Многим столичным и приезжим
жителям в 2011 г. не удалось купить новую квартиру или улучшить жилищные
условия
не только из-за нехватки денег, но и из-за законодательного хаоса. Но в
2012 г., несмотря на то, что процессы на рынке недвижимости Киева будут
достаточно близкими к тем, что происходили в 2011 г., ожидается стабилизация и
улучшение ситуации при плавном снижении цен на 5-10% за год.
Подводя итоги года, можно
констатировать, что в основе многих процессов лежали не столько внутренние
закономерности развития киевского рынка недвижимости, сколько внешние причины.
Средств на приобретение киевского жилья у подавляющего большинства наших
граждан явно не хватает. Правда, у десятков (а то и у сотен) тысяч киевских семей
есть деньги на улучшение жилищных условий. У многих есть возможности взять
кредит на недостающую сумму. Но для улучшений жилищных условий им необходимо
сначала продать свою квартиру, и лишь затем взамен купить другую.
Поскольку в подобной ситуации
находится большинство участников рынка, то деловая активность в значительной
мере зависит от внешних факторов. Подтолкнули те или иные внешние факторы часть
сделок – выстроились цепочки обменов с доплатами и компенсациями – деловая
активность выросла. Затухли цепочки обменов – деловая активность снизилась.
Позиции риелторов во многом
расходятся. Одни активно выступают за принятие закона, который бы четко
устанавливал основные принципы риелторской деятельности. Другие против принятия
подобных нормативных актов, усматривая в них попытки ограничить количество
посредников на рынке, убрать конкурентов и неугодных.
Учитывая стремление
законодателей приблизить отечественный рынок к «цивилизованному», вполне
возможно, будут приняты какие-то нормативные акты, регламентирующие риелторскую
деятельность. Надеемся, что в них будут прописаны обязанности официальных лиц
регулярно предоставлять информацию о рынке недвижимости и риелторах, а также
статистическую информацию о сделках и ценах.
Пока же основные шаги
государства к цивилизованному рынку касаются, в основном, фискальных мер. В
частности, вводится налог на «избыточные квадратные метры», который затрагивает
не только владельцев больших квартир и домов, но и владельцев нескольких
достаточно скромных квартир. Пока размеры этого налога небольшие, но, судя по
всему, это лишь начало; в дальнейшем этот и аналогичные налоги могут стать
существенной нагрузкой на владельцев недвижимости.
Важным итогом года является
продление моратория на продажу земли сельхозназначения. В этом есть как свои
плюсы, так и минусы, которые нуждаются в специальном глубоком анализе. Важно
понимать, что любая земельная реформа (а они были и в прошлых веках) вносит
огромные изменение в уклад жизни не только села, но и всей страны; задевает
жизненные интересы миллионов людей. Потому продление моратория вполне
оправдано. Ибо земельную реформу необходимо тщательно готовить, в том числе
публично обсуждая и выявляя все плюсы, минусы, подводные течения и камни.
Прогноз на январь и ближайшее будущее
Полагаем, что в январе
большинство участников киевского рынка недвижимости постараются не только
отдохнуть, но и проанализировать накопленный опыт, подвести итоги прошлых лет,
наметить планы на будущее. При этом рынок недвижимости будет работать, пусть и
на малых оборотах. Такую уверенность дает хотя бы тот факт, что существует немало
договоров задатка, в которых стороны приняли обязательства оформить сделки
купли-продажи недвижимости в январе.
Деловая активность будет
невысокой (все-таки январь – месяц традиционных зимних каникул). Но заявки на
покупку и новые объекты на продажу будут. Будут и просмотры, и торги, и новые
договоры задатков. После того, как законодатели продлили полномочия БТИ,
прогнозы об январском ступоре отечественного рынка недвижимости отошли в
прошлое. Индекс стоимости IKm(USD), скорее всего, будет колебаться возле нынешнего его
значения. Вероятность того, что тренд существенно изменится в период низкой
деловой активности, невысока. Заметное снижение индекса стоимости вполне
возможно в феврале-марте, когда рынок недвижимости заработает после зимних
каникул.
Наш прогноз на более дальнюю
перспективу, как и в прошлые годы, распадается на два: оптимистический и
пессимистический.
Первый (оптимистический)
прогноз (его мы считаем более вероятным) состоит в том, что процессы на рынке
недвижимости в 2012 г. будут достаточно близкими к тем, что происходили в 2011
году. Цены при этом будут относительно стабильными, возможно с плавным
снижением в пределах 5% - 10% за год.
Повод для оптимизма дают:
- рост внимания покупателей (в
т.ч. иностранных) к киевскому рынку недвижимости;
- постепенное возрождение
строительной отрасли;
- рост количества сделок с
привлечением ипотечных кредитов;
- интерес к Киеву (а также
очень значительные капитальные вложения), связанные с проведением футбольного
чемпионата Евро-2012;
- предстоящие выборы в
Верховную Раду, а также выборы киевского мэра. Полагаем, что эти выборы
принесут дополнительные деньги на киевский рынок недвижимости, и надеемся, что
они улучшат атмосферу в стране и в городе.
Второй (пессимистический)
прогноз состоит в том, что груз проблем и кризисов (в экономике, политике,
социальной сфере, в Европе и во всем мире) негативно скажется на
киевском рынке недвижимости. Насколько негативно – сложно сказать, т.к.
негативных факторов много и связаны они с очень разными вещами. Публикаций и
выступлений, в которых анализируются эти факторы, огромное множество.
Отметим фактор, который пока
мало изучен, но который способен существенно осложнить ситуацию на киевском
рынке недвижимости. Это стремление государства контролировать оценку
недвижимости и происхождение денег покупателей после того, как отечественная
экономика более двадцати лет находилась в тени. Столь резкий переход наверняка
снизит желание наших граждан приобретать недвижимость. Что же касается
коррупции, то она, скорее всего, найдет новые схемы.
Владимир Коломейко, аналитик портала недвижимости www.domik.net,
специально для UGMK.INFO