Склонность
украинских застройщиков нарушать свои обязательства уже стала притчей во
языцех. Редко какой дом сдается точно в срок, а еще и без каких-либо отклонений
от первоначального проекта или других сюрпризов — это вообще из категории «днем
с огнем». Мы решили разобраться, как покупателю добиться от застройщика
какой-нибудь компенсации. В этом нам помогали директор юридической компании
«Европейский правовой союз» Александр Ванжа и адвокат Донецкой областной
коллегии адвокатов Марина Гавяда.
ВЫБИВАЕМ
ПЕНЮ ЗА ЗАДЕРЖКУ
Огромное
большинство людей, пострадавших от длительного затягивания сроков строительства
их домов, не получают от застройщиков никакой компенсации, а порой даже и
элементарного извинения. Многие даже и не пытаются что-либо получить. Часто
причиной тому объективные обстоятельства: когда застройщик «скорее мертв, чем
жив», без копейки денег на счетах, то, сколько с ним ни судись, скорее всего,
кроме нервотрепки, ничего не получишь.
С
другой стороны, каждую ситуацию нужно рассматривать в конкретном контексте и
анализировать все возможные варианты изъятия денег даже у «полумертвых»
строительных компаний.
Конечно,
если опоздание было не слишком большим, то можно к проблемам застройщика
отнестись и с пониманием. Например, по словам сотрудников ХК «Киевгорстрой», в
разгар кризиса у них были задержки со сдачей некоторых объектов — до полугода.
Во всех случаях обошлось без судебных тяжб и выплаты какой-либо компенсации:
люди понимали ситуацию, видели, что происходит на строительном рынке, как
замирают многие стройки, и были довольны уже тем, что вообще получают квартиры,
хотя и чуть позже. Как говорят специалисты по реализации квартир компании
«Житло-Инвест», у них тоже не было никаких неприятных последствий в связи с
небольшими задержками со сдачей объектов. Но многие компании заставляют ждать
своих покупателей по году и больше.
ЗРИ
В ДОГОВОР. Если ваш застройщик из их числа и он «скорее жив», то тут уж надо
смотреть в договоре, какую именно ответственность он там на себя возложил. Если
предусмотрена какая-то пеня, то ее, не стесняясь, надо взыскивать каждый год.
Внимание! Через суд пеня более чем за год не взыскивается. И многие люди по
незнанию совершают большую ошибку, затягивая на несколько лет свое обращение в
суд.
Для
начала можно оформить официальное требование на имя директора компании. Где
указать, что такого-то числа заключили с компанией договор о частичном участии
в строительстве такого-то дома. Принятые на себя по договору обязательства по
перечислению денег вы выполнили в полном объеме. Согласно договору,
застройщик обязался передать вам такую-то квартиру. Срок окончания
строительства такой-то. Но на сегодня вам вышеназванную квартиру в собственность
по акту приема-передачи так и не передали. Далее, вышеуказанный договор имеет
все признаки договора подряда, определенные ст. 875 Гражданского кодекса
Украины. Статьей 883 этого кодекса предусмотрено, что подрядчик отвечает за
просрочку передачи объекта заказчику, в частности, уплачивает неустойку,
установленную договором или законом, и компенсирует убытки в полном объеме.
Согласно договору,
в случае превышения запланированных сроков строительства больше чем на
столько-то месяцев,
компания должна выплачивать вам неустойку в таком-то размере за каждый
последующий месяц.
На
основании вышеизложенного и руководствуясь положениями статей 11, 526, 530,
610, 611, 875, 882, 883 ГК Украины, ст. 20 Закона Украины «Об обращениях
граждан», вы просите:
1.
Обоснованно предоставить информацию относительно передачи вам в собственность
по акту приема-передачи такой-то квартиры по такому-то адресу.
2.
Уплатить вам неустойку в размере стольких-то процентов от суммы фактически
перечисленных средств, то есть столько-то гривен.
3.
