а не здавати в оренду. У 2005-2006 рр., коли почали масово з'являтися професійні БЦ, їх девелопери ще не мали досвіду управління такими будівлями, тому вважали, що простіше їх продати і позбутися від зайвих проблем. Потім настала черга фінансового інтересу - хороших офісів не вистачало, тому ціни на оренду стали стрімко зростати. У результаті власники почали заробляти на оренді, а практика продажів офісних площ практично зникла.

Сьогодні вона знову повертається. Втім, директор з маркетингу компанії SV Development Володимир Степенко вважає це скоріше мікротенденцією, оскільки превалює, як і раніше, оренда. За спостереженнями експерта, продавати вирішуються лише тоді, коли власник терміново потребує фінансових ресурсів. Зокрема, як розповідає директорка зі стратегічного розвитку DEOL Partners Марина Римаренко, в існуючих якісних БЦ в центрі Києва приміщення виключно здаються в оренду.

Все відразу

Як розповідає А. Борщ, продають сьогодні двома шляхами: цілком невеликі об'єкти або дрібні лоти у великих БЦ. У першому випадку ринок знає більше прикладів, коли об'єкт виставлено на продаж - реальні угоди поки одиничні. Наприклад, 6-рівневий БЦ «Василевс» по вул. Червоноармійській, 54-Б, загальною площею 2,5 тис. кв. м, продається вже близько року. Останньою великою угодою, коли офісний центр був куплений цілком однією компанією, став липневий продаж телеканалу «1 +1» БЦ «Щекавицький», площею 12 120 кв. матеріал, на перетині вул.Фрунзе та вул.Щекавицької. За даними компанії DTZ, операція оцінюється приблизно в $ 25 млн.

Як зазначено у звіті Colliers Intarnational про ринок нерухомості України за 1-е півріччя 2011 р., компанії, які купували офісні центри цілком, в основному представляли сектори фінансів та медіа. За даними компанії, частка угод купівлі приміщень кінцевими користувачами в загальній структурі попиту склала 34%, а 66% припали на оренду.

У нарізку

Якщо ж частина БЦ продається в нарізку, то кожен з лотів, за словами А. Борща, отримує документ про право на власність. «Потім лот виноситься на продаж, але з умовою: оскільки це приміщення розташовується в БЦ, то покупець зобов'язаний у майбутньому укласти договір з керуючою компанією, яка обслуговує весь БЦ», - пояснює експерт. Виходить, що в подальшому повністю продати будівлю його мажоритарний власник не зможе. Експерт наводить аналогію з комунальною квартирою, де перед продажем кімнати на ринку її власник зобов'язаний запропонувати приміщення своїм сусідам. І лише якщо не знайдеться охочого «серед своїх», об'єкт продається стороннім.

Щоправда, і таких пропозицій поки не дуже багато. За словами консалтерів, офіси на продаж можна знайти тільки в БЦ, які стоять, або на перших поверхах житлових будинків. Серед об'єктів, що продаються, можна виділити офісну будівлю на Кловському узвозі, 7а (девелопер - «Житлобуд»), в якій, за даними компанії DTZ, окремі офісні приміщення були продані численним власникам. Ймовірно, саме це дозволило об'єкту - єдиному з 5, що вийшли на ринок в 2011 р. - домогтися 100% заповнюваності.

Покупка кв. м офісу в хорошому БЦ в центрі або наближеному до центру районах, за даними аналітиків, сьогодні обійдеться мінімум в $1,7-1,8 тис., а скоріше - в $2,5 тис. і вище. Одні з найдорожчих пропозицій подібного роду розташовані в особняках на Воздвиженці і обходяться приблизно в $4 тис. за кв. м. Правда, оскільки більшість площ знаходяться в житловому фонді, додатково доведеться витратитися ще й на їх переведення у нежитловий.

Місце для дрібних

У сегменті непрофесійної офісної нерухомості, як розповідає В. Степенко, пропозиція щодо продажу дещо збільшилася, тому що рівень конкуренції її власників вельми високий. «Це призвело до того, що вони не можуть виручити за оренду ті суми, на які розраховують, і виявляються вимушені робити знижки. Як наслідок, збільшився термін окупності приміщень. Якщо раніше він становив 10 років, то сьогодні - 15-20», - розповідає експерт. Правда, за його визнанням, і в разі виставлення на продаж власник не завжди отримує те, на що розраховує, тому трапляється й таке, що він повертається до практики здачі офісу в оренду.

У свою чергу, директор філії АН Park Lane Тетяна Шпак відзначає, що виріс і інтерес до придбання комерційних об'єктів - в середньому, більше ніж на 30%. «Сьогодні ми отримуємо дуже багато заявок від потенційних покупців, охочих придбати комерційні об'єкти. В основному це приміщення нежитлового фонду в житлових будинках або фасадні офісні та торгові об'єкти, оскільки площі в професійних БЦ і ТЦ зазвичай розраховані на оренду», - розповідає вона.

Розкид цін на офіси, за словами Т. Шпак, дуже великий. Наприклад, найскромнішу квартиру на околиці, переобладнану під офіс або інший комерційний об'єкт можна придбати за ціною від $ 1,3 тис. за кв. м. А вартість офісів у центрі (особливо фасадних) може досягати $30-40 тис. за кв.м.

Вартість оренди та продажу непрофесійних офісних площ: 

Наталія Кушнір, Консалтингова компанія "SV Development"