ОСББ може заробляти на оренді спільної власності. Правда,
тут є свої "але". У законі "Про об'єднання співвласників багатоквартирного
будинку" зазначено, що воно може здійснювати господарську діяльність для
забезпечення власних потреб. Однак абзацом нижче йдеться: це неприбуткова
організація, яка не має на меті одержання прибутку для його розподілу між
членами. Тобто комерційну діяльність ОСББ все-таки здійснювати дозволено,
правда, з єдиною умовою: дохід повинен повністю йти на благоустрій будівлі.
Що не заборонено, те дозволено
"Якщо ми вважаємо, що в цілому ці доходи йдуть на
покриття чисто потреб самого об'єднання, в такому разі цей статус
неприбутковості зберігається, і оподаткування буде відбуватися на певних умовах
- пільгових, скажімо так. У випадку, якщо цей дохід не буде складатися з таких
, скажімо, платежів співвласників, і він буде носити більше таку комерційну основу,
в такому випадку цей дохід буде обкладатися вже на загальних підставах", -
пояснює адвокат Антон Кравченко.
"Хоча визначити чітко перелік таких видів діяльності
- в законі його немає - і це таке суб'єктивне оціночне поняття. Тобто, якщо цей
вид діяльності буде явно суперечити, то це буде видно неозброєним
поглядом", - доповнює адвокат Ігор Хасін.
Отже, юристи радять: якщо ОСББ хоче отримувати кошти від
знімання приміщеннями, такий вид господарської діяльності потрібно прописати
відразу при створенні. У законі зазначено, що відповідний договір слід укладати
"в порядку, передбаченому статутом". Хоча здавати в оренду спільну
власність мешканців такого будинку можна і без вказівки цього в установчих
документах.
"Тут є два варіанти, якщо така можливість не
передбачена статутом. Ну, тут можна спробувати керуватися підходом про те, що
прямої заборони не існує. Тобто, фактично керуватися просто положеннями закону,
якщо в такому випадку статут, скажімо, мовчить про певні якісь деталі, так, то
мають пряму дію норми закону, оскільки він у будь-якому випадку має вищу
юридичну силу", - пояснює адвокат Антон Кравченко.
Здавати в оренду можна будь-які допоміжні приміщення
Так, наприклад, ОСББ на вулиці Великій Житомирській у
Києві заробляє на благоустрій будинку та прибудинкової території саме за
рахунок орендарів. Здаються в користування горище та підвали, колишній
сміттєзбірник. Приміщення площею 13 квадратних метрів - колись це була частина
парадного входу - знімають за 5 тисяч гривень на місяць. А в підвалі, де раніше
була бойлерна, на два роки розмістилася картинна галерея. На безоплатній
основі, але з умовою, що орендарі зроблять ремонт за свій рахунок.
"Якщо є ОСББ, то питань якби немає до них. Вони
приймають відповідні рішення членів ОСББ, ну, в цьому випадку бажано
одностайне, тому що, щоб не було ніяких передумов, тому що є квартири в
будинку, які не приватизовані, а за них розпоряджаються, однак, одним голосом
районні та місцеві влади. І після того, як прийнято це рішення, та, подальша
дія - це в саме рішення потрібно закласти ті дії, роботи, ті функції та інші
моменти, які належить зробити. Ну, наприклад , провести там капітальний ремонт комунікацій.
Найкраще це закласти відразу в це рішення, щоб на базі цього рішення членів
ОСББ був створений договір з майбутнім орендарем. І таким чином, якщо орендар
прийде, йому легко показати рішення, яке підписане всіма людьми, але сказати,
що у нас є особливі умови", - розповідає голова ОСББ Олег Кий.
Отже, якщо рішення здати приміщення в користування прийняли
всі члени ОСББ, далі голова правління укладає договір з майбутнім орендарем.
Вартість не може бути комерційною таємницею. Жителів будинку вам доведеться
поінформувати, скільки грошей надійшло, і на що їх витрачено.
Мешканці будинків без ОСББ теж можуть розпоряджатися своїми підвалами, але
без прибутку
Розпоряджатися допоміжними приміщеннями можуть і мешканці
будинків без ОСББ. Комерційною діяльністю займатися їм не дозволено, а от
скажімо, зробити там склади - цілком реально. Але для цього, розповідають
фахівці, потрібно знайти проектну документацію, щоб довести, що ці приміщення
справді були заплановані як допоміжні, тобто є частиною власності, а значить
власники квартир можуть їх використовувати на свій розсуд.
Останнім часом почастішали випадки, коли органи місцевої
влади перепродують допоміжні приміщення третім сторонам. Повернути їх потім у
власність мешканців будинку майже неможливо. Уберегти свої підвали і горища від
рейдерських захоплень і перепродажу можна тільки спільно.
"І якщо люди знайшовши, відкопавши, відривши цю
проектну документацію, переконаються в тому, що їх підвальні приміщення є
допоміжними - а проект це є першоджерелом - і раді, якщо там чогось собі
нафантазували, прийняли рішення, написали або перевели - це всі незаконні дії
однозначно. Тоді мешканці мають право - а метод простий - ідуть, збираються всі
разом, створюють протокол зборів про використання цих приміщень як під комори,
умовно кажучи, так. Їм, згідно з рішенням Конституційного суду № 4 2004 року,
ніхто це заборонити не може. Вони можуть поставити до відома балансоутримувача
про те, що вони прийняли таке рішення - тому що вони є власниками такого
рішення і після того, як вони мають протокол ось цих зборів, ну, бажано,
більшістю голосів підписаний, а якщо 100 відсотків - так взагалі ще
краще", - розповідає голова ОСББ Олег Кий.
Значно легше, кажуть фахівці, розпоряджатися будівлями
ОСББ: таким об'єднаним нинішнє українське законодавство дає набагато більше
прав і можливостей.
Ольга Ластовецька, Український Бізнес Ресурс