Суть проблемы
Игорь Андреев, юрисконсульт:
«В 2007 году мне пришлось участвовать в судебном споре о рейдерском захвате не завода или предприятия, а обычной жилой квартиры. Мой приятель, назовем его Антоном, сотрудник украинского представительства европейской компании, уехал на длительную (более полугода) стажировку в Великобританию. Причем свою квартиру он оставил фактически без присмотра, положившись на охранную сигнализацию, подключенную к пульту Госслужбы охраны. Нелишним будет добавить, что его жилище было расположено в новом доме в престижном районе столицы и стоило на то время более сотни тысяч долларов.
Вернувшись в Украину, Антон с удивлением обнаружил в своей квартире чужих людей. Новые жильцы предъявили документы, по которым следовало, что недвижимость теперь принадлежит им, а купили они квартиру у некоего гражданина. Все документы у незваных гостей были в полном порядке, где необходимо — нотариально заверены. Временно поселившись у друзей, экс-владелец дорогой недвижимости попытался разобраться, как же получилось, что его жилье поменяло хозяина, причем без малейшего ведома собственника и вроде даже вполне законным образом.
Основные законодательные акты, регулирующие вопросы защиты имущества:
• Конституция Украины
• Уголовный кодекс
• Гражданский кодекс
Выяснилось, что не прошло и недели после отбытия Антона, как соседи снизу обратились в суд с иском о возмещении нанесенного ущерба. Дело в том, что по предоставленным документам выходило, что их квартиру залило, причем пострадала дорогостоящая бытовая техника — ПК, телевизоры, прочие бытовые приборы. Общая сумма убытка превысила 100 тыс. грн, которые истцы и просили взыскать с собственника квартиры, где якобы произошла авария. Действуя строго в рамках закона, судья несколько раз направлял Антону повестки, однако пребывающий в то время в Великобритании молодой человек, естественно, о них не знал.
В итоге дело рассматривалось без участия ответчика, и на основании предоставленных документов и показаний неких «свидетелей» служитель Фемиды постановил удовлетворить иск и обязал Антона выплатить компенсацию за нанесенный ущерб. А еще через пару недель уже в другой суд был подан иск с просьбой продать квартиру, поскольку должник не желает выплачивать компенсацию. Ситуация повторилась: суд направлял повестки, ответчик не приходил на заседания, и дело рассматривалось в его отсутствие. Разумеется, иск удовлетворили, назначили оценщика, который определил стоимость недвижимости в 130 тыс. грн, оперативно был организован и проведен аукцион. Результаты торгов обжаловали, очередной суд признал их законными, были выправлены новые правоустанавливающие документы, и квартира официально поменяла владельца.
Собственные вещи Антона были вывезены на специальный склад, а сумма, оставшаяся после выплаты «долга» соседям, в основном пошла на уплату различных пошлин и погашение затрат на хранение вещей. Попытки обворованного собственника восстановить справедливость ни к чему не привели — суд признал новых владельцев добросовестными покупателями».
Оценка ситуации
Андрей Цымбала, эксперт по безопасности бизнеса:
«Все чаще целью рейдерских атак становятся не промышленные предприятия или недвижимость, принадлежащая юридическим лицам, а квартиры и земельные участки, находящиеся в собственности рядовых граждан. Само собой, крупные и известные рейдерские группы пренебрегают столь незначительными операциями, однако отдельные лица, практикующие корпоративные захваты, принимают участие и в бытовом рейдерстве. Это легко объяснимо, ведь отобрать имущество у рядовых граждан достаточно просто, риск и временные затраты минимальны, а прибыль вполне может окупить их с лихвой.
Единственная возможность защитить свои права — привлечь к конфликту максимум внимания. То есть писать заявления и обращения в МВД, прокуратуру, СБУ, парламентские комитеты и различные комиссии при Кабмине, идти по всем инстанциям вплоть до Президента.
Различными методами добиваясь нужных решений суда, подделывая документы и привлекая к схемам сотрудников правоохранительных органов, захватчики действуют быстро и скрытно. В подавляющем большинстве случаев собственник недвижимости узнает о том, что его имуществом заинтересовались рейдеры, лишь после того, как они являются к нему в квартиру с ордерами и в присутствии госисполнителей и милиционеров. Характерной чертой многих захватов все чаще становится многократное совершение сделок купли-продажи объекта атаки, причем каждое подобное действие обжалуется в суде. А уж служители Фемиды признают законность сделки, что крайне затрудняет дальнейшее оспаривание правомочности продажи или покупки, например квартиры. По моему опыту, если рейдеры грамотно и тщательно подготовили атаку, обеспечили несколько «нужных» решений суда и не торопились, отстоять справедливость законными способами невозможно».
Рекомендации
Артур Катанцев, старший юрист компании «Центр права»:
«Владелец квартиры, внезапно лишившийся своей недвижимости, разумеется, может попробовать «отмотать» выстроенную захватчиками цепочку сделок купли-продажи, подтвержденную решением суда. Однако практика показывает, что добиться реальных результатов таким путем крайне проблематично, а порой, и невозможно.
Эффективных способов защиты от атаки бытовых рейдеров, насколько мне известно, нет. Единственная возможность, которая хотя бы теоретически поможет защитить свои права, — попытаться привлечь к конфликту максимум внимания. То есть писать заявления и обращения в МВД, прокуратуру, СБУ, парламентские комитеты и различные комиссии при Кабмине, обращаться во все необходимые инстанции вплоть до президента. Полезно и привлечение как можно большего количества СМИ — рейдеры не любят «работать» под пристальным вниманием ТВ и прессы. Если удастся добиться широкой огласки инцидента, то не исключено, что и рейдеры, и судьи побоятся продолжать конфронтацию и предпочтут спустить дело «на тормозах», временно или насовсем отказавшись от своих планов».
[Судебная практика]
Договор, которого нет
Один из наиболее популярных методов захвата чужой недвижимости — оспаривание договора купли-продажи. Несколько лет назад в киевских судах рассматривался спор относительно прав собственности на квартиру.
Через несколько недель после оформления сделки покупатель оказался в неприятной ситуации: в суд обратился некий господин, утверждающий, что на самом деле квартира должна принадлежать ему. Якобы предыдущий владелец заключил предварительный договор, согласно которому обязался продать квартиру именно истцу. Соответственно, обратившийся в суд господин требовал расторгнуть договор купли-продажи и обязать бывшего владельца заключить сделку именно с ним. Суд принял во внимание аргументы заявителя, признал незаконным договор купли-продажи и обязал бывшего владельца продать квартиру истцу.
На основании этого решения захватчику удалось получить новые правоустанавливающие документы и с помощью госисполнителя и милиции выселить якобы незаконно живущего в его квартире покупателя. Впрочем, в дальнейшем дело рассматривалось в апелляционном суде, однако справедливость восстановить пока не удалось — суд несколько раз возвращал дело на повторное рассмотрение, а тем временем истец уже успел перепродать квартиру.
Иван Зайцев, "Статус"