Як правильно оцінити квартиру?

Правильна оцінка квартира - річ дуже непроста. Багато в чому це об'єднання науки, досвіду і мистецтва. Справа в тому, що оцінка повинна враховувати не лише об'єктивні, а й суб'єктивні фактори. Крім того, кожна оцінка має свою мету.

У більшості випадків, основна мета оцінки - визначення ринкової вартості квартири. І тут необхідні уточнення того, що в кожному конкретному випадку мається на увазі під цим терміном. Справа в тому, що навіть на «цивілізованих ринках нерухомості» використовуються досить різні тлумачення ринкової вартості. Не вдаючись в деталі (їх досить багато), виділимо основне.

По-перше, мається на увазі, що ринкові ціни вже сформувалися (якщо вони лише формуються, то мова може йти про прогнози).

По-друге, сторони зацікавлені в угоді і готові до неї.

По-третє, сторони діють грамотно, виважено і без примусу, після проведення належного маркетингу, володіючи необхідною інформацією.

На жаль, вітчизняний ринок нерухомості дуже далекий від «цивілізованого».

Проявляється це в тому, що для дуже значного числа продавців їх нерухомість не просто «товар», а «стратегічний товар». Продаючи «стратегічний товар», крім якого у них, за великим рахунком, нічого і немає, складно їм вести себе «розсудливо» (як наказують підручники). З одного боку, вони і хотіли б продати «зайву» нерухомість, а з іншого боку, часто не готові до цього.

Виявляється це й у тому, що більшість учасників ринку - «обмінники», що змінюють (з доплатами і компенсаціями) одні квартири на інші. Для такого обміну їм спочатку необхідно продати квартиру і лише потім купити іншу. При цьому утворюються ланцюжки угод, учасникам яких дуже непросто коригувати ціни в ході торгів (якщо одному з учасників ланцюжка не вистачить наявних накопичень для поліпшення житлових умов, то може розпастися весь ланцюжок).

Але найголовніша проблема визначення ринкових цін полягає у відсутності достовірної та повної інформації про кількість угод і реальних цінах продажу. Немає навіть достовірної статистики цін продажів в конкретних сегментах ринку.

Тому говорити про «ринкову ціну» на вітчизняному ринку нерухомості можна лише з багатьма застереженнями. Зокрема, ставлення продавців і покупців про ринкові ціни, як правило, дуже відрізняються. Про це свідчить зіставлення статистики цін пропозицій продавців і статистики цін попиту покупців. Як показують наші дослідження, навіть у масових сегментах ринку розбіжності досягають десятків відсотків.

Тому стосовно до вітчизняного ринку нерухомості можна говорити про наявність істотно різних інтерпретацій терміна «ринкова вартість квартири» (і, відповідно, про різні оцінки ринкової вартості).

Оцінка квартири з метою визначення її ринкової вартості при продажі протягом фіксованого часу

Більшість продавців і посередників під «ринковою вартістю» зазвичай розуміють ту ціну, за яку цілком реально продати конкретну квартиру протягом певного часу.

При цьому зазвичай прямо або побічно обумовлюються умови залучення досвідчених фахівців, а також максимально допустимі терміни, які залежать від типу, розмірів і розташування квартири. Бо чим більше і дорожче квартира, тим складніше її продати, а тому допустимий час продажу буде більше.

Оцінка квартири з метою купівлі протягом фіксованого часу

У даному випадку мова йде про оцінку цілого класу представлених на ринку квартир. Це традиційне завдання посередників, що працюють в інтересах конкретного покупця. Зауважимо, що завдання вибору єдиного варіанта перед посередниками зазвичай не ставиться (бо це складна оптимізаційна задача, вирішення якої залежить від системи пріоритетів конкретного покупця і його сім'ї). Проте, практика показує, що кваліфікована оцінка представлених на ринку квартир дозволяє звузити список можливих варіантів з кількох десятків (і навіть сотень), до декількох одиниць. А це суттєво спрощує прийняття покупцем відповідальних рішень.

Оцінка квартири з метою купівлі за заниженими цінами

Значна частина покупців орієнтується на ті квартири, які продаються дешевше інших через поспіх і складні життєві обставини продавців. Одним продавцям терміново потрібні гроші на дороге лікування, інших підштовхують кредитори, треті не можуть зволікати з поділом спадщини, розмінами та переїздами ...

