Интересный бизнес и
необычная для современного украинца форма аренды - все это о доходных домах. Можно
ли возродить давнюю традицию строительства и сдачи квартир в таких домах?
Недавно заговорили о
том, что Замок Ричарда Львиное Сердце на Андреевском спуске в Киеве хотят
превратить в доходный дом, пишет Domik.net.
Департамент архитектуры Киевского горсовета подтверждает, что у нынешнего
владельца дома есть такие намерения и сейчас готовится проект для воплощения
задумки. Это интересная идея, пускай даже этот доходный дом будет пользоваться
популярностью только из-за истории здания и туристического места.
Доходные дома - это
многоквартирные здания, которые предназначены для аренды, ранее были очень популярны. Такие дома были в
Европе, в России и в Украине, в частности, в Киеве и Одессе. Одним из самых
известных киевских доходных домов был знаменитый Дом с химерами. Построенный
Городецким в доказательство того, что бетон является не только отличным
строительным материалом, но материалом, годным для богатого декорирования
фасада, дом стал одним из зданий-символов Киева. На одном этаже размещалось
10-13 комнат, которые предполагалось сдавать нескольким владельцам. Это здание
в центре города с апартаментами в несколько комнат предназначалось для
зажиточных арендодателей.
Кстати, Дом с
химерами Владислав Городецкий строил на кредитные средства, которые предполагал
вернуть как раз за счет сдачи квартир в аренду.
Насколько реально
сейчас возобновить былую славу? Могут ли доходные дома хотя бы частично
заменить квартиры в многоэтажках, сдаваемые в аренду отдельными владельцами?
Недавно в России
заговорили о строительстве доходных домов в некоммерческих целях, в которых
гражданам предложат снимать квартиры по цене гораздо ниже, чем обычная аренда
квартир. Это напоминает различные социальные программы.
Но если цена жилья в
доходных домах не будет отличаться от стоимости аренды обычных квартир, в чем
будет их привлекательность для арендаторов?
Первый плюс -
однородность жильцов. Понятно, что если все квартиры в доме сдаются примерно по
одной цене, то позволить ее себе смогут, скорее всего, люди одной категории,
например, приезжая молодежь со стабильным заработком. В большей части жилого
фонда Киева и Украины в целом уживаться приходится с представителями всех
классов.
Второе преимущество -
в доходных домах вы точно будете заключать договор аренды, а не на словах
договариваться с владельцем квартиры, как это часто сейчас бывает. Это значит,
что права и обязанности арендаторов будут закреплены, и разорвать
договоренность просто так будет нельзя.
Доходные дома могут
стимулировать одну из основных, на сегодняшний день, отраслей национальной
экономики - строительство. Желающие заняться бизнесом, строя доходные дома и
сдавая в аренду квартиры в них, потенциально могут стать заказчиками
строительства объектов для этих целей.
В Украине существует
возможность получения прибыли от доходных домов больше, чем в Европе. Так, по
мнению финансового аналитика Эрика Наймана, в Европе доходность такого бизнеса
4-6%, в Украине же она будет находиться на уровне 10-12%. Для сравнения,
доходность сдаваемой в аренду квартиры, купленной с этой целью, - около 10%.
Правда, для того, чтобы заинтересовать в таком бизнесе, необходимо, чтобы
ставки по депозитам были значительно ниже. При существующем положении вещей
бизнесменам нет необходимости делать лишних телодвижений, чтобы заработать на
услугах, ведь обычный депозит в банке приносит куда более высокую прибыль.
Яркий пример процветающего
бизнеса доходных домов в Европе - в Германии. Большая часть немцев предпочитает
жить в арендованном жилье вместо покупки собственного. Так, центр Берлина
является очень привлекательным для инвесторов в недвижимость. Собственно,
арендаторы предпочитают снимать квартиру в центре города, поближе к месту
работы и лучшей инфраструктуре, что автоматически означает востребованность
доходных домов. Кроме того, арендная плата все время повышается, если эта
тенденция продолжится, то окупаемость дома ускоряется.
В Украине же для
развития бизнеса, связанного со строительством доходных домов, необходимы
определенные условия. В частности, куда более низкие проценты по банковским
депозитам. И хотя правительство и Нацбанк делают определенные шаги в этом
направлении, пока они едва ли способны существенно повлиять на ситуацию:
снижение Нацбанком ставки рефинансирования в перспективе может снизить проценты
по депозитам с существующих 20-23% до 17-18%, в то время, как для оздоровления
финансовой системы страны нужно снижение хотя бы до 6-8%.
То же касается и
кредитов, в частности, тех из них, которые предоставляются на ведение бизнеса:
для привлечения инвесторов к строительству доходных домов ставка по кредиту
должна быть ниже предполагаемой прибыли хотя бы вдвое. Иначе - не рентабельно.
Ну, а «длинные деньги» в Украине невозможны без привлечения средств зарубежных
банков. Для этого, помимо макроэкономических факторов, нужен привлекательный
инвестиционный климат, которого также в скором будущем не предвидится.
Следовательно, нет в
Украине пока и предпосылок для строительства и сдачи в аренду доходных домов.
Екатерина Колонович, Domik.net-недвижимость