Криза ввела новий термін - заморожений недобуд. На відміну від класичного довгобуду, де роботи не ведуть три-п'ять років, будмайданчики недобуду простоюють максимум півтора-два роки. Ці терміни суто умовні, але шансів у інвесторів недобудов на заселення все-таки більше.
У Києві зводиться більше 120 будинків. Приблизно на 30% будмайданчиків будівельні роботи зупинилися через кризу. Причому близько 63% заморожених об'єктів знаходяться на околиці. Основні причини зупинки будівництва - брак фінансування, викликаний падінням попиту, відсутність кредитування і нецільове використання коштів забудовниками.
Довгобудів в Києві близько 20. Це законсервовані об'єкти, які вимагають значних фінансових ресурсів. З кожним з них пов'язана скандальна історія. Наприклад, навколо троєщинського комплексу "Дніпровські вежі" (шість 35-поверхових будинків для пенсіонерів МВС) до цих пір не вщухають судові суперечки.
Держава поспішає на допомогу
Питання з замороженими недобудовами поступово вирішується на державному рівні. Так, у держбюджеті-2010 передбачено 1,04 млрд. грн на українські недобудови. За словами заступника міністра регіонального розвитку та будівництва Дмитра Ісаєнка, в найближчі два тижні Кабмін затвердить порядок використання коштів для добудови об'єктів житлового будівництва з подальшим викупом квартир для черговиків-пільговиків.
В Україні налічується близько 1 тис. об'єктів зі ступенем готовності більше 50%, на завершення будівництва яких необхідно 8,5 млрд грн, і 446 об'єктів зі ступенем готовності більше 70%, на добудову яких необхідно 4 млрд. грн.
Остаточного списку недобудов для цієї програми поки що немає. У міністерстві визначили, що в Києві житло будуть викуповувати за ціною 5,9 тис. грн за кв.м, в Одесі та Севастополі - близько 5 тис., в інших регіонах - 4,1 - 4,5 тис.
Викуповувати житло в добудованих об'єктах міністерство не планує. "Ми будемо брати об'єкти зі ступенем готовності 50-80% і вкладати кошти в такі об'єкти ... Планується, що об'єкти, що беруть участь в програмі, повинні бути добудовані до кінця поточного року", - розповідає заступник міністра. Передбачається, що 30% необхідних коштів акумулюють на рахунку бажаючого придбати квартиру через Держфонд сприяння молодіжному будівництву або Державну іпотечну установу (ДІУ). Потім потенційний покупець додає 70% вартості житла з власних коштів, після чого формується пул покупців і кошти спрямовують забудовнику. Пільгового кредитування учасників програми не передбачено. Списки бажаючих отримати пільгове житло теж поки не сформовані, але труднощів з цим не очікують. "Ми сьогодні маємо 1,2 млн. людей, які стоять у черзі. А побудувати ми можемо за ті кошти, які є у державному бюджеті, 10 тис. квартир. Тому пул інвесторів 10 тис. з 1,2 млн. сформується дуже швидко", - говорить пан Ісаєнко.
По довгобудах програми поки що немає, оскільки кожний випадок індивідуальний, зі своїми судовими позовами, і об'єднати їх усіх неможливо.
Недобудоване майбутнє
Намір чиновників викуповувати житло в Києві по 5,9 тис. грн за кв.м забудовники зустріли скептично. У минулому році ДІУ викупила близько 5 тис. квартир за ціною 2,5-4,2 тис. грн за кв.м, але в Києві не знайшлося забудовників, які погодилися на таку ціну. Сьогоднішня ціна їх теж не надихає. "Одна справа, коли будинок уже" посаджений "на інженерні мережі, тоді вигнати коробку за ці гроші можна. Але включити в цю суму ще підключення до мереж - не вийде", - вважає генеральний директор КУА "Ліко-інвест" Юрій Білецький. Такі девелопери зайняли вичікувальну позицію, благо, згідно з антикризовим законодавством, інвестор не може розірвати договір в односторонньому порядку, якщо здача об'єкта в експлуатації затримується на менше 18 місяців.
