Сегодня мы часто слышим из различных СМИ и форумов, что рынок недвижимости Украины «мертв», что транзакций нет, и грядет очередной ценовой обвал.
Я бы назвал эту ситуацию несколько иначе. Нынешний период - это период «жесткого расслоения» рынка. Начался он еще в 2009 году и сейчас приобретает явные и широкие масштабы. Характеризуется он тем, что разные сегменты жилья ведут себя по-разному – что-то дешевеет быстрее, что-то значительно медленнее. Сегодня практически нет транзакций в сегменте «дешевого» жилья, но при этом определенное движение на рынке недвижимости все же наблюдается. Кто они, сегодняшние продавцы и покупатели недвижимости?
Я наблюдаю три силы, которые обеспечивают на рынке транзакции. Это:
Покупатели дорогого жилья или любой дорогой недвижимости: Они несут на рынок большие суммы. Это люди без преувеличения богатые. Вы спросите, неужели они так глупы, что не ценят свои деньги? Ведь завтра можно будет купить дешевле! Нет, они далеко не глупы, а их решения покупать обоснованы следующими причинами:
1. Интересующий их сегмент, несомненно, подешевел, но далеко не так сильно как остальные сегменты. Здесь вы увидите конкретику на эту тему.
2. Этот сегмент будет дешеветь в самую последнюю очередь, ведь качественная недвижимость всегда в спросе, а ее продавцы, как правило, не отягощены материальными проблемами, вынуждающими резко понижать цену.
3. Возможная экономия нескольких тысяч долларов, не является для этих людей основным мотивационным фактором. Их мотивация это престиж, комфорт или элементарные желания.
Они покупают качественное жилье в домах с хорошей инфраструктурой и окружением. Часто это центр города, или хорошие бизнес-городки. Часто это земельные участки, дома, качественная коммерческая недвижимость. Недвижимость более низкого класса их не может интересовать по определению. Эти люди обеспечивают движение недвижимости только в дорогом сегменте, но при этом, дают толчок целым цепочкам обменов в более дешевых сегментах, тем самым, позволяя людям решать свои жилищные вопросы. Если бы не они, рынок бы действительно стоял.
Другой движущей силой являются мелкие бизнесмены и специалисты. Не мне вам рассказывать, на сколько непросто сложить сумму для приобретения квартиры. Но за докризисный период многим это сделать удалось. Это вторая волна покупателей, первая отоварилась в 2009-ом. Сегодня они, так называемый «отложенный спрос». Они ждут либо всеобъемлющего снижения цен, либо продавца, готового уступить значительно. По нашим наблюдениям «значительно» это порядка 10-15% от стоимости аналогов. Часто этими продавцами являются люди, которых зажали в угол платежи по ипотечному кредиту. Да, они не соизмерили свои возможности, поддавшись всеобщему ажиотажу и доступности денег. Сегодня этим людям не до размышлений, ведь каждый день загоняет их в долговую яму все глубже и глубже. Вот они и идут на значительные уступки, решая свои проблемы и проблемы такого покупателя.
Именно они, продавцы, выручившие деньги от продажи своей недвижимости, тут же становятся покупателями и являются третьей силой обеспечивающей транзакции.
Но я бы не переоценивал важность этих сил – они не смогут обеспечить должный объем продаж достаточно долго. Когда инвестиций нет, экономика в упадке, ипотека не доступна – денег у людей больше не становится. Сегодня я вижу для рынка единственный путь – это снижение цен. Пока, это снижение до уровня покупательной способности «отложенного спроса второй волны». Если говорить конкретнее, то это цена однокомнатной квартиры около 30-40 тысяч долларов. Сколько времени понадобится продавцам, чтоб это понять – посмотрим.
Здесь ведущую роль сыграют, как это ни странно, обменщики и грамотные агентства недвижимости. Почему?
Обменщик не мыслит категориями денег, ему нужно просто одну квартиру поменять на другую. Вопрос цены здесь часто отходит на второй план. Конечно, здесь есть свои особенности, но в целом это так. Эти люди могут себе позволить продать свою квартиру за любую, без преувеличения цену, главное – найти недвижимость взамен. Но там, часто стоит такой же обменщик, которому тоже по большому счету все равно, за какую цену продаваться – главное купить взамен.
Здесь роль посредников просто неоценима. Именно благодаря их интенсивной работе и становятся возможными транзакции по ценам ниже, чем заявляют большинство продавцов. Рекламировать объекты по ценам, на которые нет звонков просто трата времени. Сейчас нужно заходить с другой стороны – искать варианты взамен и в назначении цены, отталкиваться от нужд владельцев, приобретаемых взамен объектов.
Генеральный директор группы компаний "Планета Оболонь", Котенко Виталий
По материалам: Domik.net-недвижимость