Ринок нерухомості
любить тишу і порядок. «Якщо на дворі криза, ви думаєте про те, як вижити, — говорить
директор АН «Сітікон»Едуард Бразас. — А зовсім не про те, щоб купити нову
квартиру».
Судячи з даних
Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ), в березні кількість угод на
ринку нерухомості (за всіма основними напрямками — продажу квартир в
новобудовах, «вторинки», оренди житла) в порівнянні з березнем минулого і
позаминулого років впала приблизно в 5 разів. Більше того, вона різко обвалилася
навіть порівняно з початком цього року, хоча завжди найбільш «мертвим» місяцем
вважався січень, а до приходу весни активність різко йшла вгору.
Точних даних за
підсумками квітня у фахівців АФНУ ще немає, але, судячи з відгуків ріелторів, і
цей місяць їх не радував: активність покупців більшою не стала. Однак, за
даними компанії SV Development, в Києві кількість угод трохи виросла в
порівнянні з березнем: так, на вторинному ринку в квітні було скоєно 311 угод
купівлі-продажу замість 255.
ЦІНИ. За законами
жанру, різке зниження активності на ринку має майже автоматично призводити і до
обвалу цін. Але тут не все так очевидно. По-перше, як говорить ріелтор
Олександр Сокол, частина продавців «законсервувала» свої спроби продати
квартири, знявши їх з експозиції — адже все одно продажів немає. По-друге, як
указує Едуард Бразас, який сенс продавцям обвалювати ціни, коли все одно немає
продажів? Та й куди їх обвалювати, якщо і в минулі роки вони були досить
низькими, і фахівці час від часу починали говорити, що ринок досяг свого
цінового дна. Продавці розуміють, що нинішня ситуація на ринку викликана
виключно політичними і навіть зовнішньополітичними причинами, які, як ми всі
сподіваємося, в осяжному майбутньому можуть бути усунені і все повернеться на
звичні місця. А значить, зросте і попит.
Ось чому ціна
пропозиції з початку року по кінець квітня «просіла» всього на 5-10%. З іншого
боку, зазначає Бразас, при цьому цінові очікування покупців, на відміну від
початку року, становлять приблизно мінус 20-30 % від середньої ринкової ціни.
Тобто, якщо квартири якогось класу продаються за $100 тис., то покупці шукають
такі ж за $80 тис. У результаті ціни реальних угод йдуть вниз. Причому, судячи
з даних SV Development, з початку січня по початок травня на вторинному ринку
ціни у всіх найбільших містах України знизилися приблизно на 25 %. Втім, кількість
угод зараз занадто мала, щоб можна було робити дійсно обґрунтовані статистичні
висновки.
ЧОГО ЧЕКАТИ:
цього року краще не стане.
Щоб ринок почав
працювати хоча б так мляво, як в останні 2-3 роки, необхідно кілька факторів.
Спокійна ситуація в країні — необхідна, але не єдина умова для цього. «Уряд
повинен отримати ті гроші, які обіцяють міжнародні інституції — економіка
повинна почати працювати. Так що раніше наступного року позитивних змін чекати
не варто», — вважає Едуард Бразас.
За оптимістичним
прогнозом фахівців АФНУ на 2014 рік, кількість угод залишиться приблизно на
теперішньому рівні, ціни пропозиції будуть відносно стабільні, а зниження цін
реальних угод відбуватиметься за рахунок зростання глибини торгу. Є й умовно
песимістичний прогноз: кількість продажів катастрофічно впаде — сьогодні
відбуваються в основному спекулятивні угоди і покупки в дешевому сегменті.
Падіння цін у доларах складе до 20 %. На думку Едуарда Бразаса, більш реальний
варіант, коли ціни стабілізуються в гривні. Втім, це не найгірший результат — він
заснований на досить оптимістичному припущенні, що нам вдасться уникнути
різкого загострення ситуації на Південному Сході і відкритого збройного
протистояння з Росією. Немає сенсу прогнозувати, що буде з ринком при
несприятливому розвитку ситуації.
ВІД ХРУЩОВОК. За
словами Едуарда Бразаса, активізація ринку почнеться з найбільш бюджетних
варіантів. Дешевше хрущовок нічого немає, і коли двокімнатна квартира коштує $50
тис. (дешевше нової однокімнатної), для звичайного покупця всі недоліки цього
житла перестають мати значення. З іншого боку, вказує Олександр Сокол, досвід
2009 року показав: може виявитися і так, що жорстко обмежені в засобах покупці
можуть просто піти з ринку. А ті, у кого є гроші, стають більш примхливими і
намагаються купити нове житло. Загалом, все залежатиме від того, за яким
сценарієм розвиватиметься нинішня криза і які верстви населення постраждають
від нього найбільше.
У ЩО ВКЛАДАТИ
ГРОШІ
Як зауважують
фахівці, зараз нерухомість купують в основному для того, щоб перепродати її
після підвищення цін. Але це заняття не для дилетантів. «Спекулянт на ринку
нерухомості — це людина, яка з ранку до вечора займається тільки цим», — говорить
Едуард Бразас. Крім того, квартири в багатоповерхівках зазвичай не володіють
тим потенціалом зростання цін, який виправдовував би спекулятивні вкладення в
них. Доброю дальньою перспективою можна вважати покупку нерухомості близько
великих міст, особливо в зоні 30-70
км навколо Києва. Тут дуже багато покинутих будинків з
ділянками, які сьогодні можна купити майже за безцінь. «Вони — як антикваріат:
з часом дорожчають», — говорить експерт. Але, як і у випадку з антикваріатом,
тут, щоб не прогоріти, потрібно або бути знавцем ринку, або користуватися
порадами такого.
Ряполов Костянтин, газета
«СЕГОДНЯ»