Житловий фонд столиці можна класифікувати за кількома критеріями: за типами
і часом будівництва будинків, за кількістю кімнат у квартирі, за близькістю до
центру міста. Однак навряд чи першим критерієм, на який ми звертаємо увагу при
покупці квартири, є матеріал стін. Незважаючи на всі інновації в будівельній
сфері, поки що житлові будинки Києва за цим критерієм можна розділити тільки на
панельні та цегляні. І саме при аналізі цінових тенденцій ринку за цим
критерієм спостерігаються дивні метаморфози: в цілому по місту квартири в
цегляних будинках, які у всі часи вважалися кращими, дешевшають, а в панельних,
навпаки, дорожчають.
Розглянемо цю тенденцію детальніше. Але спочатку варто уточнити, що цегляні
будинки складають переважну більшість (85-90%) житлового фонду всіх тих
центральних і прицентральних районів Києва, забудова яких здійснювалась до
1970-х рр. У період же і масового переселення жителів сіл і невеличких містечок
у великі міста і радянського будівельного буму 1970-80-х рр., який послідував
за цим, головним критерієм будівництва була швидкість і дешевизна. Саме тому
більшість побудованих тоді спальних районів складається з однотипних панельних
будинків не дуже гарної якості. І кажучи про цінові тенденції на квартири в
цегляних і панельних будинках, цей фактор не можна не враховувати.
Подорожчання квартир в панельних будинках відбувається, головним чином, за
рахунок «хрущовок» і новобудов. Панельні «хрущовки» нині найдорожчі серед
панельних будинків, і за рік квартири в них подорожчали на 1,6%. А ось панельні
новобудови, навпаки, поки ще найдешевші, але і подорожчали більше - на 3,6%.
Ціни на квартири в будинках серії «поліпшена типова панель» не змінилися, а
серії «типова панель» трохи впали - на 0,6%.
Квартири в цегляних будинках дешевшають у всіх сегментах. Серед них
найдешевші квартири в «хрущовках», і ціна на них знизилася на 2,8%.
І тут спостерігається ще один цікавий момент. Квадратний метр квартири в
найдорожчих серед панельних будинків «хрущовках» поки ще коштує менше, ніж
квадратний метр в «хрущовках» цегляних - найдешевших будинках з цього
матеріалу. Однак різниця ця невелика і за минулий рік скоротилася втричі:
сьогодні квадратний метр квартири в цегляній «хрущовці» в середньому по Києву
коштує $1720, а в панельній - $1685. Проте середня вартість квартири в
панельній "хрущовці" вже помітно вище - $68877, тоді як в цегляній -
$59764.
Незначно тенденція зниження ціни на квартири в цегляних будинках торкнулася
і новобудов - лише мінус 2,5%. Квартири в будинках серії «покращена цегла»
подешевшали на 7,8%. А ось все ще найдорожчі «сталінки» і дореволюційні будинки
дешевшають куди стрімкіше: «сталінки» на 10,3%, а дореволюційні на 11,2%.
Це може здатися парадоксальним, але найбільше зростання вартості квартир в
бетонних будинках спостерігається в Печерському районі, де кількість цих
будинків найменша по Києву. Панельні будинки тут є на Печерську та Нижньому
Печерську, але подорожчали вони тільки на Нижньому Печерську - на 11,7%. Крім
того, зростання вартості квартир у бетонних будинках по місту в цілому
забезпечується за рахунок Дарницького і Деснянського районів, де панельні
будинки складають вже більшість. У Дарницькому районі квартири в панельних
будинках подорожчали у всіх масивах, крім Бортничів. На Осокорках та Новій
Дарниці - на 1,6%, на Харківському - на 2,6%, а на Позняках - на 3,3%.
У Деснянському районі квартири і в панельних будинках подорожчали на 4,2%
на Троєщині і на 2,9% - на Лісовому.
А подешевшали квартири в панельних будинках найбільше в окремих масивах
Шевченківського та Солом'янського районів: на Солом'янці (КПІ) - на 5,3%, на
Сирці - на 4,5%, на Татарці і Чоколівці - на 4,3%.
Квартири в цегляних будинках за рік впали в ціні практично у всіх районах і
масивах Києва, крім Троєщини, Воскресенки і Лісового масиву - тут дорожчають і
вони. Але якщо на Троєщині - на 5,2%, то на Воскресенці - на 8,2%, а на
Лісовому - на 9,9%. Крім масивів, в яких переважає дешеве бюджетне житло,
квартири в цегляних будинках подорожчали і на масиві елітних новобудов
Оазис-Оболонь, хоч і всього на 2,6%.
Найбільш помітне зниження цін в цегляних будинках відбувається якраз там,
де вони складають весь житловий фонд - в центрі Києва. На Липках ця цифра
досягла 27,4%, в Шевченківському центрі - 12,2%, в центральній частині
Голосіївського та Печерського районів - 9% і 9,5%. У прицентральних районах
більшість цегляних будинків складають «хрущовки» і «сталінки». Серед них
відчутно подешевшали квартири на Подолі - на 14,7% і Лук'янівці - на 9,2%.
Цінові тенденції по різних типах квартир в цегляних і панельних будинках теж
помітно відрізняються. У панельних будинках в середньому по Києву подорожчали
дво- і трикімнатні квартири, щоправда, не суттєво - на 2% і 1,4%. Ціна на
однокімнатні залишилася практично незмінною, а чотирикімнатні подешевшали на
3,5%.
У цегляних будинках ціни на однокімнатні квартири також залишилися
стабільні, проте в усіх інших сегментах - впали. Двокімнатні на 8,3%,
трикімнатні - на 3,8%, але більше за інших чотирикімнатні - на 10,4%.
Цінові тенденції на квартири в новобудовах в цегляних і панельних будинках
відповідають загальноміським: в цегляних новобудовах ціни на квартири в цілому
знизилися на 2,6%, а в панельних рівно на стільки ж виросли.
У подорожчанні квартир в аж ніяк не кращих панельних будинках на тлі
зниження цін в цегляних, насправді, немає нічого дивного. Тотальна відсутність
в українців грошей обумовлює попит на більш дешеве житло. Для когось це може
бути маленька квартирка в панельній "хрущовці", але в центрі, на
Нижньому Печерську, для інших - простора квартира в панельній новобудові, але
на околиці. Квартира в цегляному будинку, навіть «хрущовці», стала на
сьогоднішній день розкішшю, ціни на яку, до кого ж, суттєво завищені. І поки
вони не опустяться до більш-менш прийнятного рівня, кияни не раз подумають,
перш, ніж дозволити собі таку розкіш.
Наталія Рева, Domik.net-нерухомість