За підсумками
останніх двох місяців можемо, нарешті, констатувати, що після 1,5 років
анабіотичної стабільності ринку очікуване багатьма зниження цін на нерухомість,
нарешті, почалося.
Як ми і
прогнозували, причиною тому стало стрімке падіння курсу гривні.
Ціни на квадратні
метри в Україні як і раніше обчислюються в доларовому еквіваленті. А курс
долара в останні два з половиною місяці міняється дуже часто і не завжди
передбачувано.
Примітно, що
сьогодні багато продавців вже погоджуються продавати квартири в гривнях, але
тільки за комерційним курсом на день укладання угоди. Ну, а покупці, навіть
якщо у них і припасені долари, не поспішають платити, по суті, в півтора рази
більше в гривневому еквіваленті. Не кажучи вже про те, що обмеження на зняття
вкладів у валюті сумою, еквівалентною 15 000 грн, як і раніше, діє.
У підсумку ринок
ось уже майже три місяці практично стоїть. Рідкісні угоди укладаються тільки в
тому випадку, якщо продавець досить гнучкий: або істотно поступається в ціні,
або готовий йти на поступки відносно курсу перерахунку.
Однак якщо в лютому
— на початку березня продавці готові були хіба що торгуватися з реальним
покупцем, якщо такий знайдеться, то з середини березня ми можемо спостерігати
вже поступове зниження цін на квартири. Правда, зниження це поки не зрівняти із
зростанням курсу долара. На початку року ми прогнозували, що в разі просідання
гривні до 12 за долар, ціни на квартири знизяться на 20-25%, за підсумками ж
останніх двох місяців, за даними бази оголошень Domik.ua, ми спостерігаємо
зниження цін всього на 1,7% — до $1676 за квадратний метр. У порівнянні з
початком року зниження ціни склало 1,5%.
При цьому на 2,2%
з початку року подешевшали квартири в новобудовах, правда, як ми вже писали,
зниження цін у новобудовах почалося ще в жовтні, але протягом березня ми
спостерігали в цьому сегменті незначне зростання, яке в квітні знову змінилося спадом.
Сьогодні квадратний метр квартири в новобудові коштує $1808.
А ось квартири
біля метро в цілому по місту з початку поточного року подешевшали більше — на
2,9%, до 2045 за кв.м.
У сегменті
новобудов більш характерне зниження цін у панельних будинках — квартири в них
подешевшали на 2,7%, тоді як в цегляних — на 1,1% з початку року.
Спостерігається
зниження і в інших сегментах ринку, але також незначна — в межах 2-5%.
Так, квартири в
дореволюційних будинках подешевшали з початку поточного року на 2,2% — до $2906
за квадратний метр. Зниження ціни в «сталінках» помітно більше — 4,6%, до $2311
за кв.м. Квартири в будинках серії «стара цегла» впали в ціні на 2,7%, до $1654,
в будинках серії «стара панель» — на 2,5%, до $1520. У сегментах «типова
панель» і «поліпшена типова панель» зниження цін майже на тому ж рівні — на 2,5%
і 2,3%, до $1574 і $1480 відповідно.
Єдиний сегмент, в
якому з початку року спостерігаємо зростання — це цегляні відомчі будинки
будівлі кінця 80 — початку 90-х — ціни на квартири в них виросли на 1,5%, до $1860
за квадратний метр. Що, цілком імовірно, є чисто статистичним зростанням,
пов'язаним зі структурою пропозиції. Наприклад, в будинках цієї серії на 5,1%
подорожчали трикімнатні квартири, які становлять близько третини пропозиції.
Чотирикімнатні квартири, хоч і не настільки численні, теж подорожчали — на 2,4%.
Втім, в останній тиждень спад спостерігається і в цих сегментах. А ось найчастіше
найбільш затребувані покупцями одно- та двокімнатні дешевшають: однокімнатні на
1,3%, двокімнатні куди більш відчутно — на 6,4% з початку року.
Примітно, що в
цілому по Києву найбільше зниження цін торкнулося найбільш затребуваних одно- і
двокімнатних квартир. Так, однокімнатні з початку року впали в ціні на 3,6%, до
$1631 за квадратний метр. Двокімнатні — на 3,3%, до $1704 за кв.м. Зниження цін
на «гостинки» склало 2,9%, а ціна квадратного метра сьогодні становить $1653. А
ось потенційні продавці три- і чотирикімнатних квартир знижувати ціни не
поспішають. Ціна квадратного метра трикімнатної квартири знизилася з початку
2014 р. всього на 1%, до $1779, а в сегменті чотирикімнатних зниження і зовсім
поки що не спостерігається, ціна квадратного метра майже така ж, як і на
початку року — $2210.
Ситуація з цінами
на квартири в новобудовах на вторинному ринку хоч і не суттєво, але
відрізняється. Тут ціни на однокімнатні квартири з початку року знизилися на
5,8%, до $1606 за квадратний метр, на двокімнатні — на 1,7%, до $1795,
трикімнатні квартири подешевшали на 3%, до $1876 за кв.м, а квадратний метр
чотирикімнатної сьогодні пропонується в середньому на 4,5% дешевше, ніж на
початку року — за $2331.
В абсолютних
цифрах зниження цін склало від 1,5 до 5 тисяч доларів залежно від типу квартири
в цілому по місту і $4-8 тисяч в новобудовах. Але в даному випадку не варто
забувати про і розміри поступок при торгах, а також про курси перерахунку
валюти, які в кожному випадку обговорюються індивідуально.
Найдорожчі в
Києві як і раніше квартири в Печерському районі — в середньому $2700 за
квадратний метр. Ціни тут знижуються, але повільно і стрибкоподібно — з початку
року менше 1%. Найнижчі ціни традиційно на квартири в Деснянському районі — $1341за
кв.м. Тут просідання ціни склало 1,6%.
Найбільше з
початку року впали ціни на квартири в Голосіївському районі — на 4,8%, до $1825
за квадратний метр. Примітно, що подешевшали всі типи квартир, але найбільше — двокімнатні,
на 7,7% з початку року.
Відносно
стабільними в порівнянні з початком року поки залишаються ціни в Оболонському,
Дніпровському та Дарницькому районах. В інших також спостерігається зниження в
межах 1,5-4,5%.
Поки що зниження
цін пропозицій з більшості районів і сегментