Схильність українських забудовників порушувати свої
зобов'язання вже стала притчею во язицех. Рідко який будинок здається точно в
строк, а ще й без будь-яких відхилень від початкового проекту або інших
сюрпризів - це взагалі з категорії «вдень з вогнем». Ми вирішили розібратися,
як покупцеві добитися від забудовника хоч якоїсь компенсації. У цьому нам
допомагали директор юридичної компанії «Європейський правовий союз» Олександр
Ванжа і адвокат Донецької обласної колегії адвокатів Марина Гавяда.
ВИБИВАЄМО ПЕНЮ ЗА ЗАТРИМКУ
Величезна більшість людей, що постраждали від тривалого
затягування термінів будівництва їхніх будинків, не отримують від забудовників ніякої
компенсації, а часом навіть і елементарного вибачення. Багато хто навіть і не
намагається що-небудь отримати. Часто причиною того є об'єктивні обставини:
коли забудовник «швидше мертвий, ніж живий», без копійки грошей на рахунках,
то, скільки з ним ні сперечайся, швидше за все, крім нервування, нічого не
отримаєш.
З іншого боку, кожну ситуацію потрібно розглядати в
конкретному контексті і аналізувати всі можливі варіанти вилучення грошей
навіть у «напівмертвих» будівельних компаній.
Звичайно, якщо запізнення було не занадто великим, то
можна до проблем забудовника поставитися із розумінням. Наприклад, за словами
співробітників ХК «Київміськбуд», у розпал кризи у них були затримки зі здачею
деяких об'єктів - до півроку. У всіх випадках обійшлося без судових позовів і
виплати будь-якої компенсації: люди розуміли ситуацію, бачили, що відбувається
на будівельному ринку, як завмирають багато будівництв, і були задоволені вже
тим, що взагалі отримують квартири, хоча і трохи пізніше. Як кажуть фахівці з реалізації
квартир компанії «Житло-Інвест», у них теж не було ніяких неприємних наслідків
у зв'язку з невеликими затримками зі здачею об'єктів. Але багато компаній
змушують чекати своїх покупців по року і більше.
ЗРИ У ДОГОВІР. Якщо ваш забудовник з їх числа і він
«швидше живий», то тут уже треба дивитися в договорі, яку саме відповідальність
він там на себе поклав. Якщо передбачена якась пеня, то її, не соромлячись,
треба стягувати кожний рік. Увага! Через суд пеня більше ніж за рік не
стягується. І багато людей через незнання роблять велику помилку, затягуючи на
кілька років своє звернення до суду.
Для початку можна оформити офіційну вимогу на ім'я
директора компанії. Де вказати, що такого-то числа уклали з компанією договір
про часткову участь у будівництві такого-то будинку. Прийняті на себе за
договором зобов'язання з перерахування грошей ви виконали в повному обсязі.
Згідно з угодою, забудовник зобов'язався передати вам таку-то квартиру. Термін
закінчення будівництва такий-то. Але на сьогодні вам вищеназвану квартиру у
власність за актом прийому-передачі так і не передали. Далі, вищевказаний
договір має всі ознаки договору підряду, визначені ст. 875 Цивільного кодексу
України. Статтею 883 цього кодексу передбачено, що підрядник відповідає за
прострочення передачі об'єкта замовнику, зокрема, сплачує неустойку,
встановлену договором або законом, і компенсує збитки в повному обсязі. Згідно
з договором, у разі перевищення запланованих термінів будівництва більше ніж на
стільки-то місяців, компанія повинна виплачувати вам неустойку в такому-то
розмірі за кожний наступний місяць.
На підставі вищевикладеного та керуючись положеннями
статей 11, 526, 530, 610, 611, 875, 882, 883 ЦК України, ст. 20 Закону України
«Про звернення громадян», ви просите:
1. Обґрунтовано надати інформацію щодо передачі вам у
власність за актом прийому-передачі такої-то квартири за такою-то адресою.
2. Сплатити вам неустойку в розмірі стількох-то відсотків
від суми фактично перерахованих коштів, тобто стільки-то гривень.
