Ипотека имеет долгую историю. Особенности ипотечного кредитования в разных государствах формировались в течение десятков, а то и сотен лет.
Как всё начиналось
Многие считают, что ипотека в Украине появилась сравнительно недавно — в постсоветское время. Но это не так. Еще в ХІІІ—ХІV вв. на Руси в феодальном обществе земля становится главной ценностью. Тогда же появляется первый вид кредитования — заклад. Недвижимость вносилась в качестве обеспечения залога под взятую в долг денежную сумму.
Ранний этап развития ипотеки характеризуется тем, что такой залог практически ничем не отличался от всех остальных, процентная ставка была крайне велика (от 30 до 120%), а кредитор не получал практически никаких гарантий возврата долга. Одна из форм возврата ссуды выглядела так: должника выводили на площадь и прилюдно били прутьями (кстати, именно от этой практики родилось устойчивое выражение «выколачивать долг»). Выколачивали нужную сумму не вечно, а в течение месяца. Если деньги не возвращались, должник оказывался в полном распоряжении кредитора. В ХІV-ХVІ вв. законодательно устанавливается, что заложенное имущество, в случае невыплаты долга, переходит во владение кредитора. Постепенное укрепление абсолютизма способствовало тому, что государство начало все активнее вмешиваться в кредитные взаимоотношения подданных.
История ипотеки в Украине как таковая началась в ХІХ веке. В 1839 году в Киеве открылась контора Государственного коммерческого банка. Это учреждение преследовало первоочередную цель «открыть купечеству вящие способы к облегчению и расширению коммерческих оборотов». Значительным преобразованиям отечественная банковская система подверглась при Александре ІІ. В 1860 году в Российской империи был создан центральный финансовый орган — Государственный банк. Его Киевская контора действовала в том же старинном здании на Институтской ул., где до этого располагалась контора Коммерческого банка. Основные операции, производимые им, заключались в выдаче ссуд под товары и документы, кредитовании городов и земств, учете векселей и других срочных обязательств, приеме денежных вкладов и др. После денежной реформы 1897 года Госбанк стал также центральным эмиссионным: сосредотачивал золото, выпускал кредитные билеты и золотые монеты. Он курировал и сеть сберегательных касс, уже в то время созданную для нужд малоимущего населения.
На Крещатик за ссудой
Зримым воплощением роста банковских операций в Киеве стало строительство нового здания местной конторы Государственного банка на Институтской ул., 9 (нынешнее помещение Нацбанка Украины). В это же время были созданы Крестьянский поземельный банк, который выдавал ипотечные долгосрочные кредиты под имевшиеся у крестьян наделы, а также Дворянский земельный банк — в помощь помещикам, чьи усадьбы были обременены долгом. В период столыпинской реформы земельный фонд, накопленный этими банками, позволял формировать хутора, поощряя крестьян к выходу из общины. Участки продавали крестьянам-единоличникам, способным организовать крепкие хозяйства. В течение нескольких лет миллионы десятин отошли к «справным мужикам», которых уже тогда называли кулаками.
В начале ХХ века существенное место в финансовой жизни Киева занимал частный кредит. Частные банки отличались динамичностью, более высокими процентами по вкладам. Располагались они, как правило, на Крещатике. Как видим, банковская система в Киеве представляла собой хорошо отлаженный механизм и могла удовлетворить потребности любых клиентов. В 1917 году страну постигли глобальные изменения, определившие ее развитие на семьдесят с лишним лет. Недаром первые же действия большевиков были направлены на установление государственной монополии на землю и уничтожение основных субъектов ипотечного кредитования. После революции советская власть наложила руку на фонды всех банков – как государственных, так и частных. Многие годы государство оставалось безраздельным монополистом в сфере кредита, и лишь в последнее время это положение изменилось.
Возрождение
Только после распада СССР ипотека начинает возрождаться, постепенно принимая привычные для нас формы. Настоящее рождение «новой ипотеки в Украине» произошло в 2004 году, когда Верховная Рада приняла Закон «Об ипотеке». Этот закон позволил эффективно развивать рынок ипотечных кредитов. За последние 3 года объемы ипотечного кредитования в Украине выросли в 15 раз, существовало множество ипотечных схем, которые различались по цели, валюте, процентной ставке и иным условиям.
В настоящее время ипотека в Украине, по разным причинам, переживает не самые лучшие времена. Ипотечное кредитование практически прекратилось. Банки подняли ставки по кредитам на приобретение недвижимости в долларах и евро. А ставки эти и до повышения были немалые, так что количество желающих влезть в ипотечную кабалу сильно уменьшилось.
Но времена меняются, и поскольку нехватка жилья в Украине сохранится еще длительное время, ипотека будет развиваться. Возможно, постепенно условия для физлиц станут более выгодными, ведь сейчас позволить себе ипотеку может 1% населения нашей страны.
Realt.aviso.ua
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в конце VII — начале VI веков до н.э. Появлению его послужило то обстоятельство, что в 621 году до н.э. правитель Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались. Возможно, несправедливо, но позже за его порядками в истории закрепилось определение „драконовские законы“. Продолжил начинание один из легендарных афинских мудрецов Солон, который в 594 году до н.э. осуществил свои знаменитые реформы. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому, в случае неуплаты долга, грозило рабство. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в определенной сумме. На таком столбе, получившем название „ипотека“ (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), выбивали имена заемщика и кредитора, а также условия сделки. Таким образом Солон предложил способ весьма прогрессивного обращения личной ответственности в имущественную.
