Про те, як
розвиваються українські об'єднання співвласників багатоквартирних будинків, нам
розповіли голова правління ГО «ОЖСК, СМД «Вікторія», Член Національної ради з
ОСББ при Кабміні Людмила Шанц, директор Асоціації підтримки ЖК, ЖБК та ОСББ
Олег Новіков і керівник організації «Ресурсний центр для ОСББ» Михайло Васюта,
пише «Сегодня».
ПРО ЩО ЙДЕ МОВА
Об'єднання
співвласників багатоквартирного будинку - це юридична особа, яку спільно
створюють мешканці будинку, або, точніше, власники наявних в цьому будинку
квартир і нежитлових приміщень. Для зовнішнього світу - властей і
постачальників комунальних послуг - ОСББ виступає в ролі представника всього
будинку і розпорядника спільної нерухомої власності мешканців (коридорів,
підвалів і т. д.).
«Вищий орган»
такого об'єднання - збори членів, на якому вирішуються стратегічні питання на
зразок твердження постачальників комунальних послуг та їх обсягу. Там же
вибираються правління і голова. Теоретично створення такого об'єднання має
дозволяти мешканцям краще захищати свої права і домагатися більш якісного
обслуговування будинку. Крім того, ОСББ, особливо в будинках старої споруди,
допомогло б зняти з місцевих бюджетів навантаження на дотування вічно
збиткового комунального господарства.
Офіційна
біографія ОСББ в нашій країні почалася в 2002 році після публікації Закону «Про
об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», який діє і зараз, хоча і з
рядом поправок і доповнень. Згадані ОСББ і в Законі України «Про
Загальнодержавну програму реформування і розвитку житлово-комунального
господарства на 2009-2014 роки», одним із напрямків якої позначено посилення
впливу мешканців будинків на умови проживання та якість обслуговування шляхом
створення таких об'єднань. У програмі передбачена держпідтримка для реалізації
інвестиційних проектів з технічного переобладнання та капітального ремонту
житлових будинків, в яких створюються або вже створені ОСББ, а також часткове
погашення основної суми кредитів, відсотків за кредитами, лізингових платежів,
якими обтяжують себе такі об'єднання. У Програмі економічних реформ Януковича
було прямо зазначено: «Впровадження ОСББ на обов'язковій основі до 1 січня 2014
р.». Але реалізувати цю норму поки не вийшло.
ОБЕРУТЬСЯ ГРОШІ
На те, щоб життя
в будинку стало комфортнішим, потрібні гроші. Основні джерела фінансування ОСББ
- гаманці його членів. Мешканці скидаються на витрати, пов'язані з організацією
та функціонуванням ОСББ (на ту ж зарплату голові правління і бухгалтеру);
оплачують регулярні платежі для погашення експлуатаційних витрат, поточного
ремонту тощо. Скидатися доводиться і на разові великі витрати на кшталт
капітального ремонту.
З іншого боку,
ОСББ може і заробляти. Так, за словами Михайла Васюти, у Львові кожне третє
об'єднання здає в оренду частини стін (під рекламу) або конструктивних
елементів (наприклад, для установки антен або ящиків телекомунікаційних
компаній). Можна отримувати гроші за оренду нежитлових приміщень і від інших
видів діяльності - на що вистачить фантазії та підприємницької жилки.
ЗАРАДИ ЧОГО ВСЕ
ЗАТІВАЛОСЯ
Основні переваги
ОСББ таяться в тих відмінностях відношення до будь-якої справи, які демонструє
зацікавлений власник і ніяк не мотивований «бюджетний» працівник. Як правило,
наші відносини з житловими конторами складаються за не дуже радісною схемою: ми
платимо, скільки з нас вимагають, а отримуємо (або не отримуємо) ті послуги і в
тій якості, які і в якій кількості нам їх вирішать надати. Тривала відсутність
гарячої води, а то й нормального опалення взимку, невідремонтовані під'їзди,
неприбраний двір і невивезене сміття - та хіба мало з чим доводиться стикатися
середньому мешканцеві багатоквартирного будинку. І спробуй знайти того, хто за
це відповідає, а потім домогтися, щоб він виконував свою роботу.