Сообщить вам письменно о результате рассмотрения требования на основании Закона
Украины «Об обращениях граждан». В соответствии со ст. 20 этого закона,
обращение рассматривается в срок не более одного месяца со дня его поступления,
а те, которые не требуют дополнительного изучения, — немедленно, но не позднее
пятнадцати дней от их получения.
СУДИТЕСЬ.
Если вы не получили от застройщика устраивающего вас ответа на требование,
можно обратиться с иском в суд. Для этого, конечно, лучше прибегнуть к
профессиональной помощи юриста. В исковом заявлении вы описываете проблему так
же, как и в требовании к застройщику, добавив то, что вы обращались с
требованием об уплате неустойки к ответчику, но оно было проигнорировано. И
теперь вы просите принять исковое заявление к рассмотрению и взыскать с
ответчика в вашу пользу неустойку в такой-то сумме.
Обращение
в суд — дело хлопотное, но сулящее высокие шансы на успех. По словам юристов, в
реестре судебных решений немало примеров, когда суд обязывает застройщика
выплатить пеню в полном размере.
Смотрите
ОБРАЗЕЦ ТРЕБОВАНИЯ
ВОЗМЕЩАЕМ
УБЫТКИ
К
сожалению, в большинстве случаев застройщики в договорах прописывают за свои
«художества» просто мизерные штрафные санкции, которые дают такие маленькие
суммы неустойки, ради которых и огород городить не стоит. Но и здесь не стоит
отпускать нарушителя своих обязательств с миром.
ВЕРНЕМ
АРЕНДНУЮ ПЛАТУ. Можно попробовать получить с него компенсацию за понесенные
материальные убытки. Уж тем то, кто ожидает «просроченное» жилье в арендуемых
квартирах, это, как говорится, сам Бог велел. Для чего в своем исковом
заявлении в суд добавьте абзац о том, что в результате несвоевременного
выполнения ответчиком условий договора вы понесли потери имущественного
характера: по такому-то договору аренды недвижимого имущества в такой-то период
времени. За это время проживания вашей семьи в арендованной квартире (доме)
вами были израсходованы денежные средства в таком-то размере. Которые подлежат
компенсации вам ответчиком на основании статьи 883 Гражданского кодекса
Украины.
И
в конце заявления добавляете просьбу взыскать с ответчика в вашу пользу
материальный ущерб в таком-то размере, согласно
договору аренды жилого помещения. Конечно, чтобы получить такую компенсацию,
нужно иметь на руках договор аренды. При этом не обязательно, чтобы он был
заверен нотариально — достаточно наличия подписей хозяина квартиры и съемщика.
При
наличии такого договора и грамотном ведении дела суды, как правило, принимают
сторону пострадавшего.
...ИЛИ
НЕДОПОЛУЧЕННУЮ ПРИБЫЛЬ. Более того, материальную компенсацию удавалось получать
и людям, которые пострадали из-за того, что не смогли сдавать эту квартиру в
аренду. Так, в одном случае застройщик почти на год задержал сдачу дома в
аренду. Один из инвесторов был оформлен как частный предприниматель, официально
занимавшийся сдачей квартиры в аренду. Он планировал эту квартиру для личного
проживания. Но для получения компенсации была выстроена юридическая позиция,
что он собирался сдавать ее с момента сдачи дома (в подтверждение чего был
предоставлен предварительный договор с арендатором), но из-за задержки сделка
сорвалась, и он понес убытки. Был предъявлен иск о компенсации неполученной
прибыли в эквиваленте $500 за каждый месяц задержки. И суд это требование
удовлетворил.
Смотрите
ОБРАЗЕЦ ИСКА
КОМПЕНСИРУЕМ
МОРАЛЬНЫЙ УЩЕРБ
Взыскание
с застройщика компенсации морального ущерба дает широкий простор для
творчества. Пункт 2 части 2 статьи 23 ГК Украины предусматривает, что моральный
ущерб заключается: в душевных страданиях, которые физическое лицо испытало в
связи с противоправным поведением относительно него самого, членов его семьи
или близких родственников. В соответствии с частью 3 этой статьи, размер
денежного возмещения морального ущерба определяется судом в зависимости от
характера правонарушения, глубины физических и душевных страданий. Принимается
во внимание ухудшение способностей пострадавшего или лишение его возможности их
реализации, степень вины лица, которая нанесла моральный вред, если вина
является основанием для возмещения, а также с учетом других обстоятельств,
которые имеют существенное значение. При определении размера возмещения
учитываются требования разумности и справедливости, — именно так записано в
законе, а уж что судья сочтет разумным и справедливым, заранее не угадаешь.
