Prosto заманливо виглядає покупка недорогого житла в кооперативній
новобудові. І якщо з вадами такої покупки ви готові змиритися, то залишається
тільки вирішити, в який кооператив вступати. Prostobank.ua продовжує
розповідати про особливості покупки кооперативної "первинки".
Вибираємо кооператив...
Якщо вам сподобалося житло в кооперативній новобудові, і ви переконалися,
що будівництво ведеться відповідно до закону та за наявності всієї дозвільної
документації, то перед тим, як вступати до кооперативу, уважно вивчіть його
статут. Перш за все, процедури вступу в члени кооперативу та виходу, права та
обов'язки членів. Як вноситься пай: одноразово або частинами? Як і в які
терміни кооператив буде повертати вам ваш внесок, якщо ви захочете з нього
вийти?
Крім цього потрібно звернути увагу на те, як формуються і які повноваження
мають органи управління ЖБК. Підійдіть до цього меркантильно. Чи може голова
правління кооперативу без згоди мешканців, наприклад, встановити в будинку нову
антену, за яку вам, в тому числі, доведеться платити? Наскільки легко (або
складно) мешканцям поміняти правління, якщо вони не задоволені його роботою?
Практика показує, що невдало вибране правління кооперативного будинку може
створити масу проблем мешканцям: починаючи від неякісних або зовсім не наданих
послуг, закінчуючи величезними зайвими витратами і неконтрольовано підвищувати
тарифи. Уникнути цього простіше в тому випадку, якщо за статутом глава
правління кооперативу приймає рішення не одноосібно, а спільно з правлінням.
Бажано, щоб ця норма була прописана в статуті.
Крім цього, уточніть всі платежі, які вам доведеться внести. Крім, власне,
паю (рівного вартості квартири), це можуть бути членські внески за участь в
кооперативі, з яких буде фінансуватися його робота, цільові внески в різні
фонди кооперативу.
... або створюємо самі
Якщо ж ви відчуваєте в собі сили і бажання, можна створити свій кооператив.
Для цього вам потрібно об'єднатися з іншими сім'ями, охочими побудувати своє
житло, і зареєструвати кооператив. А безпосередньо для початку будівництва
потрібно отримати землю і найняти підрядників, які побудують будинок. «Засновником
кооперативу може бути громадянин України, іноземець, або особа без громадянства,
а також юридичні особи. Кількість членів кооперативу не може бути менше трьох.
Спочатку майбутні кооператори повинні провести установчі збори, на яких
приймається рішення про його створення. Далі кооперативу необхідно оформити
землевідведення під будівництво та обслуговування житлового будинку і укласти
договори підряду з організаціями, які здійснюватимуть будівництво і мають для
цього відповідну ліцензію», - розповідає Катерина Гутгарц.
Основних складнощів тут, як бачимо, дві: отримання ділянки землі, а також
той факт, що учасники кооперативу повинні самі шукати гроші на будівництво. З
іншого боку, учасники кооперативу можуть самі контролювати цільове використання
коштів, вибирати, які технології будуть використані при будівництві будинку.
У Луганській області, наприклад, в ЖБК навіть бачать перспективу вирішення
житлової проблеми для молодих сімей. Якщо останні будуть об'єднуватися в
кооперативи, місцева влада обіцяє їм на пільгових умовах надавати землю для
будівництва і підводити комунікації до ділянки. Правда, чи реалізується така
ідея на практиці, і чи отримають кооперативи реальну підтримку, невідомо.
Переваги кооперативної
новобудови:
- проста і
досить зрозуміла схема придбання власності в споруджуваному будинку;
- учасники
кооперативу (інвестори у будівництво або власники квартир) мають
можливість брати участь в управлінні будинком і відстоювати свої права;
- найчастіше
вартість житла нижче, ніж у компаній - забудовників.
Недоліки:
• покупець набуває право власності на квартиру тільки після повного
внесення свого паю, а також реєстрації права власності;
• можливі конфлікти і судові розгляди, якщо власники квартир (або інвестори
у будівництво) не досягнуть згоди з якого-небудь питання з управління будинком;
• хоча квартири належать учасникам кооперативу, сам будинок належить ЖБК;
• ЖБК відповідає за своїми зобов'язаннями всім своїм майном, у тому числі -
самим будинком і землею під ним, якщо вона належить ЖБК;
• учасники кооперативу у разі його ліквідації відповідають за його
зобов'язаннями своїм паєм. При несумлінному або невмілому управлінні будинком
(або ще будівництвом) і виникненні великих боргів у кооперативу, теоретично
мешканці ризикують позбутися квартир і вкладених грошей.
Думка
Катерина Гутгарц,
головний редактор порталу Prostopravo.com.ua:
На сьогоднішній день діяльність кооперативів регулюється Цивільним кодексом
України, Законом України «Про кооперацію», Зразковий статут ЖБК був
затверджений ще Постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 № 186, норми
якого вже багато в чому застаріли.
Відповідно до ЗУ «Про кооперацію», кооператив - це юридична особа, утворена
фізичними та / або юридичними особами, що добровільно об'єдналися на основі
членства для ведення спільної господарської та іншої діяльності з метою
задоволення своїх економічних, соціальних та інших потреб на засадах
самоврядування.
Житлово-будівельний кооператив організується з метою забезпечення житлом
членів кооперативу і членів їх сімей шляхом будівництва багатоквартирного
жилого будинку (будинків), а у випадках, передбачених законодавством, - одно -
і двоквартирних житлових будинків садибного типу або багатоквартирного
блокованого жилого будинку (будинків) з надвірними будівлями за власні кошти
кооперативу з допомогою банківського кредиту, а також для наступної
експлуатації та управління цим будинком (будинками) (п.1 Примірного статуту ЖБК).
ЖБК діє на підставі статуту, вищим органом управління кооперативом є
загальні збори його членів, а виконавчим - правління, яке обирається цим же
зборами.
Перед прийняттям рішення про вступ до кооперативу слід, перш за все, уважно
ознайомитися з його статутом. Звернути увагу на такі моменти, як вступ в члени
кооперативу, права та обов'язки членів кооперативу, припинення членства,
спадкування паю, органи управління кооперативом, їх повноваження та порядок
формування. Кількість членів кооперативу має збігатися з кількістю
споруджуваних квартир у багатоквартирному будинку.
Засновником кооперативу може бути громадянин України, іноземець, або особа
без громадянства, а також юридичні особи. Кількість членів кооперативу не може
бути менше 3. Рішення про створення кооперативу оформляється протоколом. Документом,
який регулює діяльність кооперативу, є статут. Кооператив реєструється в
порядку, передбаченому Законом України «Про державну реєстрацію юридичних осіб
та фізичних осіб-підприємців». Для реєстрації подається реєстраційна картка,
протокол установчих зборів, два примірники статуту та документ про внесення
плати за реєстрацію.
Євгенія Резніченко, Prostobank.ua