В качестве антикризисного предложения некоторые киевские владельцы офисов стали предлагать в аренду отдельные рабочие места, причем снять их можно как долгосрочно, так и на пару часов. Но предпринимателей такая идея не очень привлекла – они по-прежнему предпочитают арендовать пусть небольшое, но обособленное помещение. Тем более что сегодня рынок предлагает очень широкий выбор.
Сроки сжимаются
По данным директора по маркетингу компании SV Development Владимира Степенко, на сегодня в Киеве насчитывается порядка 4 тыс. помещений, которые сдаются в аренду под офисы. Несмотря на такой выбор, маленьким компаниям не всегда удается сходу найти подходящее по формату и цене, особенно если клиент выдвигает специфические требования (например, по планировке) или ограничен в средствах.
Но обычно подобрать офис можно за несколько дней – за неделю брокер может предложить к просмотру до 30-40 объектов, из которых наверняка удастся что-то подобрать. Как рассказывает руководитель подразделения аренды сети агентств недвижимости Real Druzi Марина Дубровина, сейчас требования арендаторов сопоставимы с тем предложением, которое представлено на рынке, и в течение пяти дней арендатор уже может принять решение.
Размер имеет значение
Примечательно, что в отношении спроса наблюдения экспертов, работающих в схожих сегментах, расходятся. «Сегодня на рынке аренды небольших офисных помещений спросом пользуются площади от 50 до 80 кв. м, расположенные в нежилых зданиях в центральной части столицы. Как показывает наш опыт, чаще всего такие офисы арендуют под нотариальные конторы, туристические фирмы и юридические компании. При этом наибольшей популярностью пользуются помещения на первых этажах в нежилом фонде, а также 1-3-й этажи бизнес-центров», - рассказывает ведущий специалист по недвижимости Подольского филиала АН «Благовест» Лариса Билаш.
В то же время В. Степенко на первое место по популярности выносит объекты площадью 150-200 кв. м, куда входят рабочая зона, переговорная, санузел и кухня. По наблюдениям М. Дубровиной, наиболее востребованы офисные помещения в жилом фонде площадью 30-50 кв. м по цене $650-900 (5000-7000 грн). «Офисы аналогичного размера в нежилом фонде практически не пользуются популярностью, поскольку цена на них, с учетом всех расходов может быть выше в 1,5-2 раза», - говорит она.
Чуть менее популярны офисы площадью более 100 кв. м. Так, Л. Билаш выделяет помещения в 120-350 кв. м, М. Дубровина – в 100-150 кв. м по цене $20-25 за кв. м. К тому же, как сообщает М. Дубровина, в августе повысился интерес к офисным помещениям и торговым помещениям до 200 кв. м на самых проходных центральных улицах либо в густонаселенных массивах с хорошо развитой торговой инфраструктурой. Итого, по ее данным, в структуре предложения офисы сейчас занимают 59%, торговые помещения – 16%, помещения под рестораны/кафе – 1%. Остальное – это производственно-складские помещения и универсальные помещения.
Сходятся эксперты в том, что наименьший спрос наблюдается на площади в профессиональных бизнес-центрах – аренда там обходится слишком дорого (к тому же, включает в себя еще и НДС с эксплуатационными расходами), да и найти модули в 50 кв. м непросто. По данным директора по стратегическому развитию компании DEOL Partners Марины Рымаренко, сегодня аренда кв. м в бизнес-центрах класса В+ составляет $35-60, в классе В - $28-35, в классе С – от $10.
Выбирая офис среди непрофессиональных помещений, большинство клиентов останавливает свой выбор на обычных квартирах, которые даже не переведены в нежилой фонд. Объясняется это финансовым фактором – аренда квартиры, переведенной в нежилой фонд, обойдется дороже на 20-50%, а коммунальные платежи, по подсчетам В. Степенко, отличаются примерно впятеро. Впрочем, и владельцы таких квартир, прислушиваясь к требованиям рынка, не спешат менять их статус. Снимать офисы в помещениях, которые переведены в нежилой фонд, приходится тем, для кого необходима регистрация, например нотариусам.
