Правильная
оценка квартира - вещь очень непростая. Во многом это объединение науки, опыта
и искусства. Дело в том, что оценка должна учитывать не только объективные, но
и субъективные факторы. Кроме того, каждая оценка имеет свою цель.
В
большинстве случаев, основная цель оценки – определение рыночной стоимости
квартиры. И тут необходимы уточнения того, что в каждом конкретном случае
подразумевается под этим термином. Дело в том, что даже на «цивилизованных
рынках недвижимости» используются достаточно разные толкования рыночной
стоимости. Не вдаваясь в детали (их достаточно много), выделим основное.
Во-первых,
подразумевается, что рыночные цены уже сформировались (если они лишь
формируются, то речь может идти о прогнозах).
Во-вторых,
стороны заинтересованы в сделке и готовы к ней.
В-третьих,
стороны действуют грамотно, расчетливо и без принуждения, после проведения
надлежащего маркетинга, обладая необходимой информацией.
К
сожалению, отечественный рынок недвижимости весьма далек от «цивилизованного».
Проявляется
это в том, что для очень значительного числа продавцов их недвижимость не
просто «товар», а «стратегический товар». Продавая «стратегический товар»,
помимо которого у них, по большому счету, ничего и нет, сложно им вести себя
«благоразумно» (как предписывают учебники). С одной стороны, они и хотели бы
продать «лишнюю» недвижимость, а с другой стороны, зачастую не готовы к этому.
Проявляется
это и в том, что большинство участников рынка – «обменщики», меняющие (с
доплатами и компенсациями) одни квартиры на другие. Для такого обмена им
сначала необходимо продать квартиру и лишь затем купить другую. При этом
образуются цепочки сделок, участникам которых очень непросто корректировать
цены в ходе торгов (если одному из участников цепочки не хватит имеющихся
накоплений для улучшения жилищных условий, то может распасться вся цепочка).
Но
самая главная проблема определения рыночных цен заключается в отсутствии
достоверной и полной информации о количестве сделок и реальных ценах продаж.
Нет даже достоверной статистики цен продаж в конкретных сегментах рынка.
Потому
говорить о «рыночной цене» на отечественном рынке недвижимости можно лишь со
многими оговорками. В частности, представления продавцов и покупателей о
рыночных ценах, как правило, весьма отличаются. Об этом свидетельствует
сопоставления статистики цен предложений продавцов и статистики цен спроса
покупателей. Как показывают наши исследования, даже в массовых сегментах рынка
расхождения достигают десятков процентов.
Потому
применительно к отечественному рынку недвижимости можно говорить о наличии
существенно различных интерпретациях термина «рыночная стоимость квартиры» (и
соответственно о различных оценках рыночной стоимости).
Оценка квартиры с целью
определения ее рыночной стоимости при продаже в течение фиксированного времени
Большинство
продавцов и посредников под «рыночной стоимостью» обычно понимают ту цену, за
которую вполне реально продать конкретную квартиру в течение определенного
времени.
При
этом обычно прямо или косвенно оговариваются условия привлечения опытных
специалистов, а также максимально допустимые сроки, которые зависят от типа,
размеров и расположения квартиры. Ибо чем больше и дороже квартира, тем сложнее
ее продать, а потому допустимое время продажи будет больше.
Оценка квартиры с целью покупки в
течение фиксированного времени
В
данном случае речь идет об оценке целого класса представленных на рынке
квартир. Это традиционная задача посредников, работающих в интересах
конкретного покупателя. Заметим, что задача выбора единственного варианта перед
посредниками обычно не ставится (ибо это сложная оптимизационная задача,
решение которой зависит от системы приоритетов конкретного покупателя и его
семьи). Тем не менее, практика показывает, что квалифицированная оценка
представленных на рынке квартир позволяет сузить список возможных вариантов с
нескольких десятков (и даже сотен), до нескольких единиц. А это существенно упрощает
принятие покупателем ответственных решений.
