Украинские
девелоперы считают, что украинцам не хватает мест, где они могут тратить свои
деньги. Поэтому большинство компаний заявляет о планах полностью или почти
полностью переключиться на строительство торговых
центров. Жилье, офисы и склады они отложили до лучших времен – возвращения
ипотеки и проектного финансирования.
Все
в торговлю!
Украинские
девелоперы считают, что в Украине сегодня востребованы,
прежде всего,
торговые центры, а не жилье или офисы, поэтому собираются развивать именно этот
сегмент недвижимости. Так, новый совладелец и гендиректор «XXI Века» Олег Салмин
сообщил, что пересматривает стратегию компании в сторону профессионализма и
узкой специализации. «Для меня этой специализацией является сегодня развитие
торговых центров. И я думаю, что это будет основной упор на ближайшие два
года», - сказал он.
Согласно
отчету компании DTZ за 2010 г., в прошлом году по всей стране заметно
улучшилась общая динамика спроса на торговые помещения, поскольку ритейлеры все
чаще заинтересованы в расширении своих сетей в стране. «Многие украинские и
международные девелоперы провели повторный анализ запланированных ранее
проектов ввиду изменившихся рыночных условий и планируют возобновить активные
работы по ряду крупных объектов торговой недвижимости в ближайшем будущем. В
2010 г. розничный товарооборот вырос на 7,8%», - говорится в отчете. При этом
аналитики уточняют, что этот рост стал возможным в основном благодаря низкой
базе сравнения 2009 г. и повышению реальных доходов потребителей.
Как
прогнозируют в компании Jones Lang LaSalle, в 2011 г. продолжение роста зарплат
увеличит объемы потребления товаров, особенно в Киеве. По данным компании, в 4
кв. 2010 г. доля расходов киевлян в общем объеме их доходов составила 77% и
могла бы быть еще больше, если бы они снова не поверили банкам и не понесли
туда депозиты.
«Действительно,
сейчас многие девелоперы пересматривают свою стратегию и варианты использования
земли. Это логично, т.к. падение в торговой недвижимости не такое резкое, как в
офисной и логистической», - говорит директор по стратегическому развитию
компании DEOL Partners Марина Рымаренко. Среди других причин повышенного
интереса к торговой недвижимости она выделяет экспансию существующих брендов,
интерес зарубежных ритейлеров, достаточно стабильные
арендные ставки и самый низкий процент (около 2,5%) вакантности площадей.
Руководитель
отдела PR и маркетинга компании Knight Frank (Украина) Наталья Пронина
подтверждает, что из-за дефицита качественных профессиональных площадей
инвесторы сегодня более склонны обсуждать проекты в ритейле и в гостиничном
бизнесе. Но уточняет, что как такового «переключения» на строительство торговой
недвижимости произойти не может. «У девелоперов есть определенные портфели
проектов, в которых есть разные проекты – торговые, офисные, жилые. Если у
девелопера нет участка, подходящего под строительство торгового центра, то он
не может «переключиться». К тому же девелоперы и инвесторы рассматривают как
реальные только те проекты, по которым уже существует одобренный проект, вся
необходимая документация, достаточно реалистичный бизнес-план», - говорит она.
Впрочем,
в ряде случаев, как это произошло с «XXI Веком», компании готовы достаточно
активно пересматривать свои портфели, тем более, что в кризис большая их часть
была попросту заморожена, а теперь из них «достаются» в первую очередь торговые
проекты. «Будем сегодня развивать торговую сеть «Квадрат», у нас есть ряд
партнеров зарубежных, которые сегодня готовы выступать якорными арендаторами и
собственниками», - рассказывает О. Салмин, уточняя, что у компании есть участки
и в Киеве, и в других городах Украины. Он добавляет, что в Киеве у компании
есть и проекты, связанные с жильем, но поскольку в этом сегменте рынок сейчас
неактивен, девелопер предпочитает ждать восстановления ипотечного кредитования.
Как
сообщает Н. Пронина, в 2011 г. в Киеве анонсировано введение 5 профессиональных
ТЦ/ТРЦ, но по ряду причин, в т.ч. из-за темпов строительства, она ожидает
выхода на рынок только трех проектов («Европейский Квартал», Silver на ул.
