Іпотека має довгу історію. Особливості іпотечного кредитування в різних державах формувалися протягом десятків, а то і сотень років.
Як все починалося
Багато хто вважає, що іпотека в Україні з'явилася порівняно недавно — в пострадянський час. Але це не так. Ще в ХІІІ—ХІV ст. на Русі у феодальному суспільстві земля стає головною цінністю. Тоді ж з'являється перший вигляд кредитування — застава. Нерухомість вносилася як забезпечення застави під узяту у борг грошову суму.
Ранній етап розвитку іпотеки характеризується тим, що така застава практично нічим не відрізнялася від всіх інших, процентна ставка була украй велика (від 30 до 120%), а кредитор не отримував практично жодних гарантій повернення боргу. Одна з форм повернення позики виглядала так: боржника виводили на площу і прілюдно били лозинами (до речі, саме від цієї практики народилося стійке вираження «вибивати борг»). Вибивали потрібну суму не вічно, а протягом місяця. Якщо гроші не поверталися, боржник опинявся в повному розпорядженні кредитора. У ХІV-ХVІ ст. законодавчо встановлюється, що закладене майно, в разі невиплати боргу, переходить у володіння кредитора. Поступове зміцнення абсолютизму сприяло тому, що держава почала все активніше втручатися в кредитні взаємини підданих.
Історія іпотеки в Україні як така почалася в ХІХ столітті. У 1839 році в Києві відкрилася контора Державного комерційного банку. Ця установа переслідувала першочергову мету «открыть купечеству вящие способы к облегчению и расширению коммерческих оборотов». Значним перетворенням вітчизняна банківська система піддалася при Олександрі ІІ. У 1860 році в Російській імперії був створений центральний фінансовий орган — Державний банк. Його Київська контора діяла в тій же старовинній будівлі на Інститутській вул., де до цього розташовувалася контора Комерційного банку. Основні операції, що проводив банк, полягали у видачі позик під товари і документи, кредитуванні міст і земств, обліку векселів й інших термінових зобов'язань, прийомі грошових вкладів тощо. Після грошової реформи 1897 років Держбанк став також центральним емісійним: накопичував золото, випускав кредитні квитки і золоті монети. Він займався і мережею ощадних кас, вже у той час створену для потреб малоімущого населення.
На Хрещатик за позикою
Зримим втіленням зростання банківських операцій в Києві стало будівництво нової будівлі місцевої контори Державного банку на Інститутській вул., 9 (нинішнє приміщення Нацбанку України). В цей же час були створені Селянський поземельний банк, який видавав іпотечні довгострокові кредити під наділи, що були у селян, а також Дворянський земельний банк, — в допомогу поміщикам, чиї садиби були обтяжені боргом. В період столипінської реформи земельний фонд, накопичений цими банками, дозволяв формувати хутори, заохочуючи селян до виходу з общини. Ділянки продавали селянам-одноосібникам, здатним організувати міцні господарства. Протягом декількох років мільйони десятин відійшли до «справних мужиків», яких вже тоді називали кулаками.
На початку ХХ століття істотне місце у фінансовому житті Києва займав приватний кредит. Приватні банки відрізнялися динамічністю, вищими відсотками по вкладах. Розташовувалися вони, як правило, на Хрещатику. Як бачимо, банківська система в Києві була добре відлагодженим механізмом і могла задовольнити потреби будь-яких клієнтів. У 1917 році країну спіткали глобальні зміни, що визначили її розвиток на сімдесят з гаком років. Недаремно перші ж дії більшовиків були направлені на встановлення державної монополії на землю і знищення основних суб'єктів іпотечного кредитування. Після революції радянська влада наклала руку на фонди всіх банків – як державних, так і приватних. Багато років держава залишалася безроздільним монополістом у сфері кредиту, і лише останнім часом це положення змінилося.
Відродження
Лише після розпаду СРСР іпотека починає відроджуватися, поступово приймаючи звичні для нас форми. Справжнє народження «нової іпотеки в Україні» сталося в 2004 році, коли Верховна Рада ухвалила Закон «Про іпотеку». Цей закон дозволив ефективно розвивати ринок іпотечних кредитів. За останні 3 роки об'єми іпотечного кредитування в Україні виросли в 15 разів, існувала безліч іпотечних схем, які розрізнялися за метою, валютою, процентними ставками та іншими умовами.
В даний час іпотека в Україні, з різних причин, переживає не самі кращі часи. Іпотечне кредитування практично припинилося. Банки підняли ставки по кредитах на придбання нерухомості в доларах і євро. А ставки ці й до підвищення були чималі, так що кількість тих, що бажають влізти в іпотечну кабалу сильно зменшилася.
Але часи міняються, і оскільки брак житла в Україні збережеться ще тривалий час, іпотека розвиватиметься. Можливо, поступово умови для фізліц стануть вигіднішими, адже зараз дозволити собі іпотеку може 1% населення нашої країни.
Realt.aviso.ua
Термін «іпотека» вперше з'явився в Греції в кінці VII — початку VI століть до н.е. Появі його передувала та обставина, що в 621 році до н.е. правитель Драконт ввів порядок, згідно якому посягання на приватну власність суворо каралось. Можливо, несправедливо, але пізніше за його порядками в історії закріпилося визначення «драконівські закони». Продовжив почин один з легендарних афінських мудреців Солон, який в 594 році до н.е. здійснив свої знамениті реформи. Спочатку в Афінах заставою подібного роду зобов'язань була особа боржника, якому, у разі несплати боргу, загрожувало рабство. Для цього оформлялися зобов'язання, а на кордоні земельної території, що належить позичальникові, ставився стовп з написом про те, що вказана власність служить забезпеченням претензії кредитора в певній сумі. На такому стовпі, що отримав назву «іпотеку» (від греч. hypotheka — підставка, підпора), вибивали імена позичальника і кредитора, а також умови операції. Таким образом Солон запропонував спосіб вельми прогресивного звернення особистої відповідальності в майнову.
У Древньому Римі іпотека набула ще більшого поширення. Спочатку умови були досить жорсткими: закладена земля передавалася у власність кредиторові і могла бути повернена позичальникові лише після погашення боргу. Згодом схема дещо змінилася: власник як і раніше користувався землею, виплачувавши борг за рахунок доходів з неї.
Середньовіччя, відкинувши багато досягнень «языческих» цивілізацій, від іпотеки відмовлятися не стало. Систему удосконалили, додавши до неї принцип гласності, що дозволяло уникнути обману. Всі операції були формалізовані шляхом введення іпотечних книг. Крім того, кредитування перестало бути «справою два». Тепер операції здійснювалися за участю суду. Таким чином держава намагалася зробити ризики мінімальними — перш за все для кредитора.
У кожній країні іпотечна система формувалася за власним сценарієм, хоча в державах, розташованих поруч або зв'язаних тривалими союзницькими стосунками, розвиток йшов приблизно в одному ключі. Так, деякі дослідники виділяють два підходи до іпотечного кредитування в Західній Європі. У континентальній Європі обов'язково потрібна реєстрація акту у нотаріуса і в поземельній книзі, а також публікація іпотеки. У країнах, де застосовується англосакське право (прецедентне), формальностей менше. Іпотека носить загальний характер, обов'язкова нотаріальна реєстрація не потрібна. Крім того, існує ще деякий проміжний підхід, що сполучає в собі риси два попередніх, — так званий данський.
США
Американська іпотечна модель — дворівнева. Вторинний ринок цієї країни був сформований в епоху Великої Депресії, аби вирішити проблему кредитних ресурсів і мінімізувати наслідки важкої економічної кризи, що привела до занепаду житлового ринку.
У загальних рисах схема така: кредити, видані на первинному ринку, потім переуступаются спеціалізованим агентствам. Ті в свою чергу, секьюрітізіруют ці засоби, тобто перетворюють їх на коштовні папери.
Перші структури, утворені з метою забезпечення кредитних ресурсів, — Федеральна житлова адміністрація і Адміністрація у справах ветеранів. А в 1938 році з'явилася Федеральна національна іпотечна асоціація «Fannie Mae», завдяки якій остаточно склалася існуюча дворівнева система. Згодом від цієї компанії відокремилася «сестра» — «Ginnie Mae».
«Fannie Mae» викупляє іпотечні кредити, застраховані Федеральною житловою адміністрацією і Адміністрацією у справах ветеранів, а також приватні кредити, видані під заставу нерухомості. Виступаючи довгостроковим інвестором, вона веде випуск коштовних паперів. Крім того, вона має і власні зобов'язання: векселі, облігації. А «Ginnie Mae» — державна структура. Вона має власний портфель коштовних паперів, який приносить відсотки, що дозволяють забезпечувати реалізацію різних програм, а також бере позики в Державного скарбникства. Існують і інші агентства, які працюють на вторинному ринку житлового кредитування. Взагалі, іпотека в Америці дуже розвинена і є складною системою з безліччю суб'єктів, що діють. В результаті формується капітал, необхідний для видачі кредитів населенню. Стандартні умови такі: термін — 30лет, середні відсотки — 5,8 річних. Існує близько 60 різних програм.
Німеччина
Житлове кредитування розвивається тут давно і вельми стабільно. Досить сказати, що спеціалізовані банки (їх існує ціла мережа) виплачували відсотки по заставах навіть за часів Першої і Другої світових воєн. Недивно, що сьогодні багато експертів оцінюють німецьку систему як одну з найстабільніших в світі.
Банки, що видають кредити, самі рефінансують їх за рахунок випуску коштовних паперів. Дана модель ще називається однорівневою (також вона прийнята, наприклад, в Канаді, Швеції, Данії, Австрії, Англії). Розроблений певний порядок використання грошей, дозволяючий не зберігати їх мертвим вантажем, а примножувати. Засоби вкладаються в іпотечні облігації, коштовні папери, спеціальні депозити і так далі. У результаті, банки отримують досить грошей, аби забезпечити позику на придбання нерухомості. Отримати позику можуть і громадяни Німеччини, і іноземці, причому, умови кредитування для тих і інших практично однакові. Природно, є і відмінності, але вони мінімальні.
Середній термін кредитування в Германії — 10 років (для порівняння: у Англії він досягає 25 років, в США — 30), і за бажанням сторін може бути продовжений. Обов'язковий первинний внесок — від 50% від загальної суми. Процентні ставки порівняно невеликі — 3,5—5%. Для погашення кредиту позичальник щомісячно перераховує зі свого рахунку певну суму.
Існує в Германії і специфічна форма іпотеки — німецька модель будівельних заощаджень. Вона заснована на придбанні житла через будівельні ощадкаси. По суті, це своєрідний банк. Відкривши рахунок, його необхідно регулярно поповнювати. Як тільки накопичується сумма, рівна 40—50% від вартості житла, можна розраховувати на кредит під хороші відсотки. Борг виплачується впроміжок обумовленого терміну. До остаточного погашення позики нерухомість знаходиться у власності банку, а із засобів від виплати відсотків формується фонд для видачі кредитів тим, хто вступив в будощадкасу пізніше. Правда, як стверджують експерти, будощадкаси вже малопопулярни в Германії, оскільки і звичайні банки надають кредити під низькі відсотки.
За матеріалами інтернет-ресурсів