Офисная недвижимость: продам оптом и в розницу

Столкнувшись с отсутствием достаточного количества арендаторов, владельцы офисных помещений решили их продавать. Поэтому сегодня можно купить не только квартиру под офис, но и отдельные помещения в крупных бизнес-центрах и даже офисные здания целиком.

Продажи возвращаются

Столичный рынок офисной недвижимости оказался в нестабильной ситуации: с одной стороны, за последние месяцы средняя вакантность в профессиональных офисных центрах уменьшилась на 1-2%, с другой стороны, нынешние 10-12% гораздо выше, чем прошлогодние 3-4%. «Поскольку особой активности в бизнес-среде пока нет, то владельцы помещений делают правильный вывод, что нужно избавляться от таких объектов», - объясняет эксперт по недвижимости Андрей Борщ. По его словам, сегодня как профессиональные, так и прочие офисные помещения часто стоят без арендаторов, тем самым принося их владельцам убытки. Простой объектов обходится минимум в затраты на коммунальные услуги, а в БЦ – еще и на уборку и плату управляющей компании.

Нужно отметить, что украинский рынок уже прошел через этап, когда владельцы БЦ предпочитали их продавать, а не сдавать в аренду. В 2005-2006 гг., когда начали массово появляться профессиональные БЦ, их девелоперы еще не имели опыта управления такими зданиями, поэтому считали, что проще их продать и избавиться от лишних проблем. Затем настала очередь финансового интереса – хороших офисов не хватало, поэтому цены на аренду стали стремительно расти. В итоге владельцы начали зарабатывать на аренде, а практика продаж офисных площадей практически исчезла.

Сегодня она снова возвращается. Впрочем, директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко считает это скорее микротенденцией, поскольку превалирует по-прежнему аренда. По наблюдениям эксперта, продавать решаются лишь тогда, когда собственник срочно нуждается в финансовых ресурсах. В частности, как рассказывает директор по стратегическому развитию DEOL Partners Марина Рымаренко, в существующих качественных БЦ в центре Киева помещения исключительно сдаются в аренду.

Все сразу

Как рассказывает А. Борщ, продают сегодня двумя путями: целиком небольшие объекты или мелкие лоты в крупных БЦ. В первом случае рынок знает скорее примеры, когда объект выставлен на продажу – реальные сделки пока единичны. Например, 6-уровневый БЦ «Василевс» по ул. Красноармейской, 54-Б, общей площадью 2,5 тыс. кв. м, продается уже около года. Последней крупной сделкой, когда офисный центр был куплен целиком одной компанией, стала июльская продажа телеканалу «1+1» БЦ «Щекавицкий», площадью 12 120 кв. м, на пересечении ул.Фрунзе и ул.Щекавицкой. По данным компании DTZ, сделка оценивается приблизительно в $25 млн.

Как отмечено в отчете Colliers Intarnational о рынке недвижимости Украины за 1-е полугодие 2011 г., компании, покупавшие офисные центры целиком, в основном представляли секторы финансов и медиа. По данным компании, доля сделок покупки помещений конечными пользователями в общей структуре спроса составила 34%, а 66% пришлись на аренду.

В нарезку

Если же часть БЦ продается в нарезку, то каждый из лотов, по словам А. Борща, получает документ о праве на собственность. «Затем лот выносится на продажу, но с условием: поскольку это помещение располагается в БЦ, то покупатель обязан в будущем заключить договор с управляющей компанией, которая обслуживает весь БЦ», - объясняет эксперт. Получается, что в дальнейшем полностью продать здание его мажоритарный владелец не сможет. Эксперт приводит аналогию с коммунальной квартирой, где перед продажей комнаты на рынке ее владелец обязан предложить помещение своим соседям. И лишь если не найдется желающего «среди своих», объект продается посторонним.

Правда, и таких предложений пока не очень много. По словам консалтеров, офисы на продажу можно найти только в стоящихся БЦ или на первых этажах жилых домов. Среди продающихся объектов можно выделить офисное здание на Кловском спуске, 7а (девелопер – «Житлобуд»), в котором, по данным компании DTZ, отдельные офисные помещения были проданы многочисленным владельцам. Вероятно, именно это позволило объекту – единственному из 5, вышедших на рынок в 2011 г. – добиться 100% заполняемости.

Покупка кв. м офиса в хорошем БЦ в центре или приближенном к центру районам, по данным аналитиков, сегодня обойдется минимум в $1,7-1,8 тыс., а скорее – в $2,5 тыс. и выше. Одни из самых дорогих предложений подобного рода расположены в особняках на Воздвиженке и обходятся примерно в $4 тыс. за кв. м. Правда, поскольку большинство площадей находятся в жилом фонде, дополнительно придется потратиться еще и на их перевод в нежилой.

Место для мелких

В сегменте непрофессиональной офисной недвижимости, как рассказывает В. Степенко, предложение по продаже несколько увеличилось, т.к. уровень конкуренции ее собственников весьма высок. «Это привело к тому, что они не могут выручить за аренду те суммы, на которые рассчитывают, и оказываются вынуждены делать скидки. Как следствие, увеличился срок окупаемости помещений. Если раньше он составлял 10 лет, то сегодня – 15-20», - рассказывает эксперт. Правда, по его признанию, и в случае выставления на продажу владелец не всегда получает то, на что рассчитывает, поэтому случается и такое, что он возвращается к практике сдачи офиса в аренду.

В свою очередь, директор филиала АН Park Lane Татьяна Шпак отмечает, что вырос и интерес к приобретению коммерческих объектов – в среднем, более чем на 30%. «Сегодня мы получаем очень много заявок от потенциальных покупателей, желающих приобрести коммерческие объекты. В основном это помещения нежилого фонда в жилых домах или фасадные офисные и торговые объекты, поскольку площади в профессиональных БЦ и ТЦ обычно рассчитаны на аренду», - рассказывает она.

Разброс цен на офисы, по словам Т. Шпак, очень большой. Например, самую скромную квартиру на окраине, переоборудованную под офис или другой коммерческий объект можно приобрести по цене от $1,3 тыс. за кв. м. А стоимость офисов в центре (особенно фасадных) может достигать $30-40 тыс. за кв.м.

Стоимость аренды и продажи непрофессиональных офисных площадей:

Наталья Кушнир, Консалтинговая компания "SV Development"