Думка експерта
Великі забудовники будуть викуповувати незавершені об'єкти, але вибірково. При покупці недобудованого об'єкту великим забудовником проводиться due diligence, що займає один-два місяці. Тут проблемою стає небажання забудовників, об'єкти яких припинені, надавати документи за проектами.
Микола Толмачов, гендиректора девелоперсько-будівельної компанії "ТММ":
Основна проблема в непрозорості - компаній, проектів, відносин між учасниками. Багато забудовників, які не можуть добудувати об'єкти, хочуть не просто їх продати, а ще й заробити тисячі відсотків. Природно, мало хто придбає недобудови на таких умовах. "Широкого розповсюдження дана практика (купівля недобудов - Ред.) Не одержить, це будуть одиничні угоди. Якість такої незавершеної нерухомості в більшості випадків дуже низька", - відзначає пан Толмачов.
Будівельники кажуть, що добудувати об'єкти 70-80% готовності можуть і своїми силами, а за запропонованою ціною міністерством готові продавати тільки будинки до 50% готовності.
Об'єктам, які не зацікавили ні великих гравців, ні чиновників, ні споживачів, зможе допомогти тільки іпотека. Але банкіри не поспішають відновлювати кредитування. Цілком можливо, що багато хто з таких об'єктів перейдуть на довгобуди, а перспектива останніх виглядає зовсім не райдужно. "У кожному конкретному випадку є ціна, купуючи за яку об'єкт буде вигідно" доводити до ладу", - говорить директор проектної групи" Архіматика "Олександр Попов. Він зазначив, що на деяких безгоспних об'єктах роботи не ведуть від п'яти років. За вказаний термін каркас будівлі піддається корозії, до того ж грибки та цикли заморожування-розморожування знищують зроблене будівельниками. При цьому чим більше побудовано, тим більше витрат потребує реконцепція. Перепроектування і реконструкція таких об'єктів при непринципових переробках обійдеться в 1-10% від загальної вартості, а при значних - 10-20%. "Мабуть, подальше збільшення бюджету реконцепціі недоцільно - простіше знести і почати процес з нуля. Тому єдиним рішенням для таких недобудов є знесення і будівництво нового об'єкта "з нуля", можливо, з іншим цільовим призначенням ", - вважає пан Попов, повідомляє finace.tochka.net.
Довгобуди Києва (житловий об'єкт, адреса, компанія):
Будинок на вул. Борщагівській, 208 * Раніше - Кредитна спілка "Добробут", зараз - "Перспектівабуд" / "Житлобуд-інвест" / Трест "Київміськбуд-6"
Будинок на вул. Нагірній, 18/16 Інститут автоматики / "СпецБудРесурс"
Будинок на Святошинській пл., 1 "БудІнвестХолдінг"
Будинок на вул. Білоруській, 3 "Кроун" / "Новобуд"
Будинок Astonpark на вул. Солом'янській, 17-А "Київреконструкція"
Комплекс "Дельфін" на вул. Щорса, 26-А "Гарант-Н" / "Альтіс - Холдинг"
"Дніпровські вежі" при в'їзді на Троєщину МВС, "УкрАзіяСтрой", "Етьєн - Вест", ВНІПІТрансгаз
Комплекс на вул. Сім'ї Сосніних, 4-А "Київвисотбуд"
Комплекс на вул. Івана Клименка "Протасів яр" / "Екосорб"
Будинок на вул. Старонаводницькій, 14 "Київвисотбуд»
Будинок на вул. Березняківській, 36 "Укрінвестбуд"
Комплекс на вул. Княжий затон, 9 "Адоніс"
Комплекс по пр. Науки, 66-70 "Житловик"
Будинок на вул. Лаврухіна, 8 "Ватутінскінвестбуд" / "Галичинабуд"
Комплекс "Приозерний" на вул. Здолбунівській, 13 "Градострой", ICD Investments
Будинок на вул. Булгакова, 13 "Промбуд"
Будинок по пр. Правди, 80-82 "Алекс Буд"
КИЯНИ