"Сегодня"
розповідає про те, як не застрягти в процесі продажу квартири.
Виставляємо правильну ціну.
Головна причина
«зависання» квартир - неадекватна вартість. «80 % квартир на ринку пропонуються
за завищеною ціною», - стверджує директор ріелторської компанії «Золоті ворота»
Олексій Холмецький. Шансів продати їх майже немає. Взагалі ж ціноутворення, за
словами Безуглого, буває трьох видів.
ДОРОГО-ПИШНО.
Перший - вже згадане завищення цін. Виходить це приблизно так: людина дивиться
газету і вибирає максимальну ціну або близьку до неї зі схожих пропозицій: «У
моєму будинку таку ж квартиру виставляють за $100 тис. А моя чим гірше? »
Виходить свого роду парад цінових амбіцій продавців, який реальні покупці
ігнорують. Причому часто-густо неадекватні ціни ставляться і на квартири, що
продаються через агентства, хоча вже там-то повинні б розуміти, що до чого. За
словами Холмецького, винен у цьому страх ріелторів - якщо вони спробують
оскаржити цінові фантазії господаря квартири, він просто піде в більш
поступливе агентство.
ДЛЯ ЛЮДЕЙ. Друга
група - квартири за, умовно кажучи, «ринковою» ціною. Раніше ознакою такої було
те, що квартира продавалася за 2-3 місяці. Зараз люди приймають рішення про
покупку довше, тому, на думку Безуглого, нормальними термінами експозиції
можуть вважатися 3-6 місяців.
ШВИДШЕ. Третій
варіант - коли людина хоче продати квартиру швидко і призначає ціну на 5-10%
нижче ринкової. Ось такі об'єкти продаються швидко.
БАЗА. Найчастіше
для ціноутворення використовується порівняння. Воно включає в себе два кроки:
вибрати аналоги в пропозиції на ринку, потім знайти відмінності в параметрах
квартир - аналогів і оцінити їх у грошах. Аналоги - квартири, максимально
близькі за характеристиками до продаваної. Вибравши хоча б 20 таких, треба
обдзвонити господарів і з'ясувати, як довго кожен об'єкт знаходиться у продажу.
Якщо квартира продана - як швидко і почому вона продалася. Ті, що продаються
занадто довго, вважаємо переоціненими, ті, що продалися занадто швидко -
недооціненими, викреслюючи зі списку і ті, й інші. Середню ціну квартир, що
залишилися, і вважаємо базовою.
ПОПРАВКИ. Є ряд
факторів (місце розташування, транспортна доступність, екологія, тип будинку,
поверх, стан під'їзду, вид з вікон, ремонт, стан сантехніки і т. д.), що впливають
на ціну. Скільки «коштує» кожен з цих факторів, знають досвідчені ріелтори.
Можна скласти свою таблицю поправок до ціни, поговоривши з власниками
аналогічних квартир або проаналізувавши базу пропозицій.
Даємо рекламу.
Найкраща ціна
сама по собі квартиру не продасть - потрібна реклама. Якщо ми хочемо діяти без
агентства, треба вирішити три завдання: скласти заманливий текст оголошення,
розмітити його в потрібному місці і стежити, щоб з ним все було в порядку.
ТЕКСТ. Оголошення
повинно мати заголовок, здатний привернути увагу покупця. Як правило, читачів
спокушають шедеврами на кшталт: «Однокімнатна, стільки-то метрів в районі
Гадючий Хвіст за таку-то купу доларів». Все добре, якщо в Гадючому хвості
пропонується одна така квартира, або хоча б 5-10. А якщо у покупця від
однакових заголовків в очах рябить ? Тоді він зверне увагу на ваше оголошення
тільки, якщо площа для такої ціни занадто велика або якщо ціна для такої
квартири досить низька. Тобто якщо в заголовку описані явні переваги.
Можна обіграти і
місце розташування. «Гадючий Хвіст» - надто загальна локація. Якщо є чим
похвалитися, вказуйте конкретніше: «біля парку», «в двох хвилинах від метро»,
«затишний дворик», «відмінний стан» тощо. Якщо нічого привабливого знайти не
вдається, а продати хочеться - поверніться до питання про ціну. У самому тексті
оголошення постарайтеся викласти все позитивне, що приходить в голову.
РОЗМІЩЕННЯ.
Основну увага сьогодні варто приділити інтернету - абсолютна більшість реальних
покупців шукають варіанти саме там. На думку Руслана Безуглого, треба бути
присутнім як мінімум на наступних сайтах: Slando.ua, address.ua, aviso.ua і
fn.ua. Крім того, простежте, щоб ваше оголошення потрапило на агрегатор lun.ua:
він сам забирає оголошення з різних сайтів, але за умови, що в них вказано
максимальну кількість даних.
ЗАХИСТ.
Недобросовісні ріелтори часто беруть цікаві чужі оголошення і виставляють «під
собою», часом за нижчими цінами. Через це відвідувачі дзвонять не вам, а їм. А
вони кажуть щось на кшталт « цієї квартири вже немає, проте можемо
запропонувати іншу». Тому варто стежити, чи не «розмножується» ваше оголошення.
І якщо так - писати в техпідтримку сайту, мовляв, "це моє оголошення, а його
незаконно скопіювали, вимагаю друге зняти".
СЕГОДНЯ.ua