В Древнем Риме ипотека получила еще большее распространение. Изначально условия были достаточно жесткими: заложенная земля передавалась в собственность кредитору и могла быть возвращена заемщику только после погашения долга. Впоследствии схема несколько изменилась: владелец по-прежнему пользовался землей, выплачивая долг за счет доходов с нее.
Средневековье, откинув многие достижения „языческих“ цивилизаций, от ипотеки отказываться не стало. Систему усовершенствовали, привнеся в нее принцип гласности, что позволяло избежать обмана. Все сделки были формализованы путем введения ипотечных книг. Кроме того, кредитование перестало быть „делом двоих“. Теперь сделки совершались при участии суда. Таким образом государство пыталось сделать риски минимальными — прежде всего для кредитора.
В каждой стране ипотечная система формировалась по собственному сценарию, хотя в государствах, расположенных рядом или связанных длительными союзническими отношениями, развитие шло примерно в одном ключе. Так, некоторые исследователи выделяют два подхода к ипотечному кредитованию в Западной Европе. В континентальной Европе обязательно требуется регистрация акта у нотариуса и в поземельной книге, а также публикация ипотеки. В странах, где применяется англосаксонское право (прецедентное), формальностей меньше. Ипотека носит общий характер, обязательная нотариальная регистрация не нужна. Кроме того, существует еще некий промежуточный подход, соединяющий в себе черты двух предыдущих, — так называемый датский.
США
Американская ипотечная модель — двухуровневая. Вторичный рынок этой страны был сформирован в эпоху Великой Депрессии, чтобы решить проблему кредитных ресурсов и минимизировать последствия тяжелого экономического кризиса, приведшего к упадку жилищного рынка.
В общих чертах схема такова: кредиты, выданные на первичном рынке, затем переуступаются специализированным агентствам. Те, в свою очередь, секьюритизируют эти средства, то есть превращают их в ценные бумаги.
Первые структуры, образованные с целью обеспечения кредитных ресурсов, — Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов. А в 1938 году появилась Федеральная национальная ипотечная ассоциация «Fannie Mae», благодаря которой окончательно сложилась существующая двухуровневая система. Впоследствии от этой компании отделилась „сестра“ — «Ginnie Mae».
«Fannie Mae» выкупает ипотечные кредиты, застрахованные Федеральной жилищной администрацией и Администрацией по делам ветеранов, а также частные кредиты, выданные под залог недвижимости. Выступая долгосрочным инвестором, она ведет выпуск ценных бумаг. Кроме того, она имеет и собственные обязательства: векселя, облигации. А «Ginnie Mae» — государственная структура. Она имеет собственный портфель ценных бумаг, который приносит проценты, позволяющие обеспечивать реализацию различных программ, а также берет займы у Государственного казначейства. Существуют и другие агентства, которые работают на вторичном рынке жилищного кредитования. Вообще, ипотека в Америке очень развита и представляет собой сложную систему с множеством действующих субъектов. В результате формируется капитал, необходимый для выдачи кредитов населению. Стандартные условия таковы: срок — 30лет, средние проценты — 5,8 годовых. Существует около 60 различных программ.
Германия
Жилищное кредитование развивается тут давно и весьма стабильно. Достаточно сказать, что специализированные банки (их существует целая сеть) выплачивали проценты по закладным даже во времена Первой и Второй мировых войн. Неудивительно, что сегодня многие эксперты оценивают немецкую систему как одну из самых стабильных в мире.
Банки, выдающие кредиты, сами рефинансируют их за счет выпуска ценных бумаг. Данная модель еще называется одноуровневой (также она принята, например, в Канаде, Швеции, Дании, Австрии, Англии). Разработан определенный порядок использования денег, позволяющий не хранить их мертвым грузом, а приумножать. Средства вкладываются в ипотечные облигации, ценные бумаги, специальные депозиты и так далее. В итоге, банки получают достаточно денег, чтобы обеспечить заем на приобретение недвижимости. Получить ссуду могут и граждане Германии, и иностранцы, причем, условия кредитования для тех и других практически одинаковые. Естественно, есть и отличия, но они минимальны.
Средний срок кредитования в Германии — 10 лет (для сравнения: в Англии он достигает 25 лет, в США — 30), и по желанию сторон может быть продлен. Обязательный первоначальный взнос — от 50% от общей суммы. Процентные ставки сравнительно невелики — 3,5—5%. Для погашения кредита заемщик ежемесячно перечисляет со своего счета определенную сумму.
Существует в Германии и специфическая форма ипотеки — немецкая модель стройсбережений. Она основана на приобретении жилья через стройсберкассы. По сути, это своеобразный банк. Открыв счет, его необходимо регулярно пополнять. Как только накапливается сумма, равная 40—50% от стоимости жилья, можно рассчитывать на кредит под хорошие проценты. Долг выплачивается втечение оговоренного срока. До окончательного погашения займа недвижимость находится в собственности банка, а из средств от выплаты процентов формируется фонд для выдачи кредитов тем, кто вступил в стройсберкассу позднее. Правда, как утверждают эксперты, стройсберкассы уже малопопулярны в Германии, поскольку и обычные банки предоставляют кредиты под низкие проценты.
По материалам интернет-ресурсов