Проблема
узаконення самовільно зведених будівель, будов і споруд в Україні не нова.
Причин
її виникнення дві: по-перше, у нас чомусь прийнято вважати, що на власній землі
можна будувати що завгодно і як завгодно, а по-друге, сама процедура офіційного
оформлення дозволів на будівництво досить складна і тривала. У підсумку
виходить, що легалізацією самовільно побудованих будівель люди починають
займатися, коли потрібно здійснити будь-які юридично значимі дії з ними
(продати, подарувати, заповісти).
П.
9 Заключних положень Закону України "Про регулювання містобудівної
діяльності" (діє з 12 березня 2011 р.) введення в експлуатацію незаконно
побудованих індивідуальних житлових будинків, садових, дачних будинків,
господарських будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків І та ІІ
категорій складності продовжено до кінця 2012 р. На виконання цієї норми
наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та
житлово-комунального господарства України від 24.06.2011 № 91 затверджено
Порядок прийняття в експлуатацію зазначених об'єктів (далі - Порядок
легалізації самобуду). У той же час на підставі постанови КМУ від 23 травня
2011 № 553 втратив чинність Тимчасовий порядок прийняття в експлуатацію
закінчених будівництвом приватних житлових будинків садибного типу, дачних та
садових будинків з господарськими спорудами і будівлями, побудованих без
дозволу на виконання будівельних робіт, що діяв раніше.
Для
початку треба визначитися з тим, що ж потрібно вважати самобудом. Згідно зі ст.
376 ЦК, під таким розуміють зведення житлового будинку, будівлі, споруди,
іншого нерухомого майна за наявності однієї з таких умов: 1) земельна ділянка
не відведена для цієї мети; 2) відсутній дозвіл на забудову, 3) відсутній
затверджений проект; 4) при будівництві були допущені істотні порушення
будівельних норм.
Чи можна уникнути суду?
Відразу
ж визначимося, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво, не
набуває права власності на такий об'єкт (ч. 2 ст. 376 ЦК). Воно може бути
визнане за рішенням суду за умови надання в установленому порядку такій особі
земельної ділянки під уже збудоване нерухоме майно, якщо це не порушує прав
третіх осіб (ч. 3 та 5 ст. 376 ЦК). Іншими словами, ГК передбачає судовий
порядок визнання права власності на незаконно побудовану нерухомість, якщо
земельна ділянка "заднім числом" таки була надана під будівництво і
за умови, що це не зачіпає інтереси третіх осіб. Тим не менше, на даний момент
можна обійтися і без суду.
Згідно
з новим Порядком легалізації самобуду, є можливість провести легалізацію
самовільно зведених об'єктів, минаючи суд. Однак земельна ділянка в будь-якому
випадку повинна бути оформлена належним чином.
Крім
того, можливі випадки, коли цільове призначення земельної ділянки не дозволяє
здійснювати будівництво на ній. Тоді виникає необхідність зміни цільового
призначення землі. Ці питання врегульовані Порядком зміни цільового призначення
земель, що перебувають у власності громадян або юридичних осіб, затвердженим постановою
Кабміну від 11.04.2002 № 502. Зокрема, в п. 12 цього Порядку встановлено, що
рішення сільської, селищної, місцевої ради або відповідного органу виконавчої
влади є підставою для оформлення громадянину або юридичній особі державного
акта на право власності на земельну ділянку зі зміненим цільовим призначенням.
Якщо
ж питання з землею вирішене позитивно або вона спочатку перебувала у власності
(користуванні) особи, яка здійснила незаконну забудову, немає ніяких перешкод
для застосування процедур, встановлених новим Порядком легалізації самобуду.
Як легалізувати самовільно зведену
будівлю
Як
вже було зазначено, Порядок легалізації самобуду встановлює процедуру прийняття
в експлуатацію закінчених будівництвом індивідуальних (садових) житлових
будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і
споруд, прибудов до них, громадських будинків І та ІІ категорій складності
(далі - об'єкти ), побудованих до 31.12.2009 без дозволу на виконання
будівельних робіт, заяви про прийняття в експлуатацію яких подано до
31.12.2012. Крім того, Порядок визначає механізм проведення технічного
обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж.
Нагадаємо,
що громадські будинки, пов'язані з І та ІІ категорій складності, визначаються
відповідно до будівельних норм (ДБН), держстандартів та правил (п. 1.2
Порядку). Відповідно до додатка "П" до ДБН А.2.2-3-2004 "Склад,
порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для
будівництва", до І категорії складності віднесені господарські та
допоміжні будівлі при житлових будинках, садові (літні) будиночки, а до ІІ -
1-3-поверхові садові житлові будинки, 1-3-поверхові будинки блокового типу з
квартирами в різних рівнях та будинки котеджного типу для індивідуальних
забудовників.
Необхідно
відзначити, що легалізація самобуду, згідно з п. 9 Прикінцевих положень ЗУ
"Про регулювання містобудівної діяльності", здійснюється безкоштовно
інспекціями Державного архітектурно-будівельного контролю за результатами
технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних споруд об'єктів при
наявності документа, що посвідчує право власності чи користування земельною
ділянкою, протягом 30 днів з моменту подачі заяви.