Навряд чи можна інтерпретувати вартість подібної квартири як ринкову. По-перше, тому, що такі пропозиції складно відшукати (їх небагато, квартири швидко йдуть з ринку, часто не доходячи навіть до загальнодоступних баз даних). По-друге, квартира, куплена «з нагоди», за своїм місцем розташування та параметрами далеко не завжди відповідає запитам покупця. По-третє, нерідко подібні угоди відбуваються в умовах, коли продавці діють під тиском, в складних життєвих ситуаціях. Для покупця це несе потенційні небезпеки (загнаний в кут продавець, може оскаржити угоду, або відмовиться виселятися з квартири, або почне мстити, приведе квартиру в нежитловий стан і т.д.).

Тим не менше, багато покупців готові чекати слушного моменту і ризикувати, вважаючи подібні ціни ринковими. Так як вони при цьому не переступають закон і майже не порушують сучасну громадську мораль, то залишається визнати, що подібне сприйняття ринкових цін має право на життя.

У чомусь подібна ситуація і з так званими "проблемними квартирами». До таких зазвичай відносять квартири, що знаходяться в суперечці, з неузаконеними переплануваннями, з тріщинами у зовнішніх стінах, іншими будівельними вадами. Коштують вони зазвичай дешевше. Але при цьому є чималий ризик розгрібати численні проблеми в майбутньому. У результаті «дешева» проблемна квартира може обійтися значно дорожче, ніж аналогічна «нормальна».

Оцінка квартири при наданні іпотечних кредитів

Приймаючи рішення про надання іпотечного кредиту, банки найчастіше використовують так звану «ліквідаційну оцінку», що передбачає реалізацію заставної квартири за мінімальний час і з мінімальними витратами на посередників і рекламу.

В принципі, це цілком ринкова оцінка, що враховує ризики кредитора. Справа в тому, що іпотечні кредити видаються на досить тривалий термін, протягом якого вартість заставної нерухомості може суттєво знизитися.

Як повідомлялося раніше інформаційним агентством Building.ua від 12.10.11. Цитата: "Всупереч побоюванням, іпотека в Україні дешевшає. Все це і призводить до того, що ліквідаційна оціночна вартість іпотечної квартири може бути на 25% нижче її реальної ринкової вартості на момент оцінки.

Формула оцінки нерухомості «Три L»

Традиційно найважливішим фактором, що впливає на ціну, вважається місцезнаходження нерухомості. Є навіть формула ціноутворення, іменована «Три L», більш відома як «Location, Location, Location». Тобто, при визначенні ціни, на першому місці знаходиться місцезнаходження нерухомості, на другому місці - місцезнаходження нерухомості, на третьому місці - місцезнаходження нерухомості. Всі інші фактори враховуються лише потім.

Як повідомлялося раніше інформаційно-аналітичним відділом порталу нерухомості www.domik.net від 31.10.11. Цитата: "Правильна оцінка квартира - річ дуже непроста. Багато в чому це об'єднання науки, досвіду і мистецтва. Річ у тім, що оцінка повинна враховувати не лише об'єктивні, а й суб'єктивні фактори. Крім того, кожна оцінка має свою мету".

Цій формулі вже більше сотні років, і була взята вона не зі стелі (як це може комусь здатися), а в результаті узагальнення багатовікового досвіду продажу нерухомості в Англії. Враховуючи популярність даної формули, вона непогано описує реалії світу нерухомості. Ось тільки в різних країнах її сприймають по-різному.

Стосовно до вітчизняного ринку нерухомості, перше L напевно означає місто, друге - район в місті, третє - мікрорайон чи квартал. На практиці це означає, що ріелтор, який пропрацював багато років в одному районі, повинен освоюватися в сусідньому. При зміні ж міста, ріелтор повинен багато чому вчитися заново.

Що ж до «звичайного» продавця або покупця, який вирішив оцінити конкретну нерухомість, то йому необхідно починати з вивчення аналітики, а також статистики цін в місті та районі.