С
ЗАПАСОМ. Все это настолько расплывчато, что, как говорят юристы, из 20 человек,
подавших иски по поводу задержки строительства одного и того же дома, каждый
может получить совершенно разную компенсацию морального ущерба. Причем диапазон
может достигать, например, от 5 тыс. грн. до 50 тыс. грн. Точно же предсказать,
на что расщедрится суд именно для вас, не возьмется ни один добросовестный
юрист. Есть только некие общие соображения, на которые можно ориентироваться.
Например, если недостроенная квартира — десятая в вашей коллекции, а весь ваш
ущерб состоит в огорчении от того, что вы расстраиваетесь из-за невозможности
сдавать ее в аренду, — то это один случай. Здесь вам разжалобить суд вряд ли
удастся, и компенсация, скорее всего, будет минимальной.
Так,
в описанном выше случае с предпринимателем суд отказался удовлетворить его иск
на возмещение еще и морального ущерба. Аргументировав это так: вы либо
предприниматель, который недополучил прибыль, либо несчастное частное лицо, понесшее
моральный ущерб. И совсем другое дело, если вы сможете доказать, что из-за
задержки в получении квартиры вся ваша жизнь буквально полетела кувырком: с
нервами, скандалами, разрушенным семейным счастьем и неприятностями на работе.
Кроме того, надо учитывать склонность судов «резать» суммы компенсации
морального ущерба. Так что, если вы настроены получить 10 тыс. грн., запросить
надо с изрядным запасом, например, 50 тыс. грн.
ПО
ЗДОРОВЬЮ. Надежнее, когда моральный ущерб можно прямо связать с ухудшением
состояния здоровья пострадавшего. Например, вы в своем исковом заявлении можете
добавить, что вам был нанесен моральный ущерб, компенсацию которого вы
оцениваете в таком-то размере. Нанесенный вам ущерб выразился в душевных
переживаниях и ухудшении состояния вашего здоровья (нервной перегрузке и
стрессе), которое обусловлено неопределенностью проживания в арендованной
квартире (как вариант — у злой свекрови/тещи).
Кроме
того — несвоевременным выполнением ответчиком условий договора, а именно
нарушением сроков введения объекта в эксплуатацию и передачи вам в
собственность жилого помещения, более того, отказом в добровольном порядке
заплатить вам предусмотренную договором неустойку. Приведенные обстоятельства
значительно нарушили жизненно важные планы вашей семьи. В результате чего
состояние здоровья сильно ухудшилось и вам пришлось обратиться в больницу, где
был установлен диагноз «расстройство адаптации» (или какой вам больше нравится)
и назначено лечение.
Конечно,
все это надо подтвердить справкой из больницы, что, учитывая специфику нашей
самой бесплатной медицины в мире, большой проблемы составить не должно.
Главное, что таким образом действительно можно добиться получения компенсации,
и примеры таких решений тоже есть.
«МЕТРОМ
БОЛЬШЕ, МЕТРОМ МЕНЬШЕ»
Редкий
дом у нас сдается в полном соответствии с проектом. В огромном большинстве
новых квартир имеются отклонения от проектной площади в большую или в меньшую
сторону.
ДОВЕРЯЙ,
НО ИЗМЕРЯЙ. В договорах с застройщиками, как правило, предусмотрено, что по результатам
замеров БТИ происходит корректировка площади квартиры и соответствующий
перерасчет денежных обязательств. Но и сотрудники БТИ допускают ошибки, которые
могут обойтись недешево. Например, ошибка в ширине комнаты длиной 6 м составила
всего 4 см. В результате получаем ошибку в определении площади: 6м х 0,04 м =
0,24 кв. м, что при цене 1 кв. м 10 000 грн. дает 2400,00 грн. потерь. Поэтому
для гарантии все нужно перемеривать самому.
