Магазини модного
одягу і ресторани активно залишають центр Києва. Найбільше порожніх приміщень
на найдорожчих вулицях столиці: Хрещатику, Городецького, Заньковецької,
повідомили «Вестям» в консалтинговій компанії JLL.
Роздрібний оператор
Fiba Retail оголосив про рішення закрити два флагманських магазина на Хрещатику
під брендами Marks&Spencer і GAP, крім того, з центру міста пішли Mexx
(«Дельта Спорт») і Naf Naf («Інтермода-Трейд), Adidas, деякі ресторани,
наприклад, «Планета Суші» і Soocre. Також чотири магазини в Пасажі закрив Helen
Marlen Group: Passage15 Man, Vintage 48, Disquared2 і Helen Marlen2. «Ті
марки, які пішли з центру міста, перебралися в ТРЦ, приміром, Helen
Marlen Group успішно працює на 1,5 тис.кв.м в «Мандарині». В чому перевага ТРЦ? Вони генерують цільової
потік», — пояснив «Вестям» партнер Української ритейл-асоціації
Олександр Фіалка.
За даними
дослідження JLL, вакантність приміщень стріт-рітейла в Києві з початку року
збільшилася більш ніж утричі: з 3 до 10%. Найбільше постраждали магазини на
центральних вулицях, які перебували в епіцентрі політичних подій. «За
підсумками півріччя найвища вакантність у стріт-ритейлі була зафіксована на
вулицях Архітектора Городецького (на рівні 33%), Заньковецької (26%) та
Хрещатику (12%), які раніше були
основними локаціями для відкриття флагманських точок і відрізнялися відсутністю
вільних приміщень під оренду», — повідомила керівник
відділу торговельних площ компанії в Україні Анна Чуботіна.
Догляд флагманських
магазинів з престижних майданчиків пояснюють не тільки падінням відвідуваності
в період активної фази масових протестів на Майдані з листопада 2013 р. по лютий 2014 р. «Споживчий попит продовжує знижуватися на тлі
збереження напруженості на Сході України поряд з фундаментальними економічними
проблемами, що негативно впливає на товарообіги рітейлерів. Вартість оренди на
центральних вулицях Києва значно вища в
порівнянні з торговими центрами, в умовах падіння продажів у роздрібних
операторів немає можливості дотувати магазини, розташовані на Хрещатику та
інших центральних вулицях. Таким чином, багатьом ритейлерам вигідніше закрити
неприбуткові магазини, скоротивши загальні орендні витрати роздрібної мережі»,
— пояснили «Вестям» в консалтинговій компанія в сфері комерційної
нерухомості CBRE.
«Орендні ставки в
центрі — неадекватні. Ми платили за приміщення в рази більше, ніж заробляли. Ще
в середині минулого року було прийнято рішення про закриття магазина, ще
задовго до подій на Майдані», — на умовах анонімності сказав нам один орендарів, який пішов з центру
міста.
Втім, біжать з
центру не всі, деякі продовжують працювати, незважаючи на неприбуткову
діяльність. «Ми боремося. Нам вдається знаходити взаєморозуміння з господарями
приміщень, орендні ставки ми ще навесні зафіксували у гривні, в результаті не
закрили жодного ресторану, не скорочували персонал. Хоча наш обіг на Хрещатику впав у рази. Сказати, що
ситуація зараз покращилася, ми поки не можемо. Так, перед приміщенням вже не
ночують люди, але відвідувачі поки що до
нас не повернулися, ділова активність в центрі не відновилася. Офіси на
центральних вулицях досі пустують,
туристів не так багато. Ми сподіваємося, що через місяць-два люди повернуться на Хрещатик, а, значить, і до нас повернуться», — зазначив у розмові
з «Вестями» генеральний
директор Mafia Андрій Папко.
Оренда просіла на 30-40%
В JLL повідомили, що
зниження попиту з боку орендарів призвело до падіння орендних ставок в центрі столиці. Причому чим
престижніше було місце, тим сильніше
здешевлюється оренда. На центральних
вулицях (Хрещатику, Архітектора Городецького, Заньковецької та в Пасажі) в
середньому на 40% — з $3,6 тис. На одному квадратному метрі на рік ($300 /
місяць / кв.м) до $2,1 тис. / кв.
