Сьогодні ми часто чуємо з різних ЗМІ і форумів, що ринок нерухомості України «мертвий», що транзакцій немає, і що має прийти черговий ціновий обвал.
Я б назвав цю ситуацію дещо інакше. Нинішній період - це період «жорсткого розшарування» ринку. Почався він ще в 2009 році і зараз набуває явні і широкі масштаби. Характеризується він тим, що різні сегменти житла ведуть себе по-різному - щоссь дешевшає швидше, щось значно повільніше. Сьогодні практично немає транзакцій в сегменті «дешевого» житла, але при цьому певний рух на ринку нерухомості все ж таки спостерігається. Хто вони, сьогоднішні продавці і покупці нерухомості?
Я спостерігаю три сили, які забезпечують на ринку транзакції. Це:
Покупці дорогого житла або будь-якої дорогої нерухомості: Вони несуть на ринок великі суми. Це люди без перебільшення багаті. Ви запитаєте, невже вони такі дурні, що не цінують свої гроші? Адже завтра можна буде купити дешевше! Ні, вони далеко не дурні, а їх вирішення купувати обґрунтовані наступними причинами:
1. Сегмент, який їх зацікавив, безсумнівно, подешевшав, але далеко не так сильно, як інші сегменти. Тут ви побачите конкретику на цю тему.
2. Цей сегмент буде дешевшати в останню чергу, адже якісна нерухомість завжди в попиті, а її продавці, як правило, не обтяжені матеріальними проблемами, що примушують різко знижувати ціну.
3. Можлива економія декількох тисяч доларів, не є для цих людей основним мотиваційним чинником. Їхня мотивація це престиж, комфорт або елементарні бажання.
Вони купують якісне житло в будинках з гарною інфраструктурою і оточенням. Часто це центр міста, або гарні бізнес-городки. Часто це земельні ділянки, будинки, якісна комерційна нерухомість. Нерухомість нижчого класу їх не може цікавити за визначенням. Ці люди забезпечують рух нерухомості тільки в дорогому сегменті, але при цьому, дають поштовх цілим ланцюжках обмінів в дешевших сегментах, тим самим, дозволяючи людям вирішувати свої житлові питання. Якщо б не вони, ринок би справді стояв.
Іншою рушійною силою є дрібні бізнесмени і фахівці. Не мені вам розповідати, наскільки непросто скласти суму для придбання квартири. Але за кризовий період багатьом це зробити вдалося. Це друга хвиля покупців, перший отоваритися в 2009-му. Сьогодні вони, так званий «відкладений попит». Вони чекають або всеосяжного зниження цін, або продавця, готового поступитися значно. За нашими спостереженнями «значно» це близько 10-15% від вартості аналогів. Часто цими продавцями є люди, яких затиснули в кут платежі за іпотечним кредитом. Так, вони не порівняти свої можливості, піддавшись загальному ажіотажу та доступності грошей. Сьогодні цим людям не до роздумів, адже кожен день заганяє їх у боргову яму все глибше і глибше. Ось вони і йдуть на значні поступки, вирішуючи свої проблеми і проблеми такого покупця.
Саме вони, продавці, що виручили гроші від продажу своєї нерухомості, тут же стають покупцями і є третьою силою забезпечує транзакції.
Але я б не переоцінював важливість цих сил - вони не зможуть забезпечити належний обсяг продажів досить довго. Коли інвестицій немає, економіка у занепаді, іпотека не доступна - грошей у людей більше не стає. Сьогодні я бачу для ринку єдиний шлях - це зниження цін. Поки що, це зниження до рівня купівельної спроможності «відкладеного попиту другої хвилі». Якщо говорити конкретніше, то це ціна однокімнатної квартири близько 30-40 тисяч доларів. Скільки часу знадобиться продавцям, щоб це зрозуміти - подивимося.
Тут провідну роль відіграють, як це не дивно, міняйли і грамотні агентства нерухомості. Чому?
Міняйла не мислить категоріями грошей, йому потрібно просто одну квартиру поміняти на іншу. Питання ціни тут часто відходить на другий план. Звичайно, тут є свої особливості, але в цілому це так. Ці люди можуть собі дозволити продати свою квартиру за будь-яку, без перебільшення ціну, головне - знайти нерухомість натомість. Але там часто стоїть такий самий міняйла, якому теж за великим рахунком байдуже, за яку ціну продаватися - головне купити натомість.
Тут роль посередників просто неоціненна. Саме завдяки їх інтенсивній роботі і стають можливими транзакції за цінами, нижчими, ніж заявляють більшість продавців. Рекламувати об'єкти за цінами, на які немає дзвінків - просто втрата часу. Зараз треба заходити з іншого боку - шукати варіанти натомість і в призначенні ціни, відштовхуватися від потреб власників та об'єктів, які придбаваються натомість.
Генеральний директор групи компаній "Планета Оболонь", Котенко Віталій
За матеріалами: Domik.net-нерухомість