Ринок - стихія мінлива, і, ясна річ, ринок нерухомості не є винятком. Пам'ятаєте ажіотажний попит на столичні квартири в 2005-2007-му? Ціни на них тоді росли з кожним днем. Мені довелося переконатися в цьому на власному досвіді.
Наприкінці 2004-го ми продали нашу стару квартиру і купили нову, просторішу. Вона обійшлася в 60 тисяч, а вже через півроку квартира на зразок нашої коштувала більше сотні! Зараз справи йдуть з точністю до навпаки: ціни впали майже до адекватних, але покупці, сподіваючись на ще більш істотні знижки, не поспішають укладати угоди. Тобто, якщо раніше продавець був кум королю, сват міністру, то зараз покупець - цар і бог. Це розуміють, здається, всі, крім ... ріелторів, відсотків 90 з яких займаються тим, що торгують повітрям.
«Новая» не так давно писала про те, що останнім часом на ринку нерухомості з'являються нові схеми роботи з покупцем. Наприклад, така: комісійні ріелтору платить не покупець, а продавець. Ну а для покупця, виходить, оплата послуг ріелтора включена в кінцеву вартість квартири. Здавалося б, ця схема найбільш логічна: адже, наприклад, в супермаркеті ми не оплачуємо окремо послуги продавця-консультанта. Однак що стосується ринку квартир, то тут, на жаль, в більшості випадків діє стара схема: якщо ви маєте намір придбати квартиру, то вас змусять заплатити ще й відсоток ріелтору, який її як би «просуває». І що характерно - вас ніхто не питає: а чи потрібен вам взагалі помічник?
«Сьогодні, зателефонувавши практично з будь-якого оголошення про продаж нерухомості, ви зіткнетеся з тим, що крім вартості самої нерухомості вам запропонують заплатити від 2 до 5% її ціни ріелторам, - говорить генеральний директор порталу нерухомості domik.net Віталій Котенко. - На запитання, за що такі гроші, виразної відповіді ви не отримаєте. Вам розкажуть про величезну роботу по збору довідок, укладанню попередніх договорів ...»
Але в чому ж, власне, полягають обов'язки ріелтора? Адже юридичним оформленням договору купівлі-продажу, оцінкою нерухомості, експертизою безпеки займаються зовсім інші люди. Рієлтор ж, по суті, не хто інший, як менеджер з продажу.
«Робота з оформлення операції - не є робота ріелтора, і навіть якщо за неї заплатити, то вона не варта затребуваних грошей з точки зору трудовитрат, - продовжує Віталій Котенко. - Тоді, можливо, основну частину гонорару становить оплата клопоту з просування об'єкта на ринку? Напевно, так. Тільки от кому потрібно, щоб об'єкт просувався - продавцю або покупцю? Відповідь очевидна: звичайно ж, продавцю. Тоді виникає ще одне законне питання: чому покупець повинен платити за те, що потрібно продавцеві?»
«Гостинка» і хороми - в одну ціну!
Ще одна усталена норма, за яку чіпляються ріелтори - горезвісний відсоток. Чим дорожча квартира - тим він, відповідно, більше. Тому, діючи як би на користь покупця, посередник насправді зовсім не зацікавлений у тому, щоб збити ціну. А клопоти-то однакові, що з крихітною «гостинкою», що з величезними апартаментами.
Отже, схема абсурдна. Але чому ж вона досі жива?
«Відповідь проста: така схема спрощує ріелтору отримання гонорару, - пояснює Віталій Котенко. - Йому не треба обґрунтовувати конкурентні переваги, не потрібно домовлятися про оплату своїх послуг. Все, що йому потрібно - це прийти до продавця і сказати: «Я на тебе буду працювати, а заплатить за цю роботу другий дядько. Хто ж не погодиться на таке?»
У чому вигода продавця?