Оценка квартиры с целью покупки по
заниженным ценам
Значительная
часть покупателей ориентируются на те квартиры, которые продаются дешевле
других по причине спешки и сложных жизненных обстоятельств продавцов. Одним
продавцам срочно нужны деньги на дорогостоящее лечение, других подталкивают
кредиторы, третьи не могут тянуть с дележом наследства, разменами и переездами…
Вряд
ли можно интерпретировать стоимость подобной квартиры как рыночную. Во-первых,
потому, что такие предложения сложно отыскать (их немного, квартиры быстро
уходят с рынка, зачастую не доходя даже до общедоступных баз данных).
Во-вторых, квартира, купленная «по случаю», по своему месторасположению и
параметрам далеко не всегда соответствует запросам покупателя. В-третьих,
нередко подобные сделки совершаются в условиях, когда продавцы действуют под
давлением, в сложных жизненных ситуациях. Для покупателя это несет
потенциальные опасности (загнанный в угол продавец, может оспорить сделку, или откажется
выселяться из квартиры, или начнет мстить, приведет квартиру в нежилое
состояние и т.д.).
Тем
не менее, многие покупатели готовы ждать благоприятного момента и рисковать,
считая подобные цены рыночными. Коль скоро они при этом не преступают закон и
почти не нарушают современную общественную мораль, то остается признать, что
подобное восприятие рыночных цен имеет право на жизнь.
В
чем-то сходная ситуация и с так называемыми «проблемными квартирами». К таковым
обычно относят квартиры, находящиеся в споре, с неузаконенными
перепланировками, с трещинами во внешних стенах, прочими строительными
изъянами. Стоят они обычно дешевле. Но при этом есть немалый риск разгребать
многочисленные проблемы в будущем. В итоге «дешевая» проблемная квартира может
обойтись значительно дороже, чем аналогичная «нормальная».
Оценка квартиры при предоставлении
ипотечных кредитов
Принимая
решение о предоставлении ипотечного кредита, банки зачастую используют так
называемую «ликвидационную оценку», предусматривающую реализацию залоговой
квартиры за минимальное время и с минимальными затратами на посредников и
рекламу.
В
принципе, это вполне рыночная оценка, учитывающая риски кредитора. Дело в том,
что ипотечные кредиты выдаются на достаточно длительный срок, в течение
которого стоимость залоговой недвижимости может существенно снизиться.
Как
сообщалось ранее информационным агентством Building.ua от 12.10.11.
Цитата: "Вопреки опасениям, ипотека
в Украине дешевеет. Все это и приводит к тому, что ликвидационная оценочная
стоимость ипотечной квартиры может быть на 25% ниже ее реальной рыночной
стоимости на момент оценки.
Формула оценки недвижимости «Три
L»
Традиционно
важнейшим фактором, влияющим на цену, считается местонахождение недвижимости. Есть
даже формула ценообразования, именуемая «Три L», более известная как «Location,
Location, Location». То есть, при определении цены, на первом месте находится
местонахождение недвижимости, на втором месте - местонахождение недвижимости,
на третьем месте – местонахождение недвижимости. Все остальные факторы
учитываются лишь потом.
Как
сообщалось ранее информационно-аналитическим отделом портала недвижимости
www.domik.net от 31.10.11. Цитата:
"Правильная оценка квартира - вещь очень непростая. Во многом это
объединение науки, опыта и искусства. Дело в том, что оценка должна учитывать
не только объективные, но и субъективные факторы. Кроме того, каждая оценка
имеет свою цель".
Этой
формуле уже более сотни лет, и взята она не с потолка (как это может кому-то
показаться), а в результате обобщения многовекового опыта продажи недвижимости
в Англии. Учитывая популярность данной формулы, она неплохо описывает реалии
мира недвижимости. Вот только в разных странах ее воспринимают по-разному.
Применительно
к отечественному рынку недвижимости, первое L наверняка означает город, второе
– район в городе, третье – микрорайон или квартал. На практике это означает,
что риэлтор, проработавший много лет в одном районе, должен осваиваться в
соседнем. При смене же города, риэлтор должен многому учиться заново.
Что
же касается «обычного» продавца или покупателя, решившего оценить конкретную
недвижимость, то ему необходимо начинать с изучения аналитики, а также
статистики цен в городе и районе.
