Инвестиции
в коммерческую недвижимость - рискованный бизнес для рядовых граждан, но в
случае удачи они могут принести очень хорошую прибыль
Два
года назад арендаторы массово покидали офисные центры, а владельцы торговых
центров соглашались получать от арендаторов не фиксированную плату, а процент
от их прибыли. В 2009 году цены на аренду снизились на 70%, в 2010-м стояли на
месте, а сейчас, как утверждают аналитики рынка, начали повышаться и уже
увеличились на 10–15%.
Поскольку
известно, что самые прибыльные инвестиции делаются, когда рынок отталкивается
от дна и начинает расти, возникает соблазн вложить средства в
коммерческую недвижимость. Через пару лет ее можно будет продать втридорога или
бросить работу и жить беззаботной жизнью рантье на доходы от сдачи внаем.
Weekly.ua
изучал, насколько реальны сейчас такие инвестиции.
Дорого и долго
Цены
площадей в торговых центрах Киева стартуют от $4 тыс. за квадратный метр. Но
найти для Weekly.ua по такой цене 20–40 метров в ТЦ ни одно из киевских
риелторских агентств не взялось. Риелторы утверждали, что такие мелкие продажи
случаются крайне редко, владельцам офисных центров и ТЦ не имеет смысла с ними
связываться, потому что сдача в аренду больших площадей приносит им
сверхприбыль.
Более
реальный вариант - купить и перевести в нежилой фонд квартиру на первом этаже.
В центре города таких квартир, выходящих фасадом на улицы в их активной части,
как выражаются специалисты, и с хорошим пешеходным трафиком ни в столице, ни в
других украинских городах не осталось. Весь этот бизнес начался и закончился в
начале 90-х годов прошлого века, а потом переделанные под магазины, кафе,
рестораны, парикмахерские и т.п. квартиры только перепродавались новым
собственникам.
Сейчас,
например, бывшую стометровую квартиру на столичной улице Бассейной можно купить
за $1,5 млн. или снять в аренду под магазин за $13 тыс. в месяц. Есть варианты
дешевле: 60 м2 на Шота Руставели - всего полмиллиона «зеленых», аренда - $5
тыс. Легко подсчитать, что такие вложения окупятся примерно лет за десять.
Дешево и тоже
долго
В
спальных районах цены, естественно, ниже. Но и они сильно колеблются в
зависимости от месторасположения и пешеходного трафика. Здесь на окраинах еще можно
найти выставленную на продажу жилую квартиру, выходящую окнами на бойкое место.
Перевод
ее в нежилой фонд (это необходимо, чтобы сделать отдельный вход с улицы)
процедура довольно канительная (ее описание легко найти в Интернете, забив в
поисковик слова «перевод в нежилой фонд» и название города), но выполнимая. По
опыту людей, уже ее прошедших, обойдется она, включая «благодарность»
чиновникам, примерно в треть стоимости квартиры.
Арендные
цены в таких «самодельных» магазинах начинаются сейчас от $15 за квадрат. В
итоге при средней цене жилой недвижимости в спальных районах Киева $1700 за
квадратный метр окупаемость инвестиции (с учетом расходов на ремонт) тоже, как
легко подсчитать, растянется в среднем на десять лет. При росте арендных ставок
в будущем, что обещают аналитики рынка, срок окупаемости сократится, но все
равно это будут долгие годы.
Такая
инвестиция имеет смысл только при наличии свободных денег. Вложив, например,
$200 тыс. в подобное помещение и сдав его в аренду, можно получать $600–800
ежемесячно, то есть примерно в два раза больше, чем от банковского депозита или
от сдачи квартиры внаем.
При
этом, правда, следует помнить, что скрыть свой доход от налоговой не удастся,
так как с прошлого года все арендные отношения, связанные с нежилой
недвижимостью, необходимо регистрировать в БТИ, предварительно заверив бумаги у
нотариуса, а нотариус автоматом пошлет копию арендного договора в налоговую.
Тем не менее получать, практически ничего не делая, сотни долларов каждый месяц
(с перспективой увеличения этой суммы из года в год) - гораздо лучше, чем
переживать за свои кровные в банке, который, как показал кризис, может их и не
вернуть.
Есть,
впрочем, обстоятельство, которое может отсрочить на неопределенное время
безбедную жизнь рантье.
Метрами - по
ценам
Строительство
коммерческой недвижимости - самый выгодный для застройщиков бизнес. Расходы на
возведение офисного или торгового центра ниже, чем на строительство жилого
дома. Не нужны коммуникации: газ - практически никогда, а порой и отопление, и
канализация. А то, что необходимо, присутствует в минимальном количестве: вода,
туалеты не в каждом помещении, а на этаже, внутренние перегородки не кирпичные
или бетонные, а из эрзац-материалов - фанеры, гипсокартона, стекла; балконов и
подъездов не нужно, так как вход один или несколько, и так далее. Но при этом
цена квадратного метра выше, чем в жилом доме, как минимум,
в полтора раза. Подразумевается, что покупатель коммерческих метров будет
извлекать из них прибыль и должен за это заплатить.
В
результате коммерческая недвижимость строилась передовыми темпами. По данным
компании Colliers International, в этом году и начале следующего только в Киеве
откроется сразу девять торговых центров общей площадью 330 тыс. м2. Это в пять
раз больше, чем в прошлом году, и почти в два раза больше, чем в рекордном по
этому показателю 2009 году, когда по инерции вводились в эксплуатацию торговые
площади, построенные до кризиса. В течение ближайших 12 месяцев общая площадь
торговых помещений в Киеве увеличится сразу на 25%. Примерно такая же ситуация
с офисной и остальной коммерческой недвижимостью во всех крупных городах
Украины.
Вот
и выходит, что дальнейшее повышение арендной платы и стоимости коммерческой
недвижимости сильно осложнит вброс на рынок огромных новых площадей. Не говоря
уже о том, что с 1 апреля вступит в силу та часть Налогового кодекса, которая
регулирует налогообложение доходов юрлиц, а потом очередь дойдет и до СПД, и
многим предпринимателям станут не по карману даже нынешние арендные ставки.
Личный бизнес
Но
есть и хорошая новость. Рынок, описанный выше, хоть и влияет на общий уровень
арендных цен, но в основном касается «убийц городской инфраструктуры» -
огромных супермаркетов и ТЦ, которые только у нас норовят построить в центре
города, а в других странах выносят за городскую черту.
Их
альтернатива - маленькие магазинчики шаговой доступности в спальных районах -
живет своей жизнью, регулируют которую местные власти. Если столичная мэрия
осуществит свою угрозу и снесет все «незаконные» МАФы (а законных в Украине
просто нет), то есть отдельно стоящие киоски и павильоны, то «самодельные»
магазины на первых этажах капитальных многоэтажных домов резко вырастут в цене -
как в арендной,
так и в продажной.
Но
когда это случится, и случится ли вообще, и какие еще меры по разорению малого
бизнеса придумает власть - одному Богу ведомо. Так что инвестиции в
коммерческую недвижимость остаются довольно рискованным предприятием и имеют
несомненный смысл только в том случае, если заниматься коммерцией будете вы
сами.
Валентина
Пономарева,
Weekly.ua