З Віталієм Котенко не зовсім згодний президент київської Спілки фахівців з нерухомості Ігор Однопозов. На його думку, сплачуючи ріелтору, покупець насправді оплачує своє час, який змушений був би витратити, розбираючись із проблемами самостійно: вишукуючи підходящі об'єкти, збираючи довідки, з'ясовуючи, які дії слід зробити, і так далі. І потім, що стосується оплати праці, це необов'язково повинен бути відсоток від вартості. Пропонуючи свої послуги, порядний ріелтор може працювати і за фіксовану винагороду. У цьому є ще один плюс - він вже не буде шкірно зацікавлений в тому, щоб вмовити клієнта купити подорожче. При фіксованому відсотку його цікавитиме власне угода, і тому ріелтор, що працює на покупця, стане намагатися шляхом переговорів з продавцем збити ціну, домагатися знижок для свого клієнта. У цьому випадку покупцеві дійсно вигідно мати справу з посередником: оплата його послуг, в результаті, допоможе заощадити на вартості квартири.
Ну а продавцеві-то що за вигода наймати ріелтора за свої кровні? «Раніше, зрозуміло, продавці були в привілейованому становищі, - пояснює Ігор Однопозов. - Їх було мало, їх носили на руках, няньчилися з ними. Ситуація змінилася, причому не сьогодні, а майже два роки тому. Продавці, тим не менше, не звикли платити, хоча для них це реально вигідно. Адже якщо будеш продавати житло самостійно, то, звичайно, продаси - коли-небудь, за що-небудь. Але так, як робить це ріелтор, ти не зробиш. Виходить, що заплатити гонорар ріелтору в підсумку має сенс - той і ціну вигідну поставить, і швидше продасть. Так що скупитися не має сенсу».
На межі закону і беззаконня
На думку Віталія Котенка, 90% ріелторів сьогодні - просто продавці інформації. Дізнавшись про те, що десь виставлений на продаж черговий об'єкт, вони приходять до продавця, фотографують і вивішують оголошення у спеціальних виданнях і в Інтернеті. В цих оголошеннях, ясна річ, даються координати ріелтора. За словами Віталія Котенка, в Мережі на спеціалізованих порталах можна відшукати по 5-10 описів того самого об'єкта. Причому така ситуація особливо поширена на київському ринку нерухомості.
«А коли на ріелтора виходить покупець, той ставить ультиматум:« Раз не хочете мені платити, не купите цю квартиру», - обурюється Віталій Котенко. - От ми й прийшли до висновку, що це не що інше, як здирництво. Проконсультувавшись з юристами, ми виявили, що весь склад цього діалогу можна спокійно підводиться під статтю Кримінального кодексу. Виходить, ріелтори працюють на межі закону і беззаконня? Нам відповідають, мовляв, «так функціонує весь ринок». Це насправді не так. Сьогодні є ряд компаній, які за цією схемою не працюють. Наприклад, на нашому порталі виставлені 2,5 тис об'єктів, і будь-який з них ви можете придбати без комісійних. По-друге, навіть якщо 90% ринку працює за схемою здирництва, це зовсім не звільняє учасників ринку від відповідальності за свої дії. Нехай моральної. Але недовго перейти і до матеріальної».
Віталій Котенко пропонує, щоб кожен продавець, кожен покупець визначився з тим, як він хоче вести себе на ринку, потрібен йому помічник чи ні. «Покупці, блокуйте ріелторів-здирників! - закликає він. - Сьогодні ваш ринок, вам нікуди поспішати. Не купите цю квартиру, купіть іншу - краще і дешевше. Це вже не ажіотажний ринок 2006-2007 років, коли люди готові були платити будь-кому і швидше, тому що квартири дорожчали не по днях, а по годинах».
Справа в ціні
Якщо ріелтори стануть брати гроші з продавців нерухомості, чи не накрутить це знову ціни на квартири? Ні, вважає президент київського відділення Спілки фахівців з нерухомості Ігор Однопозов: «Ціна формується ринком. У будь-якому випадку ринкова ціна - це добровільна ціна, яку зараз покупець готовий платити продавцю. А що стосується гонорару ріелтору, який платить продавець, він повинен сприймати його не як частину вартості квартири, а як оплату власного часу та зусиль, які довелося б витратити, якщо не звертатися до фахівця по продажах».
120 місячних
З минулої весни аналітики ринку нерухомості гіпнотизували публіку: мовляв, «цінове дно пройдено, квартири дешевшати не будуть». А покупці ще рік тому всі чекали остаточного обвалу цін. Зараз уже зрозуміло - сильно падати ціни на житло не будуть, але і рости теж навряд чи стануть. Пожвавлення ринку очікують щонайменше в 2012 році. Але хотілося б знати, яка «правильна» ціна на квартиру? На думку Ігоря Однопозова, вона повинна складати 120-130 місячних орендних плат. Тобто, якщо пристойна «двушка» здається за 4 тис грн, то справедлива ціна за неї - $ 60-65 тис.
Оренда головніше?
Бажання неодмінно купити власну квартиру - чисто наше явище, і нарікання на те, що, мовляв, доходи 90% населення не можуть цього дозволити - теж. У благополучних країнах Європи переважна більшість населення не купує житло, а орендує його. Так, 70% ринку нерухомості Німеччини побудовано на оренді.
Майже серйозно
Дорога квартира - не до добра!
Давайте відвернемося від серйозних матерій і поговоримо про що-небудь легеньке. Наприклад, про сни - їх запросто можна пов'язати з «квартирним питанням». Втім, сни про житло, на думку психоаналітиків, річ якраз дуже серйозна: образ будинку - відображення внутрішнього світу людини. Тому розшифровка таких снів може дати масу інформації.
Отже, за Міллером, побачити уві сні нову квартиру - до змін у житті. Тільки до яких? Згадайте інтер'єр житла: стара, тісна і обдерта халупа нічого доброго не передвіщає. А ось просторе, наповнене світлом житло - до вдачі.
Тепер про переїзди, покупки та оренду. Якщо ви уві сні намагаєтеся здати своє житло, то це може сигналізувати про приховане бажання позбутися від вантажу проблем. А якщо самі переїжджаєте на нову квартиру - значить, вас чекають зміни. Переїзд - справа клопітна, але сновидіння, в якому ви возитеся з купою речей домашнього вжитку, готуючись змінити житло, віщує вдачу. Перестановки в будинку - теж хороший сон, який свідчить про бажання змін, яке має всі шанси втілитися в життя.
За Лоффом, житло, що кишить народом, може свідчити про нестабільність відносин з навколишнім світом. Та й взагалі будинок - символ змін. А вже до кращого або до гіршого, покаже стан житла - в цьому він солідарний з Міллером.
Загадкові індійські йоги вважають, що будинок - символ фізичного тіла, і, бачивши його уві сні, потрібно обов'язково запам'ятовувати, який поверх вам наснився. Мовляв, 1-й - розум, 2-й - розум (чим вони відрізняються, хотіла б я знати!), Третій - душа, 4-й - дух. Цікаво, якщо ви бачите себе на даху хмарочоса, яких, мабуть, велетенських висот самовдосконалення ви досягли! А як тільки уві сні до вас хтось стукає у квартиру - не пускайте! На ваше тонке тіло зазіхає якась чужорідна сутність! Витівники вони, ці йоги ...
Але повернемося до купівлі-продажу квартир. Купівля уві сні занадто дорогого житла, як не дивно, нічого хорошого не віщує: ваші мрії можуть не здійснитися через нехтування дрібницями і невміння заздалегідь прораховувати свої дії. Воно й зрозуміло: вчіться визначати реальну вартість квартири, домагатися знижок і взагалі - орієнтуватися на ринку нерухомості!
Людмила Заглада, газета «Новая»