Інвестиції у комерційну нерухомість - ризикований бізнес для
пересічних громадян, але в разі успіху вони можуть принести дуже гарний
прибуток
Два роки тому орендарі масово залишали офісні центри, а
власники торгових центрів погоджувалися отримувати від орендарів не фіксовану
плату, а відсоток від їх прибутку. У 2009 році ціни на оренду знизилися на 70%,
в 2010-му стояли на місці, а зараз, як стверджують аналітики ринку, почали
підвищуватися і вже збільшилися на 10-15%.
Оскільки відомо, що найприбутковіші інвестиції робляться,
коли ринок відштовхується від дна і починає рости, виникає спокуса вкласти
кошти в комерційну нерухомість. Через пару років її можна буде продати
втридорога або кинути роботу і жити безтурботним життям рантьє на доходи від
здачі в найм.
Weekly.ua вивчав, наскільки реальні зараз такі
інвестиції.
Дорого й довго
Ціни площ у торгових центрах Києва стартують від $4 тис.
за квадратний метр. Але знайти для Weekly.ua за такою ціною 20-40 метрів в ТЦ жодне
з київських ріелторських агентств не взялося. Ріелтори стверджували, що такі
дрібні продажі трапляються вкрай рідко, власникам офісних центрів і ТЦ не має
сенсу з ними зв'язуватися, бо здача в оренду великих площ приносить їм надприбуток.
Більш реальний варіант - купити і перевести в нежитловий
фонд квартиру на першому поверсі. У центрі міста таких квартир, що виходять
фасадом на вулиці в їх активній частині, як кажуть фахівці, і з хорошим
пішохідним трафіком ні в столиці, ні в інших українських містах не залишилося.
Весь цей бізнес почався і закінчився на початку 90-х років минулого століття, а
потім перероблені під магазини, кафе, ресторани, перукарні і т.п. квартири
тільки перепродувалися новим власникам.
Зараз, наприклад, колишню стометрову квартиру на
столичній вулиці Басейній можна купити за $1,5 млн. або зняти в оренду під
магазин за $13 тис. на місяць. Є варіанти дешевше: 60 м2 на Шота Руставелі -
всього півмільйона «зелених», оренда - $5 тис. Легко підрахувати, що такі
вкладення окупляться приблизно років за десять.
Дешево і теж довго
У спальних районах ціни, природно, нижче. Але і вони
сильно коливаються залежно від місця розташування та пішохідного трафіку. Тут
на околицях ще можна знайти виставлену на продаж житлову квартиру, що виходить
вікнами на жваве місце.
Переведення її в нежитловий фонд (це необхідно, щоб
зробити окремий вхід з вулиці) процедура досить клопітка (її опис легко знайти
в Інтернеті, забивши в пошуковик слова «переведення в нежитловий фонд» і назву
міста), але здійсненне. З досвіду людей, які вже її пройшли, обійдеться вона,
включаючи «подяку» чиновникам, приблизно в третину вартості квартири.
Орендні ціни в таких «саморобних» магазинах починаються
зараз від $15 за квадрат. У результаті при середній ціні житлової нерухомості в
спальних районах Києва $1700 за квадратний метр окупність інвестиції (з
урахуванням витрат на ремонт) теж, як легко підрахувати, розтягнеться в
середньому на десять років. При зростанні орендних ставок у майбутньому, що обіцяють
аналітики ринку, термін окупності скоротиться, але все одно це будуть довгі
роки.
Така інвестиція має сенс тільки при наявності вільних
грошей. Вклавши, наприклад, $200 тис. на подібне приміщення і здавши його в
оренду, можна отримувати $600-800 щомісяця, тобто приблизно в два рази більше,
ніж від банківського депозиту або від здачі квартири в оренду.
При цьому, щоправда, слід пам'ятати, що приховати свій
дохід від податкової не вдасться, так як з минулого року всі орендні відносини,
пов'язані з нежитловою нерухомістю, необхідно реєструвати в БТІ, попередньо
завіривши папери в нотаріуса, а нотаріус автоматом пошле копію орендного
договору в податкову. Тим не менше отримувати, практично нічого не роблячи,
сотні доларів кожний місяць (з перспективою збільшення цієї суми з року в рік)
- набагато краще, ніж переживати за свої кровні в банку, який, як показала
криза, може їх і не повернути.
Є, втім, обставина, яка може відстрочити на невизначений
час безбідне життя рантьє.
Метрами - по цінах
Будівництво комерційної нерухомості - найвигідніший для
забудовників бізнес. Витрати на зведення офісного чи торгового центру нижчі,
ніж на будівництво житлового будинку. Не потрібні комунікації: газ - практично
ніколи, а часом і опалення, і каналізація. А те, що необхідно, присутнє у
мінімальній кількості: вода, туалети не в кожному приміщенні, а на поверсі,
внутрішні перегородки не цегляні або бетонні, а з ерзац-матеріалів - фанери,
гіпсокартону, скла; балконів і під'їздів не потрібно, так як вхід один або
кілька, і так далі. Але при цьому ціна квадратного метра вище, ніж в житловому
будинку, як мінімум, у півтора рази. Мається на увазі, що покупець комерційних
метрів буде отримувати з них прибуток і повинен за це заплатити.
У результаті комерційна нерухомість будувалася передовими
темпами. За даними компанії Colliers International, в цьому році і на початку наступного
тільки в Києві відкриється одразу дев'ять торгових центрів загальною площею 330
тис. м2. Це в п'ять разів більше, ніж у минулому році, і майже в два рази
більше, ніж у рекордному за цим показником 2009 році, коли за інерцією
вводилися в експлуатацію торговельні площі, побудовані до кризи. Протягом
найближчих 12 місяців загальна площа торговельних приміщень у Києві збільшиться
одразу на 25%. Приблизно така ж ситуація з офісною та іншою комерційною
нерухомістю у всіх великих містах України.
От і виходить, що подальше підвищення орендної плати та
вартості комерційної нерухомості сильно ускладнить вкидання на ринок величезних
нових площ. Не кажучи вже про те, що з 1 квітня набуде чинності та частина
Податкового кодексу, яка регулює оподаткування доходів юросіб, а потім черга
дійде і до СПД, і багатьом підприємцям стануть не по кишені навіть нинішні
орендні ставки.
Особистий бізнес
Але є і хороша новина. Ринок, описаний вище, хоч і
впливає на загальний рівень орендних цін, але в основному стосується «убивць
міської інфраструктури» - величезних супермаркетів і ТЦ, які тільки у нас
норовлять побудувати в центрі міста, а в інших країнах виносять за межі міста.
Їх альтернатива - маленькі магазинчики крокової
доступності в спальних районах - живе своїм життям, яке регулює місцева влада.
Якщо столична мерія здійснить свою погрозу і знесе всі «незаконні» МАФи (а
законних в Україні просто немає), тобто кіоски та павільйони, які стоять окремо,
то «саморобні» магазини на перших поверхах капітальних багатоповерхових
будинків різко виростуть у ціні - як в орендній, так і в продажній.
Але коли це станеться, і чи трапиться взагалі, і які ще
заходи по розоренню малого бізнесу придумає влада - одному Богу відомо. Так що
інвестиції в комерційну нерухомість залишаються досить ризикованим
підприємством і мають безсумнівний сенс тільки в тому випадку, якщо займатися
комерцією будете ви самі.
Валентина
Пономарьова, Weekly.ua