3. Повідомити вам письмово про результат розгляду вимоги
на підставі Закону України «Про звернення громадян». Відповідно до ст. 20 цього
закону, звернення розглядається в строк не більше одного місяця від дня його
надходження, а ті, які не потребують додаткового вивчення, - негайно, але не
пізніше п'ятнадцяти днів від їх отримання.
СУДІТЬСЯ. Якщо ви не отримали від забудовника відповіді
на вимогу, що вас влаштовує, можна звернутися з позовом до суду. Для цього,
звичайно, краще вдатися до професійної допомоги юриста. У позовній заяві ви
описуєте проблему так само, як і у вимозі до забудовника, додавши те, що ви
зверталися з вимогою про сплату неустойки до відповідача, але вона була
проігнорована. І тепер ви просите прийняти позовну заяву до розгляду і стягнути
з відповідача на вашу користь неустойку в такій-то сумі.
Звернення до суду - справа клопітна, але обіцяє високі
шанси на успіх. За словами юристів, у реєстрі судових рішень чимало прикладів,
коли суд зобов'язує забудовника виплатити пеню в повному розмірі.
Дивіться ЗРАЗОК ВИМОГИ
ВІДШКОДОВУЄМО ЗБИТКИ
На жаль, в більшості випадків забудовники в договорах
прописують за свої «витівки» просто мізерні штрафні санкції, які дають такі
маленькі суми неустойки, заради яких і город городити не варто. Але й тут не
варто відпускати порушника своїх зобов'язань зі світом.
ПОВЕРНЕМО ОРЕНДНУ ПЛАТУ. Можна спробувати отримати з
нього компенсацію за понесені матеріальні збитки. Вже тим те, хто очікує на «прострочене»
житло в орендованих квартирах, це, як кажуть, сам Бог велів. Для чого в своїй
позовній заяві до суду додайте абзац про те, що в результаті несвоєчасного
виконання відповідачем умов договору ви понесли втрати майнового характеру: за
таким-то договором оренди нерухомого майна в такий-то період часу. За цей час
проживання вашої родини в орендованій квартирі (будинку) вами були витрачені
грошові кошти в такому-то розмірі. Які підлягають компенсації вам відповідачем
на підставі статті 883 Цивільного кодексу України.
І в кінці заяви додаєте прохання стягнути з відповідача
на вашу користь матеріальну шкоду в такому-то розмірі, згідно з договором
оренди житлового приміщення. Звичайно, щоб отримати таку компенсацію, потрібно
мати на руках договір оренди. При цьому не обов'язково, щоб він був завірений
нотаріально - достатньо наявності підписів господаря квартири і наймача.
При наявності такого договору і грамотному веденні справи
суди, як правило, стають на бік потерпілого.
... АБО НЕДООТРИМАНИЙ ПРИБУТОК. Більш того, матеріальну
компенсацію вдавалося отримувати і людям, які постраждали через те, що не
змогли здавати цю квартиру в оренду. Так, в одному випадку забудовник майже на
рік затримав здачу будинку в оренду. Один з інвесторів був оформлений як
приватний підприємець, офіційно займався здачею квартири в оренду. Він планував
цю квартиру для особистого проживання. Але для отримання компенсації була
вибудувана юридична позиція, що він збирався здавати її з моменту здачі будинку
(на підтвердження чого був наданий попередній договір з орендарем), але через
затримки угода зірвалася, і він поніс збитки. Був пред'явлений позов про
компенсацію неотриманого прибутку в еквіваленті $500 за кожний місяць затримки.
І суд цю вимогу задовольнив.
Дивіться ЗРАЗОК ПОЗОВУ
КОМПЕНСУЄМО МОРАЛЬНИЙ ЗБИТОК
Стягнення з забудовника компенсації морального збитку дає
широкий простір для творчості. Пункт 2 частини 2 статті 23 ЦК України
передбачає, що моральна шкода полягає: у душевних стражданнях, яких фізична
особа зазнала у зв'язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її
сім'ї чи близьких родичів. Відповідно до частини 3 цієї статті, розмір
грошового відшкодування моральної шкоди визначається судом залежно від
характеру правопорушення, глибини фізичних та душевних страждань. Береться до
уваги погіршення здібностей потерпілого або позбавлення його можливості їх
реалізації, ступінь вини особи, яка завдала моральної шкоди, якщо вина є
підставою для відшкодування, а також з урахуванням інших обставин, які мають
істотне значення. При визначенні розміру відшкодування враховуються вимоги
розумності і справедливості, - саме так записано в законі, а вже що суддя
вважатиме розумним і справедливим, заздалегідь не вгадаєш.
