Україна,
як і раніше, програє іншим європейським країнам за рівнем насиченості якісними
торговими площами. Намагаючись заповнити цей пробіл, ритейлери будують магазини
самостійно, а також розвивають оптові та роздрібні ринки для торгівлі
продукцією агропромислового комплексу.
Розширюємося
Незважаючи
на проблеми на фінансовому ринку і очікування другої хвилі кризи, ряд великих ритейлерів
продовжили розширення за рахунок будівництва власних приміщень та відкриття в
них своїх магазинів. Плани на 2011 р. заявлялися досить амбітні. Так,
«Епіцентр» збирався відкрити 8-10 об'єктів по всій країні, «Нова лінія» і
Praktiker - по 3-4, ще ряд операторів - по 1-2 об'єкти в різних регіонах.
Глава
відділу розвитку та нерухомості «Billa-Україна» Йордан Георгієв на початку літа
повідомляв, що до 2015 р. планується відкриття 50 супермаркетів Billa в Києві,
хоча обсяг інвестицій не розголошувався. «Пріоритетною покупкою для нас буде
придбання земельної ділянки для своїх об'єктів, але в центральній частині міста
ми розглядаємо оренду у вже існуючих торгових центрах», - зазначив він тоді.
У
2011 р., за даними директора компанії GT Partners Ukraine Ігоря Гуглі,
будівництвом об'єктів «з нуля» відзначилися мережа Novus (4 магазини), «АТБ»
(на 1.10.2011 вони відкрили в 2011 р. 61 магазин, хоча не всі вони побудовані
«з нуля»), Billa (1 магазин), Topmart (1 магазин), з мереж DIY - «Епіцентр». На
кінець року також очікується відкриття нового магазину мережі гіпермаркетів
«Країна». Правда, за словами експерта, головним чином торговельні оператори
відкривають зараз свої магазини в викуплених або орендованих, але вже готових
приміщеннях.
За
спостереженнями начальника комерційного відділу ПрАТ «Укрстальконструкція»
Івана Тимошика, процес розширення мереж вітчизняних і зарубіжних операторів в
першу чергу характерний для міст з населенням від 150-200 тис. чол.
«Відкриваються нові магазини різних форматів - від великих DIY до магазинів
середніх розмірів, продуктових дискаунтерів і магазинів біля дому (Varus, «Сільпо»,
«ЕКО-маркет»), магазинів побутової техніки та ін. Досить активно веде себе,
зокрема, «Епіцентр», який восени відкрив 4 нових магазина (Мукачеве, Чернівці,
Кам'янець-Подільський та Севастополь)», - розповідає експерт.
За
словами І. Тимошика, рівень забезпеченості торговими площами, особливо
якісними, в Україні продовжує залишатися нижчим, ніж в інших європейських
країнах, тому розширення торгових мереж середнього та дрібного формату заповнює
нішу якісних торгових площ для здійснення щоденних покупок. Ще однією
тенденцією в торговельній нерухомості він називає будівництво оптових і
роздрібних ринків для торгівлі продукцією агропромислового комплексу.
На
думку керуючого партнера компанії «Українська торгова гільдія» Віталія Бойка,
будівництво власних об'єктів для ритейлерів характерно на ринках, що
розвиваються, коли немає достатньої кількості нерухомості з необхідним набором
якостей, але є потреба і фінансова можливість будувати. Такий крок навряд чи
можна назвати класичним. «Будівництво - зовсім інший бізнес. Будівництво
будівлі для себе - це інвестування не в ритейл, а в нерухомість. Ці напрями
сприяють один одному, але при продажі вартість роздрібного бізнесу та
нерухомості, в якій цей бізнес перебуває, не взаємопов'язані і цікаві різним
покупцям», - пояснює він.
Обмежений інтерес
У
нинішній ситуації продовжують будувати тільки продуктові супермаркети і DIY-ритейлери,
причому останні, за словами І. Гуглі, виключно за рахунок мережі «Епіцентр».
«Ці два роздрібних сектора генерують найбільший кеш-флоу, тому саме вони можуть
зараз дозволити собі відкриватися «з нуля». Інші сегменти роздробу - дрогері,
одяг, побутова техніка та електроніка - використовує для розвитку існуючий
стріт-ритейл або відкриття в ТРЦ», - пояснює експерт.
При
цьому DIY виявляються вимушені будувати об'єкти для себе, тому що вони просто
не мають можливості орендувати необхідні приміщення, навіть якщо хочуть.
Правда, В. Бойко зазначає, що часто будують не вони, а інвестори, які
розраховують заробляти на здачі приміщення в оренду. Як приклад, він наводить
мережу OBI, у якої, за його словами, немає власних приміщень в Україні, все
виключно в оренді. Схожа ситуація і у Praktiker, які воліють орендувати
приміщення, хоча в Україні це зробити досить складно. «Будують через
необхідність - не можуть знайти приміщення і не можуть переконати інвесторів
побудувати їх, а ринок вимагає швидкого розвитку», - говорить експерт.
І.
Гугля головними мотивами, які змушують ритейлерів будувати свої об'єкти,
називає підвищення вартість компанії в очах інвестора - адже в цьому випадку у
них в портфелі є власні об'єкти. «Крім того, будівництво нових об'єктів
мінімізує ризики при плануванні майбутніх фінансових показників роботи магазину
(іншими словами, ритейлер не обтяжений можливими підняттями ставок оренди)», -
додає він.
У
той же час, як уточнює В. Бойко, деякі ритейлери будують тому, що ведуть
паралельний бізнес, який окремо капіталізується і який можна буде окремо ж і
продати. Стратегією багатьох глобальних ритейлерів, наприклад Metro Group, на
ринках, що розвиваються, є створення власної нерухомості з метою продажу
інституційному інвестору. У цьому випадку виграють всі - ритейлер має об'єкт,
повністю відповідає вимогам, і заробляє девелоперську маржу, фонд -
безризиковий актив, що генерує стабільний дохід.
Під забудову
За
даними В. Бойка, оренда великоформатних торгових об'єктів у великих містах
сьогодні обходиться від $8 до $15 за кв. м, у той час як будівництво
аналогічних приміщень обходиться приблизно в $600 за кв. м, включаючи інженерію
і підключення (без обліку землі).
У
зв'язку з цим будувати віддають перевагу найбільш швидкими і економними
способами, найчастіше - з використанням технологій швидкомонтованих будинків.
Такі конструктивні рішення є економічними з точки зору часу та ефективності
використання простору та вартості будівельних матеріалів. Вони дозволяють
зводити будівлі, щоб забезпечити необхідні умови для роботи об'єкта торгівлі -
і для покупців, і для персоналу. Перевага віддається українським виробникам,
зважаючи на порівняно низьку вартість матеріалів, високу швидкість їх доставки.
У разі проектних змін робота з українськими підрядниками дає можливість
оперативно змінити замовлення», - розповідає спеціаліст зі зв'язків з
громадськістю і пресою корпорації «АТБ» Ганна Кисіль. «Використання
уніфікованих конструктивних елементів, які можуть бути поставлені на
будівельний майданчик у стислі терміни, дозволяє забезпечити швидкість монтажу
та швидку оборотність коштів, вкладених у реалізацію проекту. Альтернативною,
по суті, є тільки традиційне будівництво з цегли, яке в разі торгових залів не
застосовується як через економічну недоцільність, так і у зв'язку з
неможливістю створювати необхідні для комерційної нерухомості планувальні
рішення», - резюмує І. Тимошик.
Наталія Тарасова, UGMK.INFO