м / рік ($180 на місяць). На прилеглих вулицях, в так званій зоні Центр 2 (що
включає вулиці Богдана Хмельницького і Басейну, бульвари Лесі Українки та
Тараса Шевченка) орендні ставки опустилися в середньому на 30% — до $600-840 за
квадратний метр на рік. Для порівняння: в житлових районах, зокрема, на
Позняках, Оболоні, Теремках і Святошино оренда подешевшала тільки на 15% (до $300-480
за кв. и на рік).
За даними CBRE,
ставки на торговельні площі в ТРЦ, номіновані в доларі, знизилися з початку
року на 20% (головним чином, за рахунок того, що були на початок кризи
зафіксовані в гривні при курсі 10 грн за
у.о.). На сьогоднішній день вартість оренди в кращих торгових центрах
варіюється в межах $80 $136 кв. м / міс. за стандартну галерейную секцію на
100-200 кв. м. У менш успішних ТРЦ — $40 $68 кв. м / міс.
«Проте, враховуючи
істотне знецінення національної валюти, ставки в гривневому еквіваленті в
цілому по ринку знизилися незначно», — підкреслила Анна Чуботіна. «Дуже часто
після початку падіння нацвалюти переписувалися договори оренди, з долара на гривню, причому за
курсом 8 грн», — доповнив колегу
Олександр Фіалка.
Що
далі
Експерти
сподіваються, що в найближчому часі фешн-рітейл повернеться в центр, адже
барикади прибрані, а рух автомобілів по центру майже повністю відновлено. «На
Хрещатику та прилеглих вулицях ми побачимо повернення рітейлерів протягом півроку.
Добудовується ЦУМ, готовий запропонувати в 2015-му призабутий формат
універмагу. Вже зараз «Глобус» пропонує цікаву, клієнт-орієнтовану концепцію,
незабаром, я впевнений, туди повернуться орендарі», — запевнив Олександр
Фіалка. Однак, на його думку, орендні ставки знизяться ненадовго. «Господарі приміщень налаштовані дуже
консервативно. Вони готові надавати суттєві знижки — до 50%. Але тільки на рік
— до відновлення потоку покупців», — сказав Фіалка.
Хоча партнер
Української торгової гільдії Віталій Бойко впевнений, що повернення торгівлі в
центр може відбутися тільки за умови збереження більш низьких орендних ставок
на тривалий термін. «Магазин у центрі столиці — одна з умов заходу мережі в
країну. Бажаючих багато, але в нинішніх умовах все розуміють, що повернути
інвестиції їм буде складно. Товарообігу від 800 у.о. за квадратний метр, який
був в 2012-2013-х в магазинах на Хрещатику, найближчим часом не досягти, наші
люди зараз налаштовані на економію», — зазначив він.
Однак поки, за
спостереженнями експертів, в стріт-ритейлі змінилися лідери. Традиційно активні
fashion-ритейлери практично не розглядають нові майданчики. «У Києві готуються
до відкриття кілька великих проектів ТРЦ (Retroville, Respublika, Lavina,
Blockbuster і ін.), Fashion-ритейлери придивляються до нових майданчиків серед них», — пояснили в Українській
ритейл-асоціації.
Проте, згідно з дослідженням
JLL, виріс попит з боку аптек, кафе, ресторанів і продуктових магазинів на
Центр 2 і житлову зону. «Сьогодні ринок стріт-рітейлу Києва - це ринок
орендаря. Обсяг пропозиції вдвічі перевищує наявний попит, і власники змушені
шукати компроміси і домовлятися про прийнятні умови з потенційними орендарями.
Якщо перш рітейлерам було складно знайти підходяще приміщення в стріт-ритейлі,
то вже в 2012-2013 роках площі шукали свого орендаря не більше двох місяців,
тепер — до півроку», — сказала Анна Чуботіна.
Оксана Гришина, «Вести»