ІЗ ЗАПАСОМ. Все це настільки розпливчасто, що, як кажуть
юристи, з 20 осіб, які подали позови з приводу затримки будівництва одного і того
ж будинку, кожний може отримати абсолютно різну компенсацію морального збитку.
Причому діапазон може досягати, наприклад, від 5 тис. грн. до 50 тис. грн.
Точно ж передбачити, на що розщедриться суд саме для вас, не візьметься жодний
сумлінний юрист. Є тільки якісь загальні міркування, на які можна
орієнтуватися. Наприклад, якщо недобудована квартира - десята у вашій колекції,
а весь ваш збиток полягає в смутку від того, що ви турбуєтеся з-за неможливості
здавати її в оренду, - то це один випадок. Тут вам розжалобити суд навряд чи
вдасться, і компенсація, швидше за все, буде мінімальною.
Так, в описаному вище випадку з підприємцем суд
відмовився задовольнити його позов на відшкодування ще й моральної шкоди.
Аргументувавши це так: ви або підприємець, який недоотримав прибуток, або
нещасна приватна особа, яка зазнала моральної шкоди. І зовсім інша справа, якщо
ви зможете довести, що через затримку в отриманні квартири все ваше життя
буквально полетіла шкереберть: з нервами, скандалами, зруйнованим сімейним щастям
і неприємностями на роботі. Крім того, треба враховувати схильність судів
«різати» суми компенсації моральної шкоди. Так що, якщо ви налаштовані отримати
10 тис. грн, запросити треба з неабияким запасом, наприклад, 50 тис. грн.
ПО ЗДОРОВ'Ю. Надійніше, коли моральний збиток можна прямо
пов'язати з погіршенням стану здоров'я потерпілого. Наприклад, ви в своїй
позовній заяві можете додати, що вам було завдано моральну шкоду, компенсацію
якої ви оцінюєте в такому-то розмірі. Нанесений вам збиток виразився у душевних
переживаннях і погіршенні стану вашого здоров'я (нервовому перевантаження і
стресі), що обумовлено невизначеністю проживання в орендованій квартирі (як
варіант - у злої свекрухи / тещі).
Крім того - несвоєчасним виконанням відповідачем умов договору,
а саме порушенням строків введення об'єкта в експлуатацію та передачі вам у
власність житлового приміщення, більше того, відмовою в добровільному порядку
заплатити вам передбачену договором неустойку. Наведені обставини значно
порушили життєво важливі плани вашої сім'ї. У результаті чого стан здоров'я
сильно погіршився і вам довелося звернутися до лікарні, де був встановлений
діагноз «розлад адаптації» (або який вам більше подобається) і призначено
лікування.
Звичайно, все це треба підтвердити довідкою з лікарні,
що, враховуючи специфіку нашої найбезкоштовнішої медицини в світі, великої
проблеми скласти не повинно. Головне, що таким чином справді можна домогтися
отримання компенсації, і приклади таких рішень теж є.
«МЕТРІВ БІЛЬШЕ, МЕТРІВ МЕНШЕ»
Рідкісний будинок у нас здається в повній відповідності з
проектом. У величезній більшості нових квартир є відхилення від проектної площі
в більшу чи в меншу сторону.
ДОВІРЯЙ, АЛЕ ВИМІРЮЙ. У договорах із забудовниками, як
правило, передбачено, що за результатами замірів БТІ відбувається коригування
площі квартири і відповідний перерахунок грошових зобов'язань. Але й
співробітники БТІ допускають помилки, які можуть обійтися недешево. Наприклад,
помилка у ширині кімнати довжиною 6 м склала всього 4 см. У результаті
отримуємо помилку у визначенні площі: 6м х 0,04 м = 0,24 кв. м, що при ціні 1
кв. м 10 000 грн. дає 2400,00 грн втрат. Тому для гарантії все потрібно
перемірювати самому.