Відразу відзначимо, що достовірної статистики цін продажів немає ні в кого. Немає її навіть в Мін'юсті, куди стікається інформація про всі угоди (багато наших громадян прагнуть мінімізувати податки, а тому вказують у купчих занижені ціни). В агентствах нерухомості є інформація про ціни продажів досить обмеженого числа квартир. Але, по-перше, вони вважають за краще не афішувати таку інформацію. А, по-друге, статистика, побудована на основі невеликих вибірок, має занадто великі похибки.

Тому аналізувати доведеться статистику цін пропозицій, а вона в більшості випадків на 10-20% вище цін продажів «середньостатистичних квартир».

Тим не менше, у першому наближенні статистика цін пропозицій дозволяє розібратися в співвідношеннях ваг перших двох L з наведеної вище формули. Зокрема, дозволяє зрозуміти, наскільки ціни в столиці відрізняються від цін в містах-мільйонниках і в обласних центрах. Аналогічно і з співвідношеннями цін по районах великого міста. Нерідко в центральних районах квартира коштує в півтора-два рази дорожче, ніж аналогічна квартира на околиці.

Статистика цін пропозицій по районах Києва регулярно публікується на порталі нерухомості www.domik.net.

Найбільш складно розібратися з співвідношеннями цін на рівні житлових масивів і мікрорайонів. Справа в тому, що чим менша територія, тим менше продаваних об'єктів; відповідно зростає вплив кожного з них на статистику цін. У цих умовах поява у продажу всього декількох об'єктів з нехарактерними цінами помітно змінює статистику цін, а це ускладнює аналіз і порівняння цін по мікрорайонах.

Тому кожну конкретну територію необхідно вивчати. Причому вивчати з урахуванням пріоритетів потенційних покупців. А критеріїв і пріоритетів у покупців багато. Ось лише деякі з них:

- наявність громадського транспорту (в першу чергу, метро);

- розвинена транспортна інфраструктура;

- сприятлива екологічна обстановка;

- наявність парків, скверів, зон відпочинку;

- наявність просторих зелених дворів;

- сприятлива криміногенна обстановка;

- наявність паркувань;

- наявність підприємств, офісних центрів, місць для роботи;

- архітектурні особливості території;

- наявність дитячих закладів (поліклінік, садків, шкіл);

- наявність шкіл з високим рейтингом;

- наявність супермаркетів, магазинів, ринків;

- наявність спортивних майданчиків, стадіонів, кінотеатрів.

І тут ми підійшли до того, що оскільки системи пріоритетів у всіх людей різні, то й оцінюють вони мікрорайони, будинки і квартири по-різному. А це означає, що при оцінці житла бажано скласти узагальнені портрети мешканців окремих мікрорайонів. Це необхідно для того, щоб більш чітко визначити системи їх пріоритетів; зрозуміти, що для них дорого, а що не дуже. І використовувати ці знання при торгах, купуючи там квартиру.

Враховуючи, що продаж квартир в своїй більшості, це фактично обміни, досвідчений посередник завжди може сховати недоліки одного мікрорайону і підняти рейтинг іншого. Мовляв, тут школа хороша, але громадський транспорт поганий ... Школа вам не потрібна, тому доцільно переїхати туди, де громадський транспорт добре працює.

Багато в чому схоже завдання стоїть і перед тими, хто продає квартиру. Продавцю важливо розуміти пріоритети покупців, шукати серед них «свого». Скажімо, якщо поряд з будинком є ​​дитячий садок або престижна школа, то продавцю доцільно орієнтуватися на покупців з дітьми. Для них ця квартира може виявитися більш цінною, ніж аналогічна далеко від престижної школи.

Хтось готовий доплатити за скверик під вікнами, хтось за розвинену транспортну інфраструктуру, хтось за південну сторону будинку ... Можливих плюсів (так само, як і можливих мінусів) - безліч. Для одних вони істотні, для інших не дуже. І все це впливає на оцінку квартири.

Але в будь-якому випадку оцінка квартири з точки зору її місцезнаходження носить лише попередній характер.

Ринкова ціна квартири (і квадратного метра в ній) залежить від типу та особливостей будинку, кількості кімнат, метражу, наявності ремонту, планування, стану під'їзду і багатьох інших факторів.

Володимир Коломейко, Інформаційно-аналітичний відділ порталу нерухомості www.domik.net