Багатьом
столичним і приїжджим жителям в 2011 р. не вдалося купити нову квартиру чи
поліпшити житлові умови не тільки через брак грошей, а й через законодавчий
хаос. Але в 2012 р., незважаючи на те, що процеси на ринку нерухомості Києва
будуть досить близькими до тих, що відбувалися в 2011 р., очікується
стабілізація і поліпшення ситуації при плавному зниженні цін на 5-10% за рік.
Підводячи
підсумки року, можна констатувати, що в основі багатьох процесів лежали не
стільки внутрішні закономірності розвитку київського ринку нерухомості, скільки
зовнішні причини. Коштів на придбання київського житла у переважної більшості
наших громадян явно не вистачає. Правда, у десятків (а то й у сотень) тисяч
київських сімей є гроші на поліпшення житлових умов. У багатьох є можливості
взяти кредит на відсутню суму. Але для поліпшення житлових умов їм необхідно
спочатку продати свою квартиру, і лише потім натомість купити іншу.
Оскільки
в подібній ситуації перебуває більшість учасників ринку, то ділова активність
значною мірою залежить від зовнішніх факторів. Підштовхнули ті чи інші зовнішні
чинники частину угод - вишикувалися ланцюжки обмінів з доплатами і
компенсаціями - ділова активність зросла. Затухли ланцюжки обмінів - ділова
активність знизилася.
Позиції
ріелторів багато в чому розходяться. Одні активно виступають за прийняття
закону, який би чітко встановлював основні принципи ріелторської діяльності.
Інші проти прийняття подібних нормативних актів, вбачаючи в них спроби обмежити
кількість посередників на ринку, прибрати конкурентів і неугодних.
Враховуючи
прагнення законодавців наблизити вітчизняний ринок до «цивілізованого», цілком
можливо, будуть прийняті якісь нормативні акти, що регламентують ріелторську
діяльність. Сподіваємося, що в них будуть прописані обов'язки офіційних осіб
регулярно надавати інформацію про ринок нерухомості та ріелторів, а також
статистичну інформацію про угоди і ціни.
Поки
ж основні кроки держави до цивілізованого ринку стосуються, в основному,
фіскальних заходів. Зокрема, вводиться податок на «надлишкові квадратні метри»,
який зачіпає не тільки власників великих квартир і будинків, а й власників
кількох досить скромних квартир. Поки розміри цього податку невеликі, але,
судячи з усього, це лише початок; в подальшому цей та аналогічні податки можуть
стати суттєвим навантаженням на власників нерухомості.
Важливим
підсумком року є продовження мораторію на продаж землі сільгосппризначення. У
цьому є як свої плюси, так і мінуси, які потребують спеціального глибокого
аналізу. Важливо розуміти, що будь-яка земельна реформа (а вони були і в
минулих століттях) вносить величезні зміни в уклад життя не тільки села, а й
усієї країни; зачіпає життєві інтереси мільйонів людей. Тому продовження
мораторію цілком виправдане. Бо земельну реформу необхідно ретельно готувати, у
тому числі публічно обговорюючи і виявляючи всі плюси, мінуси, підводні течії і
камені.
Прогноз на січень і найближче
майбутнє
Вважаємо,
що в січні більшість учасників київського ринку нерухомості постараються не
тільки відпочити, але і проаналізувати накопичений досвід, підбити підсумки
минулих років, намітити плани на майбутнє. При цьому ринок нерухомості буде
працювати, хай і на малих обертах. Таку впевненість дає хоча б той факт, що
існує чимало договорів завдатку, в яких сторони взяли зобов'язання оформити
угоди купівлі-продажу нерухомості в січні.
Ділова
активність буде невисокою (все-таки січень - місяць традиційних зимових
канікул). Але заявки на купівлю та нові об'єкти на продаж будуть. Будуть і
перегляди, і торги, і нові договори завдатків. Після того, як законодавці
продовжили повноваження БТІ, прогнози про січневий ступор вітчизняного ринку
нерухомості відійшли в минуле. Індекс вартості IKm (USD), швидше за все, буде
коливатися біля нинішнього його значення. Ймовірність того, що тренд істотно
зміниться в період низької ділової активності, невисока. Помітне зниження
індексу вартості цілком можливо в лютому-березні, коли ринок нерухомості
запрацює після зимових канікул.
Наш
прогноз на більш далеку перспективу, як і в минулі роки, розпадається на два:
оптимістичний і песимістичний.
Перший
(оптимістичний) прогноз (його ми вважаємо більш ймовірним) полягає в тому, що
процеси на ринку нерухомості в 2012 р. будуть досить близькими до тих, що
відбувалися в 2011 році. Ціни при цьому будуть відносно стабільними, можливо з
плавним зниженням в межах 5% - 10% за рік.
Привід
для оптимізму дають:
-
зростання уваги покупців (в т.ч. іноземних) до київського ринку нерухомості;
-
поступове відродження будівельної галузі;
-
зростання кількості угод із залученням іпотечних кредитів;
-
інтерес до Києва (а також дуже значні капітальні вкладення), пов'язані з
проведенням футбольного чемпіонату Євро-2012;
-
майбутні вибори до Верховної Ради, а також вибори київського мера. Вважаємо, що
ці вибори принесуть додаткові гроші на київський ринок нерухомості, і
сподіваємося, що вони поліпшать атмосферу в країні і в місті.
Другий
(песимістичний) прогноз полягає в тому, що вантаж проблем і криз (в економіці,
політиці, соціальній сфері, в Європі і в усьому світі) негативно позначиться на
київському ринку нерухомості. Наскільки негативно - складно сказати, тому що
негативних факторів багато і пов'язані вони з дуже різними речами. Публікацій
та виступів, в яких аналізуються ці фактори, сила-силенна.
Зазначимо
фактор, який поки мало вивчений, але який здатний істотно ускладнити ситуацію
на київському ринку нерухомості. Це прагнення держави контролювати оцінку
нерухомості і походження грошей покупців після того, як вітчизняна економіка
більше двадцяти років перебувала в тіні. Такий різкий перехід напевно знизить
бажання наших громадян купувати нерухомість. Що ж стосується корупції, то вона,
швидше за все, знайде нові схеми.
Володимир Коломейко, аналітик
порталу нерухомості www.domik.net, спеціально для UGMK.INFO