В якості антикризової пропозиції деякі київські власники офісів стали пропонувати в оренду окремі робочі місця, причому зняти їх можна як довгостроково, так і на пару годин. Але підприємців така ідея не дуже залучила - вони, як і раніше, вважають за краще орендувати хай невелике, але відокремлене приміщення. Тим більше, що сьогодні ринок пропонує дуже широкий вибір.
Терміни звужуються
За даними директора з маркетингу компанії SV Development Володимира Степенка, на сьогодні в Києві налічується близько 4 тис. приміщень, які здаються в оренду під офіси. Незважаючи на такий вибір, маленьким компаніям не завжди вдається одразу знайти підходяще за форматом і ціною, особливо якщо клієнт висуває специфічні вимоги (наприклад, з планування) або обмежений у коштах.
Але зазвичай підібрати офіс можна за кілька днів - за тиждень брокер може запропонувати до перегляду до 30-40 об'єктів, з яких, напевно, вдасться щось підібрати. Як розповідає керівник підрозділу оренди мережі агентств нерухомості Real Druzi Марина Дубровіна, зараз вимоги орендарів порівнянні з тією пропозицією, що представлена на ринку, і протягом п'яти днів орендар вже може прийняти рішення.
Розмір має значення
Примітно, що відносно попиту спостереження експертів, що працюють у схожих сегментах, розходяться. «Сьогодні на ринку оренди невеликих офісних приміщень попитом користуються площі від 50 до 80 кв. м, розташовані в нежитлових будинках в центральній частині столиці. Як показує наш досвід, найчастіше такі офіси орендують під нотаріальні контори, туристичні фірми та юридичні компанії. При цьому найбільшою популярністю користуються приміщення на перших поверхах у нежилому фонді, а також 1-3-й поверхи бізнес-центрів», - розповідає провідний спеціаліст з нерухомості Подільської філії АН «Благовіст» Лариса Білаш.
У той же час В. Степенко на перше місце за популярністю виносить об'єкти площею 150-200 кв. м, куди входять робоча зона, переговорна, санвузол і кухня. За спостереженнями М. Дубровіна, найбільш затребувані офісні приміщення в житловому фонді площею 30-50 кв. м за ціною $ 650-900 (5000-7000 грн). «Офіси аналогічного розміру в нежитловому фонді практично не користуються популярністю, оскільки ціна на них, з урахуванням всіх витрат може бути вище в 1,5-2 рази», - говорить вона.
Трохи менш популярні офіси площею понад 100 кв. м. Так, Л. Білаш виділяє приміщення в 120-350 кв. м, М. Дубровіна - в 100-150 кв. м за ціною $ 20-25 за кв. м. До того ж, як повідомляє М. Дубровіна, в серпні підвищився інтерес до офісних приміщень і торгових приміщень до 200 кв. м на найбільш прохідних центральних вулицях або в густонаселених масивах з добре розвиненою торговельною інфраструктурою. Разом, за її даними, в структурі пропозиції офіси зараз займають 59%, торговельні приміщення - 16%, приміщення під ресторани/кафе - 1%. Решта - це виробничо-складські приміщення та універсальні приміщення.
Сходяться експерти в тому, що найменший попит спостерігається на площі в професійних бізнес-центрах - оренда там обходиться занадто дорого (до того ж, включає в себе ще й ПДВ з експлуатаційними витратами), та і знайти модулі в 50 кв. м непросто. За даними директора зі стратегічного розвитку компанії DEOL Partners Марина Римаренко, сьогодні оренда кв. м у бізнес-центрах класу В + складає $35-60, у класі В - $28-35, у класі С - від $10.
Вибираючи офіс серед непрофесійних приміщень, більшість клієнтів зупиняє свій вибір на звичайних квартирах, які навіть не переведені в нежитловий фонд. Пояснюється це фінансовим чинником - оренда квартири, переведеної в нежитловий фонд, обійдеться дорожче на 20-50%, а комунальні платежі, за підрахунками В. Степенка, відрізняються приблизно уп'ятеро. Втім, і власники таких квартир, прислухаючись до вимог ринку, не поспішають змінювати їхній статус. Знімати офіси в приміщеннях, які переведені в нежитловий фонд, доводиться тим, для кого необхідна реєстрація, наприклад нотаріусам.
