ОСМД может
зарабатывать на аренде совместной собственности. Правда, здесь есть свои
"но". В законе "Об объединении совладельцев многоквартирного
дома" указано, что оно может осуществлять хозяйственную деятельность для
обеспечения собственных нужд. Однако абзацем ниже говорится: это неприбыльная
организация, которая не имеет целью получение прибыли для ее распределения
между членами. Т.е. коммерческую деятельность ОСМД все же осуществлять
разрешено, правда, с единственным условием: доход должен полностью идти на
благоустройство здания.
Что не запрещено, то разрешено
"Если мы
считаем, что в целом эти доходы идут на покрытие чисто потребностей самого
объединения, в таком случае этот статус неприбыльности сохраняется, и
налогообложения будет происходить на определенных условиях - льготных, скажем
так. В случае, если этот доход не будет состоять из таких, скажем, платежей
совладельцев, и он будет носить более такую коммерческую основу, в таком случае
этот доход будет облагаться уже на общих основаниях", - объясняет адвокат Антон
Кравченко.
"Хотя
определить четко перечень таких видов деятельности - в законе его нет - и это
такое субъективное оценочное понятие. То есть, если этот вид деятельности будет
явно противоречить, то это будет видно невооруженным взглядом", – дополняет адвокат Игорь Хасин.
Итак, юристы
советуют: если ОСМД хочет получать средства от съема помещений, такой вид
хозяйственной деятельности нужно прописать сразу при создании. В законе
указано, что соответствующий договор следует заключать "в порядке,
предусмотренном уставом". Хотя сдавать в аренду общую собственность
жителей такого дома можно и без указания этого в учредительных документах.
"Здесь
есть два варианта, если такая возможность не предусмотрена уставом. Ну, здесь
можно попробовать руководствоваться подходом о том, что прямого запрета не
существует. То есть, фактически руководствоваться просто положениями закона,
если в таком случае устав, скажем, молчит об определенных каких-то деталях, да,
то имеют прямое действие нормы закона, поскольку он в любом случае имеет высшую
юридическую силу",
- объясняет адвокат Антон Кравченко.
Сдавать в аренду можно любые вспомогательные
помещения
Так, например,
ОСМД на улице Большой Житомирской в Киеве зарабатывает на благоустройство
здания и придомовой территории именно за счет арендаторов. Сдаются в
пользование чердак и подвалы, бывший мусоросборник. Помещение площадью 13
квадратных метров - прежде это была часть парадного входа - снимают за 5 тысяч
гривен в месяц. А в подвале, где раньше была бойлерная, на два года
разместилась картинная галерея. На безвозмездной основе, но с условием, что
арендаторы сделают ремонт за свой счет.
"Если
есть ОСМД, то вопросов как бы нет к ним. Они принимают соответствующие решение
членов ОСМД, ну, в этом случае желательно единогласное, потому что, чтобы не
было никаких предпосылок, потому что есть квартиры в доме, не
приватизированные, а за них распоряжаются, правда, одним голосом районные и местные
власти. И после того, как принято это решение, да, дальнейшее действие – это в
само решение нужно заложить те действия, работы, те функции и прочее моменты,
которые предстоит сделать. Ну, к примеру, провести там капитальный ремонт коммуникаций.
Лучше всего это заложить сразу в это решение, чтобы на базе этого решения
членов ОСББ был создан договор с будущим арендатором. И таким образом, если
арендатор придет, ему легко показать решение, которое подписано всеми людьми,
но сказать, что у нас есть особые условия", - рассказывает глава ОСМД Олег
Кий.
Итак, если
решение сдать помещение в пользование приняли все члены ОСМД, далее
председатель правления заключает договор с будущим арендатором. Стоимость не
может быть коммерческой тайной. Жителей дома вам придется проинформировать,
сколько денег поступило, и на что их потрачено.
Жители домов без ОСМД тоже могут распоряжаться
своими подвалами, но без прибыли
Распоряжаться
вспомогательными помещениями могут и жильцы домов без ОСМД. Коммерческой
деятельностью заниматься им не разрешено, а вот скажем, сделать там склады -
вполне реально. Но для этого, рассказывают специалисты, нужно найти проектную
документацию, чтобы доказать, что эти помещения действительно были
запланированы как вспомогательные, т.е. является частью собственности, а значит
владельцы квартир могут их использовать по своему усмотрению.
В последнее
время участились случаи, когда органы местной власти перепродают
вспомогательные помещения третьим сторонам. Вернуть их потом в собственность
жителей дома почти невозможно. Уберечь свои подвалы и чердаки от рейдерских
захватов и перепродажи можно только сообща.
"И если
люди найдя, откопав, отрыв эту проектную документацию, убедятся в том, что их
подвальные помещения являются вспомогательными – а проект это является
первоисточником - и рады, если там чего-то себе нафантазировали, приняли
решение, написали или перевели – это все незаконные действия однозначно. Тогда
жильцы имеют право – а метод простой – идут, собираются все вместе, создают
протокол собрания об использовании этих помещений как под кладовые, условно
говоря, да. Им, согласно решению Конституционного суда № 4 2004 года, никто это запретить не может.
Они могут поставить в известность балансодержателя о том, что они приняли такое
решение - потому что они являются собственниками такого решения и после того,
как они имеют протокол вот этого собрания, ну, желательно, большинством голосов
подписано, а если 100 процентов – еще лучше". – рассказывает глава ОСМД Олег
Кий.
Значительно
легче, говорят специалисты, распоряжаться зданиями ОСМД: таким объединенным
нынешнее украинское законодательство дает гораздо больше прав и возможностей.
Ольга Ластовецкая, Украинский
Бизнес Ресурс