О том, как развиваются украинские объединения совладельцев
многоквартирных домов, нам рассказали председатель правления ОО «ОЖСК, СМД
«Виктория», Член Национального совета по ОСМД при Кабмине Людмила Шанц,
директор Ассоциации поддержки ЖК, ЖСК и ОСМД Олег Новиков и руководитель
организации «Ресурсный центр для ОСМД» Михаил Васюта, пишет «Сегодня».
О ЧЕМ ИДЕТ РЕЧЬ
Объединение совладельцев многоквартирного дома — это
юридическое лицо, которое сообща создают жильцы дома, или, точнее, владельцы
имеющихся в этом доме квартир и нежилых помещений. Для внешнего мира — властей
и поставщиков коммунальных услуг — ОСМД выступает в роли представителя всего
дома и распорядителя совместной недвижимой собственности жильцов (коридоров,
подвалов и т. д.).
«Высший орган» такого объединения — собрание членов, на
котором решаются стратегические вопросы вроде утверждения поставщиков
коммунальных услуг и их объема. Там же выбираются правление и председатель.
Теоретически создание такого объединения должно позволять жильцам лучше
защищать свои права и добиваться более качественного обслуживания дома. Кроме
того, ОСМД, особенно в домах старой постройки, помогло бы снять с местных
бюджетов нагрузку на дотирование вечно убыточного коммунального хозяйства.
Официальная биография ОСМД в нашей стране началась в 2002
году после публикации Закона «Об объединениях совладельцев многоквартирного
дома», который действует и сейчас, хотя и с рядом поправок и дополнений.
Упомянуты ОСМД и в Законе Украины «Об Общегосударственной программе
реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства на 2009—2014 годы»,
одним из направлений которой обозначено усиление влияния жителей домов на
условия проживания и качество обслуживания путем создания таких объединений. В
программе предусмотрена господдержка для реализации инвестиционных проектов по
техническому переоборудованию и капитальному ремонту жилых домов, в которых
создаются или уже созданы ОСМД, а также частичное погашение основной суммы
кредитов, процентов по кредитам, лизинговых платежей, которыми обременяют себя
такие объединения. В Программе экономических реформ Януковича было прямо
указано: «Внедрение ОСМД на обязательной основе к 1 января 2014 года». Но
реализовать эту норму пока не получилось.
ОБЕРУТСЯ ДЕНЬГИ
На то, чтобы жизнь в доме стала комфортней, нужны деньги.
Основные источники финансирования ОСМД — кошельки его членов. Жильцы
скидываются на расходы, связанные с организацией и функционированием ОСМД (на
ту же зарплату председателю правления и бухгалтеру); оплачивают регулярные
платежи для погашения эксплуатационных расходов, текущего ремонта и т.п.
Скидываться приходится и на разовые крупные траты вроде капитального ремонта.
С другой стороны, ОСМД может и зарабатывать. Так, по словам
Михаила Васюты, во Львове каждое третье объединение сдает в аренду части стен
(под рекламу) или конструктивных элементов (например, для установки антенн или
ящиков телекоммуникационных компаний). Можно получать деньги за аренду нежилых
помещений и от прочих видов деятельности — на что хватит фантазии и
предпринимательской жилки.
РАДИ ЧЕГО ВСЕ ЗАТЕВАЕТСЯ
Основные преимущества ОСМД таятся в тех отличиях отношения к любому делу, которые
демонстрирует заинтересованный собственник и никак не мотивированный
«бюджетный» работник. Как правило, наши отношения с жилищными конторами
складываются по не очень радостной схеме: мы платим, сколько с нас требуют, а
получаем (или не получаем) те услуги и в том качестве, какие и в котором количестве нам их соблаговолят
предоставить. Длительное отсутствие горячей воды, а то и нормального отопления
зимой, неотремонтированные подъезды, неубранный двор и невывезенный мусор — да
мало ли с чем приходится сталкиваться среднему обитателю многоквартирного дома.
И попробуй найти того, кто за это отвечает, а потом добиться, чтобы он выполнял
свою работу.
А вот ОСМД как юридическое лицо может само выбирать
поставщиков коммунальных услуг на конкурентной основе. Так что можно покончить
с типовой бесхозяйственностью наших коммунальных служб, когда огромные суммы,
уплаченные жильцами, исчезают, вытекая через дырявые трубы и выдуваясь из
холодных подъездов. В ОСМД жильцы полностью контролируют то, куда расходуются
их средства, и могут платить только за те услуги, которые реально получают. При
хорошей организации дела и при том же качестве услуг можно платить меньше, или
при той же плате получать услуги более высокого уровня. Кроме того, жильцы дома
могут модернизировать свое общее жилище — утеплять, устанавливать счетчики
тепловой энергии, более энергоэффективное оборудование и тому подобное. В
результате платить за свет, тепло и воду нужно еще меньше.
УБЫТКИ ПЕРВЫХ ЛЕТ. Впрочем, как говорит Михаил Васюта, в
первые год-два или даже три, после образования ОСМД, плата, взимаемая с
жильцов, может быть несколько выше, чем в домах, обслуживаемых жэком. Это
происходит потому, что за многие годы в домах накопилось множество проблем,
требующих решения и дополнительного финансирования. Но при хорошей организации
работы в ОСМД суммы в счетах постепенно уменьшаются. Среди объединений, работающих
уже несколько лет, много примеров таких, где жильцы платят раза в два меньше,
чем в жэковских домах, зато качество получаемых услуг при этом куда выше.
ПЛАНЫ И ЦИФРЫ
В Госпрограмме реформирования и развития ЖКХ указано, что к
концу 2013 г.
в Украине должно действовать без малого 33 тыс. ОСМД. Это количество охватывало
бы почти треть всех многоквартирных жилых домов в стране. Если сложить все
утвержденные региональные программы создания ОСМД, то, по данным Минрегиона, на
начало этого года мы должны были бы иметь почти 51 тыс. таких объединений.
Получилось, однако, несколько иначе: на начало 2014-го в
стране работало всего 16 917 ОСМД (за 2013-й их создали 1214).
Рекордсменом в этом деле стала Одесская область, выполнившая
план почти на 160% (всего здесь 948 ОСМД). Все остальные регионы до
запланированных высот не дотянули. Причем 50%-й рубеж пока перешагнула только
треть регионов — 9 из 27. Печальный рекорд принадлежит городу Севастополю —
3,5% от плана. В прошлом году, к примеру, там заработало всего 9 ОСМД.
ПОЧЕМУ ТОРМОЗИТ
Созданию объединений препятствует не до конца проработанная
нормативная база. Так, отмечает Людмила Шанц, в законах написано, что при
передаче дома с баланса жэка на баланс ОСМД прежний собственник участвует в
первом капремонте. Но не уточнено, как именно, а перспектива делать капремонт
за свои деньги отпугивает многих жильцов. Во многих регионах до сих пор не
решены вопросы взаимоотношений с поставщиками коммунальных услуг. Кроме того,
система ЖКХ не получает должного финансирования в полном объеме, в том числе и
на нужды ОСМД. По словам Васюты, государство таким объединениям сейчас почти не
помогает.
Свою роль играет и пассивность жильцов. «Покричать,
покритиковать «жилищку» горазды все, — говорит Олег Новиков. — А вот взять на себя
ответственность — единицы». Найти грамотного и предприимчивого руководителя
ОСМД — проблема. Так что сейчас все чаще в качестве управителей нанимают
профессионалов со стороны или заключают договор с профессиональной управляющей
компанией.
Ряполов Константин, газета
«СЕГОДНЯ»