Торгова нерухомість: девелоперів перекосило

Українські девелопери вважають, що українцям не вистачає місць, де вони можуть витрачати свої гроші. Тому більшість компаній заявляє про плани повністю або майже повністю переключитися на будівництво торгових центрів. Житло, офіси та склади вони відклали до кращих часів - повернення іпотеки і проектного фінансування.

Все в торгівлю!

Українські девелопери вважають, що в України сьогодні затребувані, насамперед, торгові центри, а не житло або офіси, тому збираються розвивати саме цей сегмент нерухомості. Так, новий співвласник і гендиректор «XXI Століття» Олег Салмін повідомив, що переглядає стратегію компанії у бік професіоналізму і вузької спеціалізації. «Для мене цієї спеціалізацією є сьогодні розвиток торгових центрів. І я думаю, що це буде основний упор на найближчі два роки», - сказав він.

Згідно зі звітом компанії DTZ за 2010 р., в минулому році по всій країні помітно покращилася загальна динаміка попиту на торговельні приміщення, оскільки рітейлери все частіше зацікавлені в розширенні своїх мереж у країні. «Багато українських і міжнародних девелоперів провели повторний аналіз запланованих раніше проектів з огляду на змінені ринкові умови і планують відновити активні роботи по ряду великих об'єктів торговельної нерухомості у найближчому майбутньому. У 2010 р. роздрібний товарообіг зріс на 7,8%», - йдеться у звіті. При цьому аналітики уточнюють, що це зростання стало можливим в основному завдяки низькій базі порівняння 2009 р. і підвищенню реальних доходів споживачів.

Як прогнозують у компанії Jones Lang LaSalle, у 2011 р. продовження зростання зарплат збільшить обсяги споживання товарів, особливо в Києві. За даними компанії, у 4 кв. 2010 р. частка витрат киян в загальному обсязі їх доходів склала 77% і могла б бути ще більшою, якби вони знову не повірили банкам і не понесли туди депозити.

«Дійсно, зараз багато девелоперів переглядають свою стратегію і варіанти використання землі. Це логічно, тому що падіння у торговельній нерухомості не таке різке, як в офісній і логістичній», - говорить директор зі стратегічного розвитку компанії DEOL Partners Марина Римаренко. Серед інших причин підвищеного інтересу до торгової нерухомості вона виділяє експансію існуючих брендів, інтерес зарубіжних ритейлерів, досить стабільні орендні ставки і найнижчий відсоток (близько 2,5%) вакантності площ.

Керівник відділу PR і маркетингу компанії Knight Frank (Україна) Наталія Проніна підтверджує, що через дефіцит якісних професійних площ інвестори сьогодні більш схильні обговорювати проекти в ритейлі і в готельному бізнесі. Але уточнює, що як такого «перемикання» на будівництво торговельної нерухомості статися не може. «У девелоперів є певні портфелі проектів, в яких є різні проекти - торгові, офісні, житлові. Якщо у девелопера немає ділянки, яка підходить під будівництво торгового центру, то він не може «переключитися». До того ж девелопери та інвестори розглядають як реальні тільки ті проекти, по яких вже існує схвалений проект, вся необхідна документація, досить реалістичний бізнес-план», - говорить вона.

Втім, у ряді випадків, як це сталося з «XXI Століттям», компанії готові досить активно переглядати свої портфелі, тим більше, що в кризу велика їх частина була просто заморожена, а тепер з них «дістаються» в першу чергу торговельні проекти. «Будемо сьогодні розвивати торгову мережу «Квадрат», у нас є декілька партнерів зарубіжних, які сьогодні готові виступати якірними орендарями та власниками», - розповідає О. Салмін, уточнюючи, що у компанії є ділянки і в Києві, і в інших містах України. Він додає, що в Києві у компанії є і проекти, пов'язані з житлом, але оскільки в цьому сегменті ринок зараз неактивний, девелопер віддає перевагу чекати відновлення іпотечного кредитування.

Як повідомляє Н. Проніна, в 2011 р. в Києві анонсовано введення 5 професійних ТЦ / ТРЦ, але з певних причин, в т.ч. з-за темпів будівництва, вона чекає виходу на ринок тільки трьох проектів («Європейський квартал», Silver на вул. Срібнокільській і друга черга «Dream Town»). «Можна прогнозувати активізацію робіт на будівельних майданчиках ТЦ/ТРЦ м. Києва в першому півріччі 2011 р. як мінімум по 2-3 знаковим проектам. Концептуальна робота і переговори щодо надання фінансування активно велися протягом усього 2010 р. Варто очікувати реального будівництва і в 2011-2012 роках. Також свій активний розвиток, особливо в регіонах країни, буде продовжуватися в сегменті DIY, що пов'язано з розширенням конкуренції на регіональних ринках і вихід на ринок кількох великих гравців у 2009-2010 рр.», - додає вона.

Ключові проекти, анонсовані до розвитку в Києві в 2011-2013 рр.

Джерело: Knight Frank Research, 2011

Спірна ефективність

На відміну від девелоперів, впевнених в успіху затії з торговими центрами, консалтери більш обережні у своїх оцінках. «Ефективність бізнесу торгової нерухомості, як і раніше, залежить від таких факторів як місце розташування, доступність транспортних потоків, попередньо підписані договори з орендарями, наявність фінансового ресурсу, а також професіоналізм девелопера. Адже побудувати ТЦ - справа нехитра, а зробити його фінансово успішним і затребуваним на ринку і орендарями та інвесторами не так легко», - підкреслює М. Римаренко.

Заступник директора компанії DTZ Наталія Стельмах вважає, що з точки зору нестачі якісних торгових площ на ринку даний бізнес буде ефективний, але тільки за умови грамотного підходу до проекту. «Київ є найпривабливішим ринком через хорошу купівельну спроможність населення, тому й відносно високих орендних ставкок у ТРЦ. Однак заплановано кілька великих об'єктів, тому перші і найякісніші з них «знімуть вершки», залишаться поза конкуренцією, іншим же доведеться репозиціонувати свій продукт і працювати набагато старанніше для підтримки постійно високого рівня відвідуваності і покупок», - пояснює вона.

Зважаючи на таку ситуацію, експерти не виключають, що на ринку нерухомості відбудеться перекіс у бік ТЦ і ТРЦ. «Мало девелоперів зараз займається офісною і житловою нерухомістю, що в середньостроковій перспективі при відновленні попиту в даних сегментах знову сформує брак даних площ. Ринок нерухомості завжди має часовий лаг: пропозиція відстає від попиту на кілька років з-за тривалої процедури затвердження проектів та терміну будівництва», - говорить Н. Стельмах. Але враховуючи, що український бізнес завжди вважав за краще заробляти «тут і зараз» (це довела передкризова історія із земельними спекулянтами), варто очікувати, що і цього разу девелопери виявляться вірні собі і в найближчі роки в Україні з'явиться чимало нових ТЦ.

Основні показники сегменту торгової нерухомості в Києві

Knight Frank Research, 2011 р.

Наталія Тарасова, UGMK.INFO