Суть проблеми
Ігор Андрєєв, юрисконсульт:
«У 2007 році мені довелося брати участь у судовій суперечці про рейдерське захоплення не заводу або підприємства, а звичайної житлової квартири. Мій приятель, назвемо його Антоном, співробітник українського представництва європейської компанії, виїхав на тривале (більше півроку) стажування до Великобританії. Причому свою квартиру він залишив фактично без нагляду, поклавшись на охоронну сигналізацію, підключену до пульту Держслужби охорони. Незайвим буде додати, що його житло було розташоване в новому будинку в престижному районі столиці і коштувало на той час більше сотні тисяч доларів.
Повернувшись в Україну, Антон з подивом виявив у своїй квартирі чужих людей. Нові мешканці пред'явили документи, за якими слідувало, що нерухомість тепер належить їм, а купили вони квартиру в якогось громадянина. Всі документи у непроханих гостей були у повному порядку, де необхідно - нотаріально завірені. Тимчасово оселившись у друзів, екс-власник дорогої нерухомості спробував розібратися, як же вийшло, що його житло змінило господаря, причому без найменшого відома власника і начебто навіть цілком законним чином.
Основні законодавчі акти, що регулюють питання захисту майна:
• Конституція України
• Кримінальний кодекс
• Цивільний кодекс
З'ясувалося, що не пройшло й тижня після відбуття Антона, як сусіди знизу звернулися до суду з позовом про відшкодування завданої шкоди. Справа в тому, що за наданими документами виходило, що їхню квартиру залило, причому постраждала дорога побутова техніка - ПК, телевізори, інші побутові прилади. Загальна сума збитку перевищила 100 тис. грн, які позивачі й просили стягнути з власника квартири, де нібито сталася аварія. Діючи строго в рамках закону, суддя кілька разів надсилав Антону повістки, однак молода людина, яка перебувала в той час у Великобританії, природно, про них не знала.
У результаті справа розглядалася без участі відповідача, і на підставі наданих документів і свідчень якихось «свідків» служитель Феміди ухвалив задовольнити позов і зобов'язав Антона виплатити компенсацію за нанесений збиток. А ще через пару тижнів вже в іншому суд був поданий позов із проханням продати квартиру, оскільки боржник не бажає виплачувати компенсацію. Ситуація повторилася: суд направляв повістки, відповідач не приходив на засідання, і справа розглядалася при його відсутності. Зрозуміло, позов задовольнили, призначили оцінювача, який визначив вартість нерухомості в 130 тис. грн, оперативно було організовано і проведено аукціон. Результати торгів оскаржили, черговий суд визнав їх законними, були виправлені нові правовстановлюючі документи, і квартира офіційно змінила власника.
Власні речі Антона були вивезені на спеціальний склад, а сума, що залишилася після виплати «боргу» сусідам, в основному пішла на сплату різних зборів і погашення витрат на зберігання речей. Спроби обкраденого власника відновити справедливість ні до чого не привели - суд визнав нових власників сумлінними покупцями».
Оцінка ситуації
Андрій Цимбала, експерт з безпеки бізнесу:
«Все частіше метою рейдерських атак стають не промислові підприємства чи нерухомість, що належить юридичним особам, а квартири і земельні ділянки, які перебувають у власності пересічних громадян. Само собою, великі і відомі рейдерські групи нехтують настільки незначними операціями, однак окремі особи, які практикують корпоративні захвати, беруть участь і в побутовому рейдерстві. Це легко пояснити, адже відібрати майно у пересічних громадян досить просто, ризик і тимчасові витрати мінімальні, а прибуток цілком може окупити їх з лихвою.
Різними методами домагаючись потрібних рішень суду, підроблюючи документи та залучаючи до схем співробітників правоохоронних органів, загарбники діють швидко і потай. У переважній більшості випадків власник нерухомості дізнається про те, що його майном зацікавилися рейдери, лише після того, як вони являються до нього у квартиру з ордерами і в присутності держвиконавців і міліціонерів. Характерною рисою багатьох захоплень все частіше стає багаторазове вчинення угод купівлі-продажу об'єкта атаки, причому кожна подібна дію оскаржується в суді. А вже служителі Феміди визнають законність операції, що вкрай ускладнює подальше оскарження правомочності продажу або покупки, наприклад квартири. З мого досвіду, якщо рейдери грамотно і ретельно підготували атаку, забезпечили кілька «потрібних» рішень суду і не поспішали, відстояти справедливість законними способами неможливо».
Рекомендації
Артур Катанцев, старший юрист компанії «Центр права»:
«Власник квартири, який раптово втратив свою нерухомість, зрозуміло, може спробувати «відмотати» вибудуваний загарбниками ланцюжок угод купівлі-продажу, підтверджений рішенням суду. Однак практика показує, що домогтися реальних результатів таким шляхом вкрай проблематично, а часом, і неможливо.
Ефективних способів захисту від атаки побутових рейдерів, наскільки мені відомо, немає. Єдина можливість, яка хоча б теоретично допомогла захистити свої права, - спробувати залучити до конфлікту максимум уваги. Тобто писати заяви і звернення в МВС, прокуратуру, СБУ, парламентські комітети та різні комісії при Кабміні, звертатися у всі необхідні інстанції аж до Президента. Корисне і залучення якомога більшої кількості ЗМІ - рейдери не люблять «працювати» під пильною увагою ТБ і преси. Якщо вдасться домогтися широкого розголосу інциденту, то не виключено, що і рейдери, і судді побояться продовжувати конфронтацію і віддадуть перевагу спустити справу «на гальмах», тимчасово чи назовсім відмовившись від своїх планів».
[Судова практика]
Договір, якого немає
Один з найбільш популярних методів захоплення чужої нерухомості - оскарження договору купівлі-продажу. Кілька років тому в київських судах розглядалася суперечка щодо прав власності на квартиру.
Через кілька тижнів після оформлення угоди покупець опинився в неприємній ситуації: до суду звернувся якийсь пан, який стверджує, що насправді квартира повинна належати йому. Нібито попередній власник уклав попередній договір, згідно з яким зобов'язався продати квартиру саме позивачеві. Відповідно, пан, який звернувся до суду, вимагав розірвати договір купівлі-продажу і зобов'язати колишнього власника укласти угоду саме з ним. Суд взяв до уваги аргументи заявника, визнав незаконним договір купівлі-продажу і зобов'язав колишнього власника продати квартиру позивачеві.
На підставі цього рішення загарбникові вдалося отримати нові правовстановлюючі документи і з допомогою держвиконавців і міліції виселити нібито покупця, який незаконно живе в його квартирі. Втім, надалі справа розглядалася в апеляційному суді, проте справедливість відновити поки не вдалося - суд кілька разів повертав справу на повторний розгляд, а тим часом позивач уже встиг перепродати квартиру.
Іван Зайцев, "Статус"