Забудовники оголосили про продовження термінів здачі в експлуатацію 90% новобудов високого ступеня готовності. Навіть у розпал кризи цей показник не перевищував 60%. Що відбувається і коли інвестори зможуть вселитися у власні квартири, з'ясовував Weekly.ua
Столичний архітектор Олександра Р. вже рік відкладає весілля. Проблема не у відсутності нареченого. До весілля вже все давним-давно готове: куплено не тільки сукня для нареченої і костюм для нареченого, але й житло для молодят. Їх однокімнатна квартира знаходиться в столичному житловому комплексі «Авіатор», який ніяк не здадуть в експлуатацію
«Спочатку планувалося добудувати будинок до кінця 2009 року, потім йшлося про травень 2010-го, після обіцяли в липні, а зараз говорять, що будинок здадуть у вересні», - зітхає Саша.
Володимир Устинов, головний інженер девелоперсько-будівельної компанії ТММ, яка зводить РК «Авіатор», запевняє, що чекати свого щастя Олександрі залишилося недовго. «Зараз завершуються роботи з влаштування мереж та благоустрою території, і в середині вересня ми представимо комплекс до здачі», - говорить він. Затримку Володимир Устинов пояснює недоступністю під час кризи кредитних ресурсів, тому, мовляв, доводилося адаптуватися до нових умов ринку в процесі будівництва.
Чому гальмують?
За словами Олександра Попова, директора проектної групи «Архіматика», з серпня 2009 року по серпень 2010 забудовниками були перенесені строки здачі в експлуатацію 90% об'єктів. Близько 110 будинків у столиці не будуть побудовані в строк. Збільшилися і затримки закінчення будівництва - у середньому від дев'яти місяців до півтора років. «Якщо до кризи причиною зриву термінів завершення будівництва в більшості випадків була неорганізованість забудовника, то сьогодні до цієї проблеми додався і фінансовий чинник», - пояснив він.
З ним частково погоджується Володимир Устинов, він пояснив, що не завжди винуватим опинявся забудовник. Так, до кризи затримки здачі об'єктів ТММ становили до півроку. І звичайно вони були обумовлені тим, що компанія, реалізуючи об'єкти нерухомості «під ключ», виробляла значні зміни в квартирах відповідно до побажань майбутніх мешканців. Наприклад, у житловому комплексі по вул. Галі Тимофєєвої перепланування було зроблене в 68% квартир. «У деяких квартирах - по кілька разів, тому що покупці постійно змінювали своє бачення», - розповів він.
Під час кризи через дефіцит обігових коштів і відсутність доступу до кредитних ресурсів забудовники в кращому випадку уповільнювали темпи будівництва об'єктів, а в гіршому - взагалі припиняли роботи. У минулому році кількість заморожених майданчиків у Києві доходило до 80%. Іноді компанії зупиняли продажу, не бажаючи продавати квартири на падаючому ринку.
Зараз ситуація трохи покращилася. Квартири продаються у всіх столичних новобудовах, правда, будівельні роботи активно ведуться тільки на 35% об'єктів. «Насправді Олександрі ще пощастило, її будинок хоча б будується», - говорить начальник аналітичного відділу КУА «Бустер» Олександр Подолянко.
Закон проти інвесторів
На жаль, право компаній продовжувати терміни будівництва сьогодні закріплено на законодавчому рівні. Цим користуються забудовники, що зазнають труднощі з фінансуванням. Більш того, антикризовий Закон «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» не дає інвестору можливості розірвати договір із забудовником, якщо оплачено 100% вартості житла. Та це нічого б і не дало, так як свої гроші інвестор зміг би одержати тільки після того, як його квартира була б продана.
Звичайно, завжди існує можливість ініціювати банкрутство компанії-забудовника, але це безглуздо, якщо у неї немає грошей. До кризи багато гравців ринку поспішали вкладати гроші в землю, проекти нерухомості і будматеріали, тобто неліквідні на сьогодні товари.
Можна також спробувати залучити іншого забудовника для закінчення будівництва об'єкта, спокусивши його солідним об'ємом непроданих квартир. Однак довіру до первинного ринку житлової нерухомості підірвано, нині продаються квартири тільки в готових будинках.
Теоретично інвестори можуть створити житловий кооператив, який виступить замовником будівництва. Але для цього їм потрібно буде вкласти додаткові кошти і засвоїти правила спілкування з місцевими чиновниками, що не кожному під силу.
З порожньою кишенею
Пікантності ситуації додають і чутки про виведення компанією «Київміськбуд» 80-відсоткового пакета акцій з комунальної власності. Хто став новим власником холдингу, поки невідомо. Правда, місцева влада обіцяє зробити все можливе, щоб повернути підприємство місту. Налякані ж потенційні інвестори відкладають покупку нерухомості до прояснення ситуації.
«Ми хотіли купити квартиру у «Київміськбуді». Але вони продають квартири через КУА, і не через фонди фінансування, як більшість, а по заставних. Поки ми радилися з юристами, як краще оформити договір, з'явилася інформація, що холдинг продали. Тепер боїмося купувати, раптом будівництво заморозити», - пояснив фінансовий аналітик Юрій Кравченко.
Подібні побоювання у холдингу називають марними і запевняють, що будівництво ведеться на всіх об'єктах. Правда, без зривів запланованих термінів здачі не обійшлося.
«На 27% об'єктів ми відстаємо від графіка, але є і такі об'єкти, де йдемо з випередженням. У вересні плануємо здати близько п'яти нових будинків», - розповів президент ХК «Київміськбуд» Василь Можар.
У цілому ж на ринку житлової нерухомості ситуація сумна. Допускати забудовників до кредитних ресурсів банкіри поки не мають наміру. Вони ніяк не можуть реалізувати заставне житло, тому що його нинішня ринкова ціна нижча за заборгованість за виданими до кризи позиками. А за існуючими ставками (близько 24% річних) забудовники брати кредити не наважуються і вважають за краще домовлятися про кредитні лінії. Правда, щастить одиницям. Тому зводити будинки сьогодні можливо тільки за рахунок інвесторів, що купують житло в новобудовах. Попит, за вказаних вище причин, дуже низький.
Ось вам і відповідь на питання, чому зросла кількість довгобудів і чому, наважившись купити квартиру навіть у практично готовому будинку, потрібно бути готовим до того, що переїзд у нове житло затягнеться на невизначений термін.
КОМЕНТАР
Маргарита Чернокондратенко, юрист ЮК «Юстікон»:
- Основна рекомендація для майбутнього інвестора - проаналізувати діяльність забудовника в минулому. Небажання надати інформацію про фінансовий стан компанії і результати діяльності в різних проектах і є показник ненадійності і некомпетентності забудовника. Важливо вивчити дозвільну документацію на будівництво: починаючи від оформлення прав на земельну ділянку і закінчуючи дозволом на виконання будівельних робіт. Проектна документація має бути належним чином погоджена і пройти комплексну будівельну експертизу. Також рекомендую зробити юридичний аналіз договору інвестування, який вам пропонує підписати забудовник. Зверніть увагу на те, які штрафні санкції накладаються на забудовника перед інвестором при невиконанні зобов'язань. Якщо таких пунктів у договорі немає, спробуйте змінити їх у документ.
Реакція на вашу вимогу багато в чому охарактеризує будівельну компанію.
Катерина Руденко, спеціально для Weekly.ua