Рынок недвижимости любит тишину и порядок. «Если на дворе
кризис, вы думаете о том, как выжить, — говорит директор АН «Ситикон» Эдуард
Бразас. — А вовсе не о том, чтобы купить новую квартиру».
Судя по данным Ассоциации специалистов по недвижимости
Украины (АСНУ), в марте количество сделок на рынке недвижимости (по всем
основным направлениям — продажи квартир в новостройках, «вторички», аренды
жилья) по сравнению с мартом прошлого и позапрошлого годов упало примерно в 5
раз. Более того, оно резко обвалилось даже по сравнению с началом этого года,
хотя всегда самым «мертвым» месяцем считался январь, а к приходу весны
активность резко шла вверх.
Точных данных по итогам апреля у специалистов АСНУ еще нет,
но, судя по отзывам риелторов, и этот месяц их не радовал: активность
покупателей больше не стала. Однако, по данным компании SV Development, в Киеве
количество сделок немного выросло по сравнению с мартом: так, на вторичном
рынке в апреле было совершено 311 сделок купли-продажи вместо 255.
ЦЕНЫ. По законам жанра, резкое снижение активности на рынке
должно почти автоматически приводить и к обвалу цен. Но здесь не все так
очевидно. Во-первых, как говорит риелтор Александр Сокол, часть продавцов «законсервировала»
свои попытки продать квартиры, сняв их с экспозиции — ведь все равно продаж
нет. Во-вторых, как указывает Эдуард Бразас, какой смысл продавцам обваливать
цены, когда все равно нет продаж? Да и куда их обваливать, если и в прошлые
годы они были достаточно низкими, и специалисты время от времени начинали
поговаривать, что рынок достиг своего ценового дна. Продавцы понимают, что
нынешняя ситуация на рынке вызвана исключительно политическими и даже
внешнеполитическими причинами, которые, как мы все надеемся, в обозримом
будущем могут быть устранены и все вернется на привычные места. А значит,
вырастет и спрос.
Вот почему цена предложения с начала года по конец апреля «просела»
всего на 5—10%. С другой стороны, отмечает Бразас, при этом ценовые ожидания
покупателей, в отличие от начала года, составляют примерно минус 20—30% от
средней рыночной цены. То есть, если квартиры какого-то класса продаются за
$100 тыс., то покупатели ищут такие же за $80 тыс. В результате цены реальных
сделок идут вниз. Причем, судя по данным SV Development, с начала января по
начало мая на вторичном рынке цены во всех крупнейших городах Украины снизились
примерно на 25%. Впрочем,
количество сделок сейчас слишком мало, чтобы можно было делать действительно
обоснованные статистические выводы.
ЧЕГО ЖДАТЬ: в этом году лучше не станет.
Чтобы рынок начал работать хотя бы так вяло, как в последние
2-3 года, необходимо
несколько факторов. Спокойная ситуация в стране — необходимое, но не
единственное условие для этого. «Правительство должно получить те деньги,
которые обещают международные институции — экономика должна начать работать.
Так что раньше следующего года положительных изменений ждать не стоит», —
считает Эдуард Бразас.
По оптимистичному прогнозу специалистов АСНУ на 2014 год,
количество сделок останется примерно на теперешнем уровне, цены предложения
будут относительно стабильны, а снижение цен реальных сделок будет происходить
за счет роста глубины торга. Есть и условно пессимистичный прогноз: количество
продаж катастрофически упадет — сегодня совершаются в основном спекулятивные
сделки и покупки в дешевом сегменте. Падение цен в долларах составит до 20%. По
мнению Эдуарда Бразаса, более реален вариант, когда цены стабилизируются в
гривне. Впрочем, это не самый плохой исход — он основан на довольно
оптимистичном предположении, что нам удастся избежать резкого обострения
ситуации на Юго-Востоке и открытого вооруженного противостояния с Россией. Нет
смысла прогнозировать, что будет с рынком при неблагоприятном развитии
ситуации.
ОТ ХРУЩЕВОК. По словам Эдуарда Бразаса, активизация рынка
начнется с самых бюджетных вариантов. Дешевле хрущевок ничего нет, и когда
двухкомнатная квартира стоит $50 тыс. (дешевле новой однокомнатной), для
обычного покупателя все недостатки этого жилья перестают иметь значение. С
другой стороны, указывает Александр Сокол, опыт 2009 года показал: может
оказаться и так, что жестко ограниченные в средствах покупатели могут просто
уйти с рынка. А те, у кого есть деньги, становятся более капризными и пытаются
купить новое жилье. В общем, все будет зависеть от того, по какому сценарию будет
развиваться нынешний кризис и какие слои населения пострадают от него больше
всего.
ВО ЧТО ВКЛАДЫВАТЬ ДЕНЬГИ
Как замечают специалисты, сейчас недвижимость покупают в
основном для того, чтобы перепродать ее после повышения цен. Но это занятие не
для дилетантов. «Спекулянт на рынке недвижимости — это человек, который с утра
до вечера занимается только этим», — говорит Эдуард Бразас. Кроме того,
квартиры в многоэтажках обычно не обладают тем потенциалом роста цен, который
оправдывал бы спекулятивные вложения в них. Хорошей дальней перспективой можно считать покупку недвижимости
около крупных городов, особенно в зоне 30-70 км
вокруг Киева. Здесь очень много брошенных домов с участками, которые сегодня
можно купить почти за бесценок. «Они — как антиквариат: со временем дорожают»,
— говорит эксперт. Но, как и в случае с антиквариатом, здесь, чтобы не
прогореть, нужно либо быть знатоком рынка, либо пользоваться советами такового.
Ряполов Константин, газета
«СЕГОДНЯ»