Срибнокильской и вторая очередь «Dream Town»). «Можно прогнозировать
активизацию работ на строительных площадках ТЦ/ТРЦ г. Киева в первом полугодии
2011 г. как минимум по 2-3 знаковым проектам. Концептуальная работа и
переговоры по предоставлению финансирования активно велись на протяжении всего
2010 г. Стоит ожидать реального строительства и в 2011-2012 годах. Также свое
активное развитие, особенно в регионах страны, будет продолжаться в сегменте
DIY, что связано с расширением конкуренции на региональных рынках и выходе на
рынок нескольких крупных игроков в 2009-2010 гг.», - добавляет она.
Ключевые
проекты, анонсированные к развитию в Киеве в 2011-2013 гг.
Название
|
Адрес
|
Общая
площадь, кв. м
|
Ввод
в эксплуатацию
|
ТРЦ
Ocean Plaza
|
Горького
ул., 174
|
120 690
|
2012
г.
|
ТЦ
Rainbow
|
Сивашская
ул., 1а
|
18 800
|
н/д
|
ТЦ
в МФК «Жемчужина Днепра»
|
урочище
Горбачиха
|
≈
50 000
|
н/д
|
ТРЦ
Panda Park
|
Большая
Окружная ул.
|
300 000
|
2013
г.
|
ТОЦ
на месте Центрального гастронома
|
Крещатик
ул., 40/1
|
7 800
|
н/д
|
ТРЦ
в МФК «Аквапарк»
|
Днепровская
наб., 14
|
30 300
|
2012
г.
|
ТРЦ Nyvki City Shopping Mall
|
Победы пр.
|
126 951
|
2013 г.
|
ТЦ
М26
|
Бальзака
ул.
|
32 900
|
2012
г.
|
ИТОГО
|
|
687
441
|
|
Источник: Knight Frank Research, 2011 г.
Спорная
эффективность
В
отличие от девелоперов, уверенных в успехе затеи с торговыми центрами,
консалтеры более осторожны в своих оценках. «Эффективность бизнеса торговой
недвижимости, как и ранее, зависит от таких факторов как месторасположение,
доступность транспортных потоков, предварительно подписанные договора с арендаторами,
наличие финансового ресурса, а также профессионализм девелопера. Ведь построить
ТЦ – дело нехитрое, а сделать его финансово успешным и востребованным на рынке
и арендаторами и инвесторами не так легко», - подчеркивает М. Рымаренко.
Замдиректора
компании DTZ Наталья Стельмах считает, что с точки зрения недостатка
качественных торговых площадей на рынке данный бизнес будет эффективен, но
только при условии грамотного подхода к проекту. «Киев является самым
привлекательным рынком из-за хорошей покупательской способности населения,
поэтому и относительно высоких арендных ставок
в ТРЦ.
Однако запланировано несколько крупных объектов, поэтому первые и самые
качественные их них «снимут сливки», останутся вне конкуренции, остальным же
придется репозиционировать свой продукт и работать намного усерднее для
поддержания постоянно высокого уровня посещаемости и покупок», - объясняет она.
Ввиду
такой ситуации эксперты не исключают, что на рынке недвижимости произойдет
перекос в сторону ТЦ и ТРЦ. «Мало девелоперов сейчас занимается офисной и жилой
недвижимостью, что в среднесрочной перспективе при восстановлении спроса в
данных сегментах снова сформирует недостаток данных площадей. Рынок
недвижимости всегда имеет временной лаг: предложение отстает от спроса на несколько
лет из-за длительной процедуры утверждения проектов и срока строительства», -
говорит Н. Стельмах. Но учитывая, что украинский бизнес всегда предпочитал
зарабатывать «здесь и сейчас» (это доказала предкризисная история с земельными
спекулянтами), стоит ожидать, что и в этот раз девелоперы окажутся верны себе и
в ближайшие годы в Украине появится немало новых ТЦ.
Основные
показатели сегмента торговой недвижимости в Киеве
Общий
объем площадей в ТЦ Киева, тыс. кв. м
|
1054,9
|
Общая
арендная площадь ТЦ (GLA), тыс. кв. м
|
684,9
|
Введено
в эксплуатацию в 2010 году, тыс. кв. м
|
65,0
|
Доля
свободных площадей, %
|
1-3
|
Базовые
арендные ставки, $/кв. м/год (triple net):
|
|
якорные
арендаторы
|
$84-300
|
операторы
торговой галереи
|
$480-2400
|
Knight
Frank Research, 2011 г.
Наталья Тарасова, UGMK.INFO