Цены на уровне
Среди требований, выдвигаемых арендаторами к помещениям - наличие минимального офисного ремонта (ковролин, стены под покраску и т.д.), близость к станции метро или хорошая транспортная развязка. Предпочтение отдается помещениям на первых этажах с отдельным выходом. Но поскольку это существенно удорожает аренду, офисы все чаще располагаются 2-3-м этажах и выше.
Несколько изменились предпочтения арендаторов в части месторасположения офисов. Если прежде основной спрос приходился на центральные районы Киева, то сейчас он сместился в соседние с хорошей транспортной доступностью, но с более низкими ценами. В частности, по словам В. Степенко, в прицентральных районах аренда обычно обходится до $20 за кв. м, тогда как в центре она лишь начинается с этой отметки.
Как сообщает Л. Билаш, стоимость непрофессиональных офисных помещений по сравнению с началом года немного увеличилась. «Если в январе офис можно было арендовать за $12-15 за кв. м, то сейчас арендные ставки поднялись до $20-25 за кв. м», - говорит она. Таким образом, по данным М. Дубровиной, средняя арендная ставка предложения офисной недвижимости по городу в августе 2010 г. составила $17,28 за кв. м, что на 1,39% ниже, чем в июле. При этом торгуются владельцы помещений неохотно и готовы уступать лишь на больших площадях, примерно от 400-500 кв. м. Средний размер торга, по словам В. Степенко, составляет около 10%.
Мал малого меньше
Около года назад в Киев пришла западная традиция сдачи в аренду отдельных рабочих мест в общем офисе. По словам исполнительного директора компании Real Estate Solutions Андрея Борща, за рубежом такой способ работы достаточно популярен, прибегают к нему в основном аутсорсеры и те, кто не контактирует с клиентами. А даже если клиент приходит к арендатору, то оказывается в обычном большом офисе с работающими сотрудниками.
Как рассказывает А. Борщ, такую практику в качестве антикризисного решения попытались внедрить в киевском БЦ «Форум». Офисы выполнили в формате open space на 10-15 человек, в аренду сдается стол со столом, на котором устанавливается подключенный к интернету компьютер и телефон с факсом. Аренда одного такого места обходится примерно в 500 грн, а с учетом платы за электричество, телефон и интернет – около 700-750 грн в месяц. Впрочем, расчет на то, что от клиентов не будет отбоя, не оправдался. По наблюдениям А. Борща, сейчас уже очевидно, что эксперимент провалился. А поскольку на услугу не оказалось должного спроса, не стали ее продвигать и риелторы.
В. Степенко добавляет, что кроме долгосрочной аренды рабочего места, в Киеве существует и точечное предложение по их аренде на несколько часов – буквально для того, чтобы успеть провести переговоры и подписать договора. Стоимость таких услуг составляет пару сотен гривен, но и на такую аренду, по словам эксперта, спрос крайне невысок.
Не жди перемен
Эксперты ожидают, что ситуация на рынке аренды небольших офисных помещений останется стабильной до конца года. «С одной стороны, для снижения ставок нет поводов, потому что есть стабильный интерес к ним. Он проявляется в значительном увеличении количества звонков с заявками по сравнению с прошлым годом. С другой стороны, для роста пока тоже нет предпосылок, потому что ожидание выхода на рынок новых компаний или филиалов международных компаний оправдалось не в полной мере. Сезонный рост цен (который традиционно происходит с середины августа по середину сентября) практически завершился, до середины сентября он может составить не более 10% от существующего показателя», - прогнозирует Л. Билаш.
Как считают эксперты, наблюдаемое сейчас освобождение ряда площадей, даже если оно и продолжится в ближайшие месяцы, особого влияния на рынок не окажет, и существенных колебаний в ценах и соотношении спроса с предложением не будет.
Минимальная стоимость аренды малых офисов в Киеве, $за кв. м в месяц
Район В квартире В админздании В бизнес-центре
Голосеевский 12 13 13
Дарницкий 10 8 8
Деснянский 9 9 -
Днепровский 9 4 8
Оболонский 10 10 10
Печерский 15 18 18
Подольский 10 11 14
Святошинский 9 11 10
Соломенский 10 10 11
Шевченковский 12 10 20
Наталья Тарасова, UGMK.INFO