"Дело" з'ясувало, які квартирні
характеристики сьогодні до душі потенційним покупцям, і за яку ціну вони готові
купити житло. Для аналізу було взято три сегменти первинного житла: економ,
бізнес і еліт.
Аналізуючи ринок нерухомості Києва, стало відомо, що зараз основний попит
на "первинку" сконцентрований на квартирах, які вже введені в
експлуатацію або близькі до здачі.
"Практично жодний побудований об'єкт, представлений на ринку сьогодні,
не задовольняє повністю споживчі переваги покупців нерухомості. Тому в
проектах, що вийшли на ринок в 2010-2011 рр. і мають грамотну концепцію, темпи
продажів значно вище середніх по ринку. Маркетингова концепція проекту, яка
максимально відповідає характеристикам споживчого попиту, створює додаткову
вартість 1 кв. м на рівні 15-20% від ринкової ціни", - заявила недавно ЗМІ
заступник директора з маркетингу RiverStone Ангеліна Деревльова.
За її словами, найпоширеніший бюджет клієнта розраховується виходячи з $1200
- $1500 за 1 кв. м, однак з огляду на дефіцит на ринку якісної пропозиції в
даній ціновій категорії, попит залишається незадоволеним.
Сьогодні найчастіше українці купують квадратні метри економ-класу, на які
припадає близько 90% всіх угод
Українці перейшли на "двійки"
Якщо говорити про сегментацію ринку, то в економ-класі протягом останніх
років люди, в основному, купували 1-кімнатні квартири. Але в минулому році
ситуація змінилася - підвищеним попитом стали користуватися 2-кімнатні
квартири. Пояснюється це, швидше за все, тим, що ціни на 1-кімнатні та
2-кімнатні квартири істотно не відрізняються.
"Природно, що люди орієнтуються на ціну. Сьогодні ціна, за якою
населення готове купувати квартири - не вище 8-10 тис. грн. /кв.м. Розмір площі
для сьогоднішніх покупців не має такого значення, як загальна ціна квартири. Як
результат, популярністю користується житло з мінімальним метражем. Ще одна
тенденція - покупка однокімнатної квартири з метою перебудувати її в
двокімнатну", - пояснює директор ТОВ "УМК", забудовник ЖК "4
сезони" Володимир Кондратенко.
За його словами, сьогодні український ринок наближається до європейських
стандартів, де площа квартири для 1-2 чоловік складає близько 50 кв.м. Саме
такі однокімнатні квартири часто купуються з метою їх перебудови. В
економ-класі, традиційно, користуються популярністю перші і останні поверхи.
Тому що вони найдешевші. І якщо забудовник пропонує істотну знижку на квартири
цих поверхів, то люди готові купувати. Але за умови вибору між першим і
останнім поверхами швидше купуються квартири на останньому поверсі.
"Сьогодні дуже популярний Дніпровський район - тут пропонують відносно
недорогі метри в об'єктах з гарною інфраструктурою. А в цілому рівень покупок
квартир в тому чи іншому районі Києва безпосередньо залежить від активності
забудовника - чим більше реклами, ніж вище рівень довіри до нього, тим більше
попит на квартири", - резюмує Кондратенко.
У бізнес-класі зменшилася площа
квартир
У бізнес-класі починаючи з 2010 року найбільш затребуваними є однокімнатні
квартири від 40 до 55 м. кв., 2-кімнатні квартири площею 70 - 85 м.кв.,
3-кімнатні квартири від 100 до 120 м.кв. Цікаво, що до кризи попитом
користувалися квартири більшої площі: однокімнатні - починаючи від 55 м. кв., двокімнатні
- від 80 м. кв., трикімнатні - від 120 м. кв.
"Зараз покупці цікавляться оптимальними плануваннями, оскільки важлива
кінцева вартість всієї квартири, а не окремого квадратного метра. У зв'язку з
цим девелопери вносять зміни в проекти в бік зменшення площі квартир, а також
розробляють нові проекти з урахуванням цієї тенденції. Не затребувані тільки
перший і другий поверхи. Більш затребувані, звичайно, високі поверхи, а й на
низькі є свій покупець, це в основному літні люди", - пояснює комерційний
директор девелоперської компанії" НЕСТ "(ПАТ "Нерухомість
столиці") Костянтин Браво.
Ціна на квартири бізнес-класу коливається від $2 тис. до $3 тис. за метр
квадратний. Вартість залежить від місця розташування: віддаленість від центру
міста, транспортної розв'язки, наявності розвиненої інфраструктури в межах
5-хвилинної пішої досяжності, закритий комплекс, що охороняється, або звичайний
одиночний будинок, наявності підземного паркінгу, своєї обслуговуючої
організації, від фінансової схеми оплати покупки (відразу або в розстрочку).
У компанії "НЕСТ" підкреслюють, що житло бізнес-класу споконвічно
передбачає вдале місце розташування. Тобто будинок повинен перебувати або в
центрі міста, або максимум в 10-15 хвилинах їзди від центру. "Наприклад, у
нашому житловому комплексі бізнес-класу "Изумрудный" гірше продається паркінг, тому що, як правило,
паркомісця мешканці купують через рік-два після ремонту і заселення", -
говорить Браво.
"Елітка" переїжджає на
Оболонь
Найдорожчими і, відповідно, не самими затребуваними є об'єкти класу еліт.
Історично склалося, що найбільш затребуваним в Києві є Печерський і центральна
частина Шевченківського району, де в принципі і зосереджені основні проекти
класу еліт. Однак з розвитком міста географія переваг поступово розширюється.
Елітне житло за визначенням не може бути представлене у великих обсягах на
ринку, оскільки саме поняття "еліта" має на увазі рідкість.
"Зараз популярністю користуються квартири на Оболонській набережній.
Центральне місце розташування поступово поступається перевагам оточення та
інфраструктури, що розвивається в оточенні об'єктів (наявність водойм, лісових
зон, видові характеристики на місто, сервісна інфраструктура)", -
розповідає директор з розвитку бізнесу компанії Knight Frank Ярослава Чапко.
На відміну від економ і бізнес-класів, в елітному сегменті найбільш
затребуваними сьогодні є 3-кімнатні квартири площею 130-150 кв.м. Ліквідними
залишаються і двокімнатні квартири. Найбільш часто запити клієнтів зосереджені
в ціновому коридорі $ 4-6 тис. за квадратний метр (для преміум і де-люкс
сегментів), а середні ціни пропозиції знаходяться сьогодні близько $7-8 тис. за
кв.м.
"Як правило, покупці віддають перевагу високим поверхам, оскільки
багато елітних проектів передбачають відмінні видові характеристики на місто.
Однак це питання більше індивідуальних переваг", - резюмує Чапко.
Газета
«ДЕЛО»