З 1 січня 2013 р. українцям обіцяють спростити процедуру реєстрації
нерухомості при зміні її власника. Але учасники ринку впевнені, що перші
рік-два реєструвати квартиру стане тільки складніше - на перших порах
нотаріусам, держреєстраторам і співробітникам БТІ ще належить розібратися, хто
ж за що буде відповідати. А покупцям - у кого реєструвати угоду і право
власності на житло.
Спроба № ...
5 вересня 2012 Кабмін прийняв постанову, покликану спростити процедуру
реєстрації нерухомості. При цьому діяти документ почне з 1 січня 2013 р. Втім,
як пояснюють юристи, він носить швидше технічний характер, адже ще в 2010 р.
був прийнятий у новій редакції закон «Про державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень», який став формальним початком всієї спрощувальної
історії.
Втім, за 2,5 року з моменту прийняття зазначеного закону істотних зрушень
не відбулося. Нагадаємо, в минулому році була створена Державна реєстраційна
служба, якій передбачалося передати всі функції щодо ведення реєстру нерухомого
майна, включаючи земельні ділянки. Прийняти на себе відповідні функції Укрдержреєстр
повинен був з 1 січня 2012 р., але, як зазвичай, не встиг - досі реєстрацією
угод з нерухомості займаються нотаріуси та БТІ.
З нового ж року, як пояснює керуючий партнер адвокатського об'єднання Arzinger
Тимур Бондарєв, всі права та обтяження нарешті будуть реєструватися Укрдержреєстром
в єдиному реєстрі (Державного реєстру речових прав на нерухоме майно). «Функції
державних реєстраторів також будуть виконувати нотаріуси, що, безумовно, є
позитивним нововведенням, оскільки при укладанні угоди можна буде запевнити
відповідний договір і зареєструвати право на землю і нерухомість в «єдиному
вікні» - у нотаріуса. Для порівняння, зараз права і обтяження нерухомого майна
реєструються різними органами в шести окремих реєстрах», - уточнює юрист.
Таким чином, як додає юрист ЮФ Grischenko and Partners Олексій Онищенко,
відпаде необхідність реєструвати договір про перехід прав власності в
Державному Реєстрі правочинів та звертатися повторно в БТІ або місцевий орган
Держагентства по земельних ресурсах після укладення договору про перехід права
власності.
Нагадаємо, зараз необхідно окремо реєструвати як саму угоду (наприклад,
купівлю), так право на нерухомість. «Після реєстрації угоди право на
нерухомість (наприклад, право власності) підлягає подальшій державній
реєстрації територіальним органом земельних ресурсів (для земельних ділянок)
або місцевим БТІ (для об'єктів нерухомості, розташованих на земельних
ділянках). При цьому момент виникнення права власності відрізняється для
земельних ділянок (з моменту держреєстрації права) і для інших об'єктів
нерухомості (з моменту держреєстрації нотаріусом договору)», - говорить
Т.Бондарєв. З 1 січня же нотаріус, який посвідчує угоду, буде реєструвати
відповідне право в єдиному Держреєстрі речових прав на нерухоме майно, а сама
угода реєструватися не буде. Також буде уніфікований момент виникнення права на
нерухоме майно - з моменту державної реєстрації відповідного права в єдиному
держреєстрі.
Спрощення вимагає часу
...
Але в тому, що нововведення дійсно спростить життя покупцям нерухомості,
юристи не впевнені. «Формально процедура спрощена, але фактично державна
реєстраційна служба повинна взяти на себе функції з перевірки документів про
перехід прав на нерухомість і провести процедуру реєстрації. Складність полягає
не в юридичній площині, а у фактичній готовності Державної реєстраційної служби
України виконувати функції сотень БТІ по всій Україні», - говорить О.Онищенко.
У свою чергу, юрист Rybin & Partners Станіслав Лобко вважає, що в перші
1-2 роки прийняті зміни можуть трохи забуксувати через те, що нова система
реєстрації ще не відпрацьована. Крім того, залишається проблема проведення
технічної інвентаризації. «Все так само для оформлення деяких угод (в першу
чергу це стосується перепланованих приміщень) необхідно подавати технічний
паспорт, який, як і раніше, буде оформлятися в БТІ. Існує думка, що процедуру
технічної інвентаризації варто було б віддати в приватні руки, як у свій час
зробили з технічним оглядом транспортних засобів, під жорстким контролем
держави. Це нівелювало б повноваження БТІ, які на сьогодні залишаються
атавізмом радянської системи», - вважає юрист.
Втім, керуючий директор АН Arpa Real Estate Михайло Артюхов не впевнений,
що це буде правильним ходом. На його думку, за БТІ повинні залишитися функції
технічної інвентаризації нерухомості - саме інженери-експерти цього органу
повинні проводити огляд приміщення перед укладанням угоди, перевіряючи його
цілісність і виявляючи незаконні перепланування. Приватні ж експерти, за його
словами, обходяться дуже дорого (до 10 тис. грн), тому їх послуги не
користуються великим попитом.
Але якщо з БТІ в будь-якому випадку знімається частина обов'язків, то у
нотаріусів їх додасться. «За аналогією з наданням права приватним нотаріусам
вести справи по спадку і вносити зміни до Спадкового Реєстру, можна сказати, що
нотаріуси не готові до даного питання. Як і Укрдержреєстру, нотаріусам
необхідно навчання сфері реєстрації прав на нерухомість, навчання програмному
забезпеченню, формування власної практики в даному питанні. Це може зайняти не
менше 2-х років», - припускає О.Онищенко. До того ж, не всі нотаріуси відразу
отримають доступ до уніфікованої системи, тому спочатку покупцям ще необхідно
буде уточнювати у конкретного фахівця, чи здатний той надати необхідну послугу.
А враховуючи, що повноваження по реєстрації права на нерухомість буде і у Укрдержреєстра,
ринку потрібний буде час ще й для того, щоб на практиці, а не за законом.
розмежувати повноваження держорганів, БТІ та нотаріусів.
Наталія Тарасова, UGMK.INFO