Цікавий бізнес і незвичайна для сучасного українця форма оренди - все це
про прибуткові будинки. Чи можна відродити давню традицію будівництва і здачу
квартир у таких будинках?
Нещодавно заговорили про те, що Замок Річарда Левове Серце на Андріївському
узвозі в Києві хочуть перетворити на прибутковий будинок, пише Domik.net. Департамент
архітектури Київської міськради підтверджує, що у нинішнього власника будинку є
такі наміри і зараз готується проект для втілення задумки. Це цікава ідея,
нехай навіть цей прибутковий будинок буде користуватися популярністю тільки
через історію будівлі та туристичного місця.
Прибуткові будинки - це багатоквартирні будівлі, які призначені для оренди,
раніше були дуже популярні. Такі будинки були в Європі, в Росії і в Україні,
зокрема, у Києві та Одесі. Одним з найвідоміших київських прибуткових будинків
був знаменитий Будинок з химерами. Побудований Городецьким на доказ того, що
бетон є не тільки відмінним будівельним матеріалом, але й матеріалом, придатним
для багатого декорування фасаду, будинок став однією з будівель-символів Києва.
На одному поверсі розміщувалося 10-13 кімнат, які передбачалося здавати кільком
власникам. Ця будівля в центрі міста з апартаментами в кілька кімнат призначалася
для заможних орендодавців.
До речі, Будинок з химерами Владислав Городецький будував на кредитні
кошти, які припускав повернути якраз за рахунок здачі квартир в оренду.
Наскільки реально зараз відновити колишню славу? Чи можуть прибуткові
будинки хоча б частково замінити квартири у багатоповерхівках, що здаються в
оренду окремими власниками?
Нещодавно в Росії заговорили про будівництво дохідних будинків в
некомерційних цілях, в яких громадянам запропонують знімати квартири за ціною
набагато нижче, ніж звичайна оренда квартир. Це нагадує різні соціальні
програми.
Але якщо ціна житла в дохідних будинках не буде відрізнятися від вартості
оренди звичайних квартир, в чому буде їх привабливість для орендарів?
Перший плюс - однорідність мешканців. Зрозуміло, що якщо всі квартири в
будинку здаються приблизно за однією ціною, то дозволити її собі зможуть,
швидше за все, люди однієї категорії, наприклад, приїжджа молодь зі стабільним
заробітком. У більшій частині житлового фонду Києва та України в цілому
уживатися доводиться з представниками всіх класів.
Друга перевага - у дохідних будинках ви точно будете укладати договір
оренди, а не на словах домовлятися з власником квартири, як це часто зараз
буває. Це означає, що права і обов'язки орендарів будуть закріплені, і
розірвати домовленість просто так буде не можна.
Прибуткові будинки можуть стимулювати одну з основних, на сьогоднішній
день, галузей національної економіки - будівництво. Бажаючі зайнятися бізнесом,
будуючи прибуткові будинки і здаючи в оренду квартири в них, потенційно можуть
стати замовниками будівництва об'єктів для цих цілей.
В Україні існує можливість отримання прибутку від прибуткових будинків
більше, ніж у Європі. Так, на думку фінансового аналітика Еріка Наймана, в
Європі прибутковість такого бізнесу 4-6%, в Україні ж вона буде перебувати на
рівні 10-12%. Для порівняння, прибутковість квартири, що здається в оренду і купленої
з цією метою, - близько 10%. Правда, для того, щоб зацікавити в такому бізнесі,
необхідно, щоб ставки за депозитами були значно нижче. При існуючому стані
речей бізнесменам немає необхідності робити зайвих рухів тіла, щоб заробити на
послугах, адже звичайний депозит у банку приносить куди більш високий прибуток.
Яскравий приклад процвітаючого бізнесу прибуткових будинків в Європі - у
Німеччині. Велика частина німців вважає за краще жити в орендованому житлі
замість купівлі власного. Так, центр Берліна є дуже привабливим для інвесторів
у нерухомість. Власне, орендарі вважають за краще знімати квартиру в центрі
міста, ближче до місця роботи і кращої інфраструктурі, що автоматично означає
затребуваність дохідних будинків. Крім того, орендна плата весь час
підвищується, якщо ця тенденція продовжиться, то окупність будинку
прискорюється.
В Україні ж для розвитку бізнесу, пов'язаного з будівництвом дохідних
будинків, необхідні певні умови. Зокрема, куди нижчі відсотки по банківських
депозитах. І хоча уряд і Нацбанк роблять певні кроки в цьому напрямку, поки
вони навряд чи здатні суттєво вплинути на ситуацію: зниження Нацбанком ставки
рефінансування в перспективі може знизити відсотки за депозитами з існуючих
20-23% до 17-18%, в той час, як для оздоровлення фінансової системи країни
потрібно зниження хоча б до 6-8%.
Те ж стосується і кредитів, зокрема, тих з них, які надаються на ведення
бізнесу: для залучення інвесторів до будівництва дохідних будинків ставка за
кредитом повинна бути нижче передбачуваного прибутку хоча б удвічі. Інакше - не
рентабельно. Ну, а «довгі гроші» в Україні неможливі без залучення коштів
зарубіжних банків. Для цього, крім макроекономічних факторів, потрібен
привабливий інвестиційний клімат, якого також в недалекому майбутньому не
передбачається.
Отже, немає в Україні поки і передумов для будівництва і здачі в оренду
дохідних будинків.
Катерина Колонович, Domik.net-нерухомість