Крім того, за визначеннями, що містяться в ДБН
В2.2.-15-2005, загальна площа квартири - це сумарна площа житлових і підсобних
приміщень з урахуванням лоджій, балконів веранд, і терас, які враховуються з
коефіцієнтом згідно з додатком В. А коефіцієнти ці такі: - для балконів і терас
- 0,3; - для лоджій - 0,5;
- Засклених балконів - 0,8;
- Веранд, засклених лоджій і холодних комор - 1,0.
Однак часто забудовники ці коефіцієнти ігнорують.
«НЕДОВАГА» І «ПЕРЕВАГА». Проблеми з площами бувають двох
типів: забудовник недодав площ, але компенсувати цю нестачу не поспішає;
забудовник облагодіяв інвестора непотрібними тому метрами, а тепер просить за
них додаткові гроші. При «недостачі» можна вести себе аналогічно ситуації із
затримкою здачі будинку. Спочатку спробувати домовитися полюбовно. Якщо ні -
писати офіційну вимогу до компанії, а далі - звертатися з позовом до суду. У
разі надлишків площі до суду теж можна звертатися, щоб зобов'язати забудовника
привести квартиру у відповідність з проектом. Але на всю тяганину може піти
рік, а то й півтора. І весь цей час квартира буде «висіти», оскільки без
документів від забудовника оформити її у власність ви не можете. Тому юристи
рекомендують шукати вирішення питання, не доводячи справу до суду.
Наприклад, в одному будинку забудовник переніс на 5
метрів стінку в загальному холі, чим обдарував покупців квартири додатковими 12
кв. м коридору. Покупцям це добро по 12 тис. грн. за кв. м було ні до чого. До
суду вирішили не подавати, але ця можливість в якості аргументу в діалозі з
забудовником була присутня. Зійшлися на компромісі - взяти ці 12 кв. м за
півціни. В іншому випадку в Донецьку інвесторів обрадували несподіваною і
небезкоштовною лоджією. Яку, до того ж, обшили пластиком, за який теж захотіли
додаткових грошей. Щасливій господині нової квартири платити за ці подарунки не
хотілося. На щастя, цей забудовник не змінив вітчизняної традиції затягувати зі
здачею будинку. Тому з ним вдалося домовитися полюбовно: покупці не запускають
описаний вище процес видавлювання з нього компенсації, а він не пристає з
пропозиціями доплатити за лоджію з пластиком.
«МЕТРИ, ТА НЕ ТІ»
Більш складні ситуації виникають тоді, коли загальна
площа квартири відповідає проекту (або має розумні відхилення), але фактичні
площі житлових приміщень мають значні розбіжності з проектними. Тобто,
наприклад, за рахунок житлової кімнати збільшений коридор, комора і т.д. У цій
ситуації людина має право або відмовитися від договору (що, як правило,
безрозсудно) або вимагати відповідного зниження ціни.
ПОТРІБНА ЕКСПЕРТИЗА. Зниження ціни можна досягти або
шляхом переговорів, або в судовому порядку, коли на розгляд судово-будівельної
експертизи поставити питання про зниження вартості квартири, яке викликане
зміною проекту. Тобто спершу визначається, якою була б вартість квартири, будь
вона такою ж, як у проекті, а потім - вартість тієї, що вийшла фактично. Ось цю
різницю можна і вимагати компенсувати. А заодно і моральну шкоду - наскільки
вистачить нахабства і творчого натхнення.
Той же підхід можна використовувати, коли присутні інші
порушення в проекті, наприклад, використання для внутрішніх стін менш якісного
та дешевшого матеріалу. Але при цьому не факт, що незалежний експерт-оцінювач
дасть висновок, що ці зміни справді знизили вартість квартири. Тому, якщо ці
зміни ніяк всерйоз жити не заважають, може, розумніше залишити все, як є.
Костянтин Ряполов, Газета "СЕГОДНЯ"