Кроме
того, по определениям, содержащимся в ДБН В2.2.-15-2005, общая площадь квартиры
— это суммарная площадь жилищных и подсобных помещений с учетом лоджий,
балконов веранд, и террас, которые учитываются с коэффициентом согласно
дополнению В. А коэффициенты эти таковы: — для балконов и террас — 0,3; —
лоджий — 0,5;
—
застекленных балконов — 0,8;
—
веранд, застекленных лоджий и холодных кладовых — 1,0.
Однако
часто застройщики эти коэффициенты игнорируют.
«НЕДОВЕС»
И «ПЕРЕВЕС». Проблемы с площадями бывают двух типов: застройщик недодал
площадей, но компенсировать эту нехватку не спешит; застройщик
облагодетельствовал инвестора ненужными тому метрами, а теперь просит за них
дополнительные деньги. При «недостаче» можно вести себя аналогично ситуации с
задержкой сдачи дома. Сначала попытаться договориться полюбовно. Если нет —
писать официальное требование к компании, а далее — обращаться с иском в суд. В
случае излишков площади в суд тоже можно обращаться, чтобы обязать застройщика
привести квартиру в соответствие с проектом. Но на всю волокиту может уйти год,
а то полтора. И все это время квартира будет «висеть», поскольку без документов
от застройщика оформить ее в собственность вы не можете. Поэтому юристы
рекомендуют искать решение вопроса, не доводя дело до суда.
Например,
в одном доме застройщик перенес на 5 метров стенку в общем холле, чем одарил
квартиры покупателей дополнительными 12 кв. м коридора. Покупателям это добро
по 12 тыс. грн. за кв. м было ни к чему. В суд решили не подавать, но эта
возможность в качестве аргумента в диалоге с застройщиком присутствовала.
Сошлись на компромиссе — взять эти 12 кв. м за полцены. В другом случае в
Донецке инвесторов обрадовали неожиданной и небесплатной лоджией. Которую, к
тому же, обшили пластиком, за который тоже захотели дополнительных денег.
Счастливой хозяйке новой квартиры платить за эти подарки не хотелось. К
счастью, этот застройщик не изменил отечественной традиции затягивать со сдачей
дома. Поэтому с ним удалось договориться полюбовно: покупатели не запускают
описанный выше процесс выдавливания из него компенсации, а он не пристает с
предложениями доплатить за лоджию с пластиком.
«МЕТРЫ,
ДА НЕ ТЕ»
Более
сложные ситуации возникают тогда, когда общая площадь квартиры и соответствует
проекту (или имеет разумные отклонения), но фактические площади жилых помещений
имеют значительные расхождения с проектными. Т.е., например, за счет жилой
комнаты увеличен коридор, кладовка и т.д. В этой ситуации человек имеет право
или отказаться от договора (что, как правило, неразумно) или требовать
соответствующего снижения цены.
НУЖНА
ЭКСПЕРТИЗА. Снижения цены можно добиться или путем переговоров, или в судебном
порядке, когда на рассмотрение судебно-строительной экспертизы поставить вопрос
о снижении стоимости квартиры, которое вызвано изменением проекта. То есть
сперва определяется, какова была бы стоимость квартиры, будь она такой же, как
в проекте, а потом — стоимость той, что получилась фактически. Вот эту разницу
можно и потребовать компенсировать. А заодно и моральный ущерб — насколько
хватит наглости и творческого вдохновения.
Тот
же подход можно использовать, когда присутствуют другие нарушения в проекте,
например, использование для внутренних стен менее качественного и более
дешевого материала. Но при этом не факт, что независимый эксперт-оценщик даст
заключение, что эти изменения действительно снизили стоимость квартиры.
Поэтому, если эти изменения никак всерьез жить не мешают, может, разумнее
оставить все, как есть.
Константин
Ряполов, Газета "СЕГОДНЯ"