Жилой фонд столицы
можно классифицировать по нескольким критериям: по типам и времени
строительства домов, по количеству комнат в квартире, по близости к центру
города. Однако едва ли первым критерием, на который мы обращаем внимание при
покупке квартиры , является материал стен. Несмотря на все инновации в
строительной сфере, пока жилые дома Киева по этому критерию можно разделить
только на панельные и кирпичные. И именно при анализе ценовых тенденций рынка
по этому критерию наблюдаются удивительные метаморфозы: в целом по городу квартиры
в кирпичных домах, во все времена считавшихся лучшими, дешевеют, а в панельных,
наоборот, дорожают.
Рассмотрим эту
тенденцию детальней. Но сначала стоит уточнить, что кирпичные дома составляют
подавляющее большинство (85-90%) жилого фонда всех тех центральных и
прицентральных районов Киева, застройка которых осуществлялась до 1970-х гг. В
период же и массового переселения жителей сел и небольших городков в крупные
города и последовавшего за этим советского строительного бума 1970-80-х гг.,
главным критерием строительства была скорость и дешевизна. Именно потому
большинство построенных тогда спальных районов состоят из однотипных панельных
домов не очень хорошего качества. И говоря о ценовых тенденциях на квартиры в
кирпичных и панельных домах, этот фактор нельзя не учитывать.
Подорожание квартир
в панельных домах происходит, главным образом, за счет «хрущевок» и новостроек.
Панельные «хрущевки» нынче самые дорогие среди панельных домов, и за год
квартиры в них подорожали на 1,6 %. А вот панельные новостройки, наоборот, пока
еще самые дешевые, но и подорожали больше – на 3,6 %. Цены на квартиры в домах
серии «улучшенная типовая панель» не изменились, а серии «типовая панель»
незначительно упали – на 0,6 %.
Квартиры в кирпичных
домах дешевеют во всех сегментах. Среди них самые дешевые квартиры в
«хрущевках», и цена на оные снизилась на 2,8 %.
И здесь наблюдается
еще один интересный момент. Квадратный метр квартиры в самых дорогих среди
панельных домов «хрущевках» пока еще стоит меньше, чем квадратный метр в
«хрущевках» кирпичных - самых дешевых домах из этого материала. Однако разница
эта невелика и за прошедший год сократилась втрое: сегодня квадратный метр
квартиры в кирпичной «хрущевке» в среднем по Киеву стоит $ 1720, а в панельной -
$ 1685. Зато средняя стоимость квартиры в панельной «хрущевке» уже заметно выше
- $ 68877, тогда как в кирпичной - $ 59764.
Незначительно
тенденция снижения цены на квартиры в кирпичных домах коснулась и новостроек –
всего минус 2,5 %. Квартиры в домах серии «улучшенный кирпич» подешевели на 7,8
%. А вот все еще самые дорогие «сталинки» и дореволюционные дома дешевеют куда
стремительней: «сталинки» на 10,3 %, а дореволюционные на 11,2 %.
Это может показаться
парадоксальным, но наибольший рост стоимости квартир в бетонных домах
наблюдается в Печерском районе, где количество этих домов наименьшее по Киеву.
Панельные дома здесь есть на Печерске и Нижнем Печерске, но подорожали они
только на Нижнем Печерске - на 11,7 %. Кроме того, рост стоимости квартир в
бетонных домах по городу в целом обеспечивается за счет Дарницкого и
Деснянского районов, где панельные дома составляют уже большинство. В Дарницком
районе квартиры в панельных домах подорожали во всех массивах, кроме Бортничей.
На Осокорках и Новой Дарнице - на 1,6 %, на Харьковском - на 2,6 %, а на
Позняках - на 3,3 %.
В Деснянском районе
квартиры и в панельных домах подорожали на 4,2 % на Троещине и на 2,9 % - на
Лесном.
А подешевели
квартиры в панельных домах больше всего в отдельных массивах Шевченковского и
Соломенского районов: на Соломенке (КПИ) - на 5,3 %, на Сырце - на 4,5 %, на
Татарке и Чоколовке - на 4,3 %.
Квартиры в кирпичных
домах за год упали в цене практически во всех районах и массивах Киева, кроме
Троещины, Воскресенки и Лесного массива - здесь дорожают и они. Но если на
Троещине - на 5,2 %, то на Воскресенке - на 8,2 %, а на Лесном - на 9,9 %.
Кроме массивов, в которых преобладает дешевое бюджетное жилье, квартиры в
кирпичных домах подорожали и на массиве элитных новостроек Оазис-Оболонь , хоть
и всего на 2,6 %.
Наиболее заметное
снижение цен в кирпичных домах происходит как раз там, где они составляют весь
жилой фонд - в центре Киева. На Липках эта цифра достигла 27,4 %, в
Шевченковском центре - 12,2 %, в центральной части Голосевского и Печерского
районов - 9% и 9,5 %. В прицентральных районах большинство кирпичных домов
составляют «хрущевки» и «сталинки». Среди них ощутимо подешевели квартиры на
Подоле - на 14,7 % и Лукьяновке - на 9,2 %.
Ценовые тенденции по
разным типам квартир в кирпичных и панельных домах тоже заметно отличаются. В
панельных домах в среднем по Киеву подорожали двух- и трехкомнатные квартиры,
правда, не существенно - на 2% и 1,4 %. Цена на однокомнатные осталась
практически неизменной, а четырехкомнатные подешевели на 3,5 %.
В кирпичных домах
цены на однокомнатные квартиры также остались стабильны, зато во всех остальных
сегментах - упали. Двухкомнатные на 8,3 %, трехкомнатные - на 3,8 %, но больше
других четырехкомнатные - на 10,4 %.
Ценовые тенденции на
квартиры в новостройках в кирпичных и панельных домах соответствуют
общегородской: в кирпичных новостройках цены на квартиры в целом снизились на
2,6 %, а в панельных ровно на столько же выросли.
В подорожании
квартир в отнюдь не лучших панельных домах на фоне снижения цен в кирпичных, на
самом деле, нет ничего удивительного. Тотальное отсутствие у украинцев денег
обуславливает спрос на более дешевое жилье. Для кого-то это может быть
маленькая квартирка в панельной «хрущевке», но в центре, на Нижнем Печерске,
для других – просторная квартира в панельной новостройке, но на окраине.
Квартира в кирпичном доме, даже «хрущевке», стала на сегодняшний день роскошью,
цены на которую, к кому же, существенно завышены. И пока они не опустятся до
более или менее приемлемого уровня, киевляне не раз подумают, прежде, чем
позволить себе такую роскошь.
Наталия Рева, Domik.net-недвижимость