Сразу
отметим, что достоверной статистики цен продаж нет ни у кого. Нет ее даже в
Минюсте, куда стекается информация обо всех сделках (многие наши граждане
стараются минимизировать налоги, а потому указывают в купчих заниженные цены).
В агентствах недвижимости есть информация о ценах продаж весьма ограниченного
числа квартир. Но, во-первых, они предпочитают не афишировать подобную
информацию. А, во-вторых, статистика, построенная на основе небольших выборок,
имеет слишком большие погрешности.
Потому
анализировать придется статистику цен предложений, а она в большинстве случаев
на 10-20% выше цен продаж «среднестатистических квартир».
Тем
не менее, в первом приближении статистика цен предложений позволяет разобраться
в соотношениях весов первых двух L из приведенной выше формулы. В частности,
позволяет понять, насколько цены в столице отличаются от цен в
городах-миллионниках и в областных центрах. Аналогично и с соотношениями цен по
районам крупного города. Нередко в центральных районах квартира стоит в
полтора-два раза дороже, чем аналогичная квартира на окраине.
Статистика
цен предложений по районам Киева регулярно публикуется на портале недвижимости
www.domik.net.
Наиболее
сложно разобраться с соотношениями цен на уровне жилых массивов и микрорайонов.
Дело в том, что чем меньше территория, тем меньше продаваемых объектов; соответственно
возрастает влияние каждого из них на статистику цен. В этих условиях появление
в продаже всего нескольких объектов с нехарактерными ценами заметно меняет
статистику цен, а это затрудняет анализ и сравнение цен по микрорайонам.
Потому
каждую конкретную территорию необходимо изучать. Причем изучать с учетом
приоритетов потенциальных покупателей. А критериев и приоритетов у покупателей
много. Вот лишь некоторые из них:
-
наличие общественного транспорта (в первую очередь, метро);
-
развитая транспортная инфраструктура;
-
благоприятная экологическая обстановка;
-
наличие парков, скверов, зон отдыха;
-
наличие просторных зеленых дворов;
-
благоприятная криминогенная обстановка;
-
наличие парковок;
-
наличие предприятий, офисных центров, мест для работы;
-
архитектурные особенности территории;
-
наличие детских заведений (поликлиник, садиков, школ);
-
наличие школ с высоким рейтингом;
-
наличие супермаркетов, магазинов, рынков;
-
наличие спортивных площадок, стадионов, кинотеатров.
И
тут мы подошли к тому, что поскольку системы приоритетов у всех людей разные,
то и оценивают они микрорайоны, дома и квартиры по-разному. А это означает, что
при оценке жилья желательно составить обобщенные портреты жителей отдельных
микрорайонов. Это необходимо для того, чтобы более четко определить системы их
приоритетов; понять, что для них дорого, а что не очень. И использовать эти
знания при торгах, покупая там квартиру.
Учитывая,
что продажа квартир в своем большинстве, это фактически обмены, опытный
посредник всегда может выпятить недостатки одного микрорайона и поднять рейтинг
другого. Мол, тут школа хорошая, но общественный транспорт плохой…Школа вам не
нужна, потому целесообразно переехать туда, где общественный транспорт хорошо
работает.
Во
многом схожая задача стоит и перед теми, кто продает квартиру. Продавцу важно
понимать приоритеты покупателей, искать среди них «своего». Скажем, если рядом
с домом есть детский садик или престижная школа, то продавцу целесообразно
ориентироваться на покупателей с детьми. Для них данная квартира может
оказаться более ценной, чем аналогичная вдали от престижной школы.
Кто-то
готов доплатить за скверик под окнами, кто-то за развитую транспортную
инфраструктуру, кто-то за южную сторону дома… Возможных плюсов (равно как и
возможных минусов) – великое множество. Для одних они существенны, для других
не очень. И все это влияет на оценку квартиры.
Но
в любом случае оценка квартиры с точки зрения ее местонахождения носит лишь
предварительный характер.
Рыночная
цена квартиры (и квадратного метра в ней) зависит от типа и особенностей дома,
количества комнат, метража, наличия ремонта, планировки, состояния подъезда и
многих иных факторов. Но об этом в следующей части статьи.
Владимир Коломейко, Информационно-аналитический
отдел портала недвижимости www.domik.net