Ціни на рівні
Серед вимог, що висуваються орендарями до приміщень - наявність мінімального офісного ремонту (ковролін, стіни під фарбування і т.д.), близькість до станції метро або хороша транспортна розв'язка. Перевага віддається приміщенням на перших поверхах з окремим виходом. Але оскільки це істотно здорожує оренду, офіси все частіше розташовані 2-3-му поверхах і вище.
Трохи змінилися переваги орендарів в частині місця розташування офісів. Якщо раніше основний попит припадав на центральні райони Києва, то зараз він змістився в сусідні з гарною транспортною доступністю, але з більш низькими цінами. Зокрема, за словами В. Степенка, у прицентральних районах оренда зазвичай обходиться до $20 за кв. м, тоді як в центрі вона лише починається з цієї позначки.
Як повідомляє Л. Білаш, вартість непрофесійних офісних приміщень в порівнянні з початком року трохи збільшилася. «Якщо в січні офіс можна було орендувати за $12-15 за кв. м, то зараз орендні ставки піднялися до $20-25 за кв.м», - говорить вона. Таким чином, за даними М. Дубровіна, середня орендна ставка пропозиції офісної нерухомості по місту в серпні 2010 р. склала $17,28 за кв. м, що на 1,39% нижче, ніж у липні. При цьому торгуються власники приміщень неохоче і готові поступатися лише на великих площах, приблизно від 400-500 кв.м. Середній розмір торгу, за словами В. Степенка, складає близько 10%.
Мал малого менше
Близько року тому до Києва прийшла західна традиція здачі в оренду окремих робочих місць у загальному офісі. За словами виконавчого директора компанії Real Estate Solutions Андрія Борща, за кордоном такий спосіб роботи досить популярний, вдаються до нього в основному аутсорсера і ті, хто не контактує з клієнтами. А навіть якщо клієнт приходить до орендаря, то виявляється в звичайному великому офісі з працюючими співробітниками.
Як розповідає А. Борщ, таку практику як антикризового рішення спробували впровадити в київському БЦ «Форум». Офіси виконали у форматі open space на 10-15 осіб, в оренду здається стіл зі столом, на якому встановлюється підключений до інтернету комп'ютер і телефон з факсом. Оренда одного такого місця обходиться приблизно в 500 грн, а з урахуванням плати за електрику, телефон і інтернет - близько 700-750 грн на місяць. Втім, розрахунок на те, що від клієнтів не буде відбою, не виправдався. За спостереженнями А. Борща, зараз вже очевидно, що експеримент провалився. А оскільки на послугу не виявилося належного попиту, не стали її просувати і ріелтори.
В. Степенко додає, що крім довгострокової оренди робочого місця, в Києві існує і точкова пропозиція щодо їх оренди на кілька годин - буквально для того, щоб встигнути провести переговори і підписати договори. Вартість таких послуг складає пару сотень гривень, але і на таку оренду, за словами експерта, попит вкрай невисокий.
Не чекай змін
Експерти очікують, що ситуація на ринку оренди невеликих офісних приміщень залишиться стабільною до кінця року. «З одного боку, для зниження ставок немає приводів, тому що є стабільний інтерес до них. Він проявляється в значному збільшенні кількості дзвінків із заявками в порівнянні з минулим роком. З іншого боку, для зростання поки що теж немає передумов, тому що очікування виходу на ринок нових компаній або філій міжнародних компаній виправдалося не повною мірою. Сезонне зростання цін (яке традиційно відбувається з середини серпня по середину вересня) практично завершилося, до середини вересня воно може скласти не більше 10% від існуючого показника», - прогнозує Л. Білаш.
Як вважають експерти, що визволення ряду площ, яке нині спостерігається, навіть якщо воно і продовжиться в найближчі місяці, особливого впливу на ринок не зробить, та істотних коливань в цінах та співвідношення попиту з пропозицією не буде.
Мінімальна вартість оренди малих офісів у Києві, $ за кв. м на місяць
Район У квартирі В адмінбудівлі У бізнес-центрі
Голосіївський 12 13 13
Дарницький 10 8 8
Деснянський 9 9 -
Дніпровський 9 4 8
Оболонський 10 10 10
Печерський 15 18 18
Подільський 10 11 14
Святошинський 9 11 10
Солом"янський 10 10 11
Шевченківський 12 10 20
Наталія Тарасова, UGMK.INFO