А ось ОСББ як
юридична особа може саме вибирати постачальників комунальних послуг на
конкурентній основі. Так що можна покінчити з типовою безгосподарністю наших
комунальних служб, коли величезні суми, сплачені мешканцями, зникають,
витікаючи через діряві труби і видув з холодних під'їздів. В ОСББ мешканці
повністю контролюють те, куди витрачаються їхні кошти, і можуть платити тільки
за ті послуги, які реально отримують. При гарній організації справи і при тій
же якості послуг можна платити менше, або при тій же платі отримувати послуги
більш високого рівня. Крім того, мешканці будинку можуть модернізувати своє
загальне житло - утеплювати, встановлювати лічильники теплової енергії, більш
енергоефективне обладнання тощо. В результаті платити за світло, тепло і воду
потрібно ще менше.
ЗБИТКИ ПЕРШИХ
РОКІВ. Втім, як каже Михайло Васюта, в перший рік-два або навіть три, після
утворення ОСББ, плата, що стягується з мешканців, може бути трохи вище, ніж в
будинках, що обслуговуються ЖЕКом. Це відбувається тому, що за багато років в
будинках накопичилося безліч проблем, які потребують розв'язання та додаткового
фінансування. Але при хорошій організації роботи в ОСББ суми в рахунках
поступово зменшуються. Серед об'єднань, що працюють вже кілька років, багато
прикладів таких, де мешканці платять рази в два менше, ніж у жеківських будинках,
проте якість отримуваних послуг при цьому куди вище.
ПЛАНИ І ЦИФРИ
У Держпрограмі
реформування і розвитку ЖКГ зазначено, що до кінця 2013 р. в Україні має діяти
без малого 33 тис. ОСББ. Ця кількість охоплювало б майже третину всіх
багатоквартирних житлових будинків у країні. Якщо скласти всі затверджені
регіональні програми створення ОСББ, то, за даними Мінрегіону, на початок цього
року ми повинні були б мати майже 51 тис. таких об'єднань.
Вийшло, однак,
дещо інакше: на початок 2014-го в країні працювало всього 16 917 ОСББ (за 2013-й
їх створили 1214).
Рекордсменом у
цій справі стала Одеська область, виконала план майже на 160 % (всього тут 948
ОСББ). Всі інші регіони до запланованих висот не дотягли. Причому 50 % -й рубіж
поки переступила лише третина регіонів - 9 з 27. Сумний рекорд належить місту
Севастополю - 3,5 % від плану. Торік, приміром, там запрацювало всього 9 ОСББ.
ЧОМУ ГАЛЬМУЄ
Створенню
об'єднань перешкоджає не до кінця опрацьована нормативна база. Так, зазначає
Людмила Шанц, в законах написано, що при передачі будинку з балансу ЖЕКу на
баланс ОСББ колишній власник бере участь у першому капремонті. Але не уточнено,
як саме, а перспектива робити капремонт за свої гроші відлякує багатьох
мешканців. У багатьох регіонах досі не вирішені питання взаємин з
постачальниками комунальних послуг. Крім того, система ЖКГ не отримує належного
фінансування в повному обсязі, в тому числі і на потреби ОСББ. За словами
Васюти, держава таким об'єднанням зараз майже не допомагає.
Свою роль
відіграє і пасивність мешканців. «Покричати, покритикувати ЖКГ мастаки усі, -
каже Олег Новіков. - А от взяти на себе відповідальність - одиниці». Знайти
грамотного і заповзятливого керівника ОСББ - проблема. Так що зараз все частіше
як управителів наймають професіоналів зі сторони або укладають договір з
професійною управляючою компанією.
Ряполов Костянтин, газета «СЕГОДНЯ»