Саме
по собі введення самобуду в експлуатацію є безкоштовним. Однак за проведення
технічного обстеження заплатити все ж доведеться, адже його потрібно замовляти
самостійно у суб'єктів господарювання, що спеціалізуються на цьому виді
діяльності.
Слід
зазначити, що ціни на технічне обстеження самобуду в різних регіонах
відрізняються. Наприклад, у Харківській області це 7-15 грн за квадратний метр,
а в столиці - рази в два більше.
Без штрафу - ніяк
Відзначимо
також, що в будь-якому випадку при введенні в експлуатацію самобуду доведеться
заплатити штраф. Правда, порівняно невеликий - ч. 3 ст. 96 КпАП за виконання
будівельних робіт без дозволу чи проекту передбачений штраф у розмірі від 10 до
50 НМДГ, тобто від 170 до 850 грн.
Крім
того, необхідно звернути увагу, що введення в експлуатацію об'єкта ще не
означає набуття права власності на нього. Адже таке право підлягає
держреєстрації (ст. 182 ЦК), а згідно з ч. 9 ст. 39 ЗУ "Про регулювання
містобудівної діяльності", підставою для оформлення права власності на
об'єкт нерухомості є зареєстрована декларація про готовність його до
експлуатації. Таким чином, після реєстрації декларації необхідно пройти
процедуру держреєстрації права власності на узаконений самобуд.
Як
бачимо, процедура легалізації самобуду, згідно з чинними нормативно-правовими
документами, набагато простіша, ніж та, що застосовувалася раніше. Більш того,
введення в експлуатацію незаконно побудованих об'єктів здійснюється
безкоштовно. По суті, можна говорити, що держава оголосила амністію для осіб,
які незаконно побудували нерухомість, і надало їм можливість легалізувати
самобуд за спрощеною схемою без судового розгляду.
Які документи і куди слід подавати
1.
Звіт про технічне обстеження. Техобстеження проводиться виконавцем - суб'єктом
господарювання. Воно включає підготовку, попереднє обстеження (огляд,
фотографування об'єкта, визначення його категорії складності) і детальне
обстеження (визначення параметрів, характеристик матеріалів, конструкцій,
вирішення питання про необхідність лабораторних досліджень). За результатами
проведеного обстеження складається звіт (не менше 2 примірників - один для
замовника, а другий залишається у виконавця).
2.
Заява в ДАБК. Після техобстеження можна приступати до оформлення прийняття
об'єкта в експлуатацію. Для цього необхідно особисто подати (або надіслати
рекомендованим листом) до інспекції Державного архітектурно-будівельного
контролю за місцем знаходження об'єкта наступний пакет документів: 1) заяву про
прийняття об'єкта в експлуатацію (ця заява також має бути підписана
співвласником землі, якщо такий є), 2 ) два примірники заповненої декларації
про готовність об'єкта до експлуатації; 3) звіт про проведення технічного
обстеження, 4) копію правовстановлюючих документів на землю, на якій
розташований об'єкт, і копію техпаспорта з БТІ. Ці копії мають бути належним
чином завірені.
Відповідальність
за достовірність відомостей, що містяться у поданих документах, несе замовник
(заявник). При цьому дані декларації про готовність об'єкта до експлуатації
повинні узгоджуватися з іншими документами. Якщо декларація оформлена з
порушенням вимог, встановлених Порядком, це є підставою для її повернення
заявнику. Причому повернення декларації на інших підставах не допускається, а
про причини повернення заявник повинен бути повідомлений. Після усунення
недоліків декларації, що стали підставою для її повернення, заявник може знову
подати документи до відповідної інспекції.
3.
Декларація ДАБК. Інспекція ДАБК повинна розглянути документи протягом 30 днів з
моменту їх подачі і прийняти рішення про реєстрацію декларації або її
повернення. Датою прийняття об'єкта в експлуатацію є дата реєстрації декларації
про готовність об'єкта до експлуатації. Після проведення реєстрації один
примірник декларації повертається замовнику, а другий залишається в Інспекції.
Зареєстрована декларація є підставою для укладення договорів на поставку на об'єкт
житлово-комунальних послуг (газу, води, електроенергії), а при наявності
правовстановлюючих документів на об'єкт, що вводиться в експлуатацію -
підставою для внесення змін у техпаспорт цього об'єкта, виготовлений в БТІ.
Потрібно
звернути увагу, що замовник зобов'язаний протягом 7 календарних днів з дня
прийняття об'єкта в експлуатацію надати копію декларації до місцевого органу
виконавчої влади або місцевого самоврядування для подачі цими органами
інформації про об'єкт в органи статистики.
Що
стосується держреєстрації права власності на узаконений самобуд, то тут правила
встановлюють місцеві органи самоврядування. Але загальна процедура така:
спочатку подається заява у виконком, потім своє рішення виносить Архітектурна
комісія, все це фіксується у відповідному рішенні виконкому, яке і подається в
БТІ.
Обозреватель