Prosto заманчиво выглядит
покупка недорогого жилья в кооперативной новостройке. И если с недостатками
такой покупки вы готовы смириться, то остается только решить, в какой
кооператив вступать.
Prostobank.ua продолжает рассказывать об особенностях
покупки кооперативной "первички".
Выбираем кооператив…
Если вам
приглянулось жилье в кооперативной новостройке, и вы убедились, что
строительство ведется в соответствии с законом и при наличии всей
разрешительной документации, то перед тем,
как вступать в кооператив, внимательно изучите его устав. Прежде всего,
процедуры вступления в члены кооператива и выхода, права и обязанности членов.
Как вносится пай: разово или частями? Как и в какие сроки кооператив будет
возвращать вам ваш взнос, если вы захотите из него выйти?
Кроме этого нужно
обратить внимание на то, как формируются и какие полномочия имеют органы
управления ЖСК. Подойдите к этому меркантильно. Может ли глава правления
кооператива без согласия жильцов, например, установить в доме новую антенну, за
которую вам, в том числе, придется платить? Насколько легко (или сложно)
жильцам поменять правление, если они не довольны его работой?
Практика показывает,
что неудачно выбранное правление кооперативного дома может создать массу
проблем жильцам: начиная от некачественных или вовсе не оказанных услуг,
заканчивая огромными лишними тратами и неконтролируемо повышающимися тарифами.
Избежать этого проще в том случае, если по уставу глава правления кооператива
принимает решения не единолично, а совместно с правлением. Желательно, чтобы
эта норма была прописана в уставе.
Помимо этого,
уточните все платежи, которые вам придется внести. Помимо, собственно, пая (равного стоимости квартиры), это могут быть членские взносы за участие в
кооперативе, из которых будет финансироваться его работа, целевые взносы в
различные фонды кооператива.
…или создаем сами
Если же вы
чувствуете в себе силы и желание, можно создать свой кооператив. Для этого вам
нужно объединиться с другими семьями, желающими построить свое жилье, и
зарегистрировать кооператив. А непосредственно для начала строительства нужно
получить землю и нанять подрядчиков, которые построят дом. «Учредителем
кооператива может быть гражданин Украины, иностранец, или лицо без гражданства,
а также юридические лица. Количество членов кооператива не может быть менее
трех. Сначала будущие кооператоры должны провести учредительное собрание, на
котором принимается решение о его создании. Далее кооперативу необходимо
оформить землеотвод под строительство и обслуживание жилого дома и заключить
договора подряда с организациями, которые будут осуществлять строительство и
имеют для этого соответствующую лицензию», - рассказывает Екатерина Гутгарц.
Основных сложностей
здесь, как видим, две: получение участка земли, а также тот факт, что участники
кооператива должны сами искать деньги на строительство. С другой стороны,
участники кооператива могут сами контролировать целевое использование средств,
выбирать, какие технологии будут использованы при строительстве дома.
В Луганской области,
например, в ЖСК даже видят перспективу решения жилищной проблемы для молодых
семей. Если последние будут объединяться в кооперативы, местные власти обещают
им на льготных условиях предоставлять землю для строительства и подводить
коммуникации к участку. Правда, реализуется ли такая идея на практике, и
получат ли кооперативы реальную поддержку, не известно.
Преимущества
кооперативной новостройки:
простая и достаточно
понятная схема приобретения собственности в строящемся доме;
участники
кооператива (инвесторы в строительство или владельцы квартир) имеют возможность
принимать участие в управлении домом и отстаивать свои права;
зачастую стоимость
жилья ниже, чем у компаний-застройщиков.
Недостатки:
- покупатель приобретает право
собственности на квартиру только после полного внесения своего пая, а
также регистрации права собственности;
- возможны конфликты и судебные
разбирательства, если владельцы квартир (или инвесторы в строительство) не
достигнут согласия по какому-либо вопросу по управлению домом;
- хотя квартиры принадлежат участникам
кооператива, сам дом принадлежит ЖСК;
- ЖСК отвечает по своим обязательствам
всем своим имуществом, в том числе – самим домом и землей под ним, если
она принадлежит ЖСК;
- участники кооператива в случае его
ликвидации отвечают по его обязательствам своим паем. При недобросовестном
или неумелом управлении домом (или еще строительством) и возникновении
больших долгов у кооператива, теоретически жильцы рискуют лишиться квартир
и вложенных денег.
Мнение
Екатерина Гутгарц, главный редактор портала Prostopravo.com.ua:
На сегодняшний день
деятельность кооперативов регулируется Гражданским кодексом Украины, Законом
Украины «О кооперации», Примерный устав ЖБК был утвержден еще Постановлением
Совета Министров УССР от 30 апреля 1985 года №186, нормы которого уже во многом
устарели.
В соответствии с ЗУ
«О кооперации», кооператив - это
юридическое лицо, образованное физическими и/или юридическими лицами,
добровольно объединившимися на основе членства для ведения совместной
хозяйственной и иной деятельности с целью удовлетворения своих экономических,
социальных и других потребностей на принципах самоуправления.
Жилищно-строительный
кооператив организуется с целью обеспечения жильем членов кооператива и членов
их семей путем строительства многоквартирного жилого дома (домов), а в случаях,
предусмотренных законодательством, - одно - и двухквартирных жилых домов
усадебного типа или многоквартирного блокированного жилого дома (домов) с
надворными постройками за собственные средства кооператива с помощью
банковского кредита, а также для последующей эксплуатации и управления этим
домом (домами) (п.1 Примерного устава ЖБК).
ЖБК действует на
основании устава, высшим органом управления кооперативом является общее
собрание его членов, а исполнительным - правление, которое избирается этим же
собранием.
Перед принятием
решения о вступлении в кооператив следует, прежде всего, внимательно
ознакомиться с его уставом. Обратить внимание на такие моменты, как вступление
в члены кооператива, права и обязанности членов кооператива, прекращение
членства, наследование пая, органы управления кооперативом, их полномочия и
порядок формирования. Количество членов кооператива должно совпадать с
количеством строящихся квартир в многоквартирном доме.
Учредителем
кооператива может быть гражданин Украины, иностранец, или лицо без гражданства,
а также юридические лица. Количество членов кооператива не может быть менее 3.
Решение о создании кооператива оформляется протоколом. Документом, который
регулирует деятельность кооператива, является устав. Кооператив регистрируется
в порядке, предусмотренном Законом Украины «О государственной регистрации
юридических лиц и физических лиц-предпринимателей». Для регистрации подается
регистрационная карточка, протокол учредительного собрания, два экземпляра
устава и документ о внесении платы за регистрацию.
Евгения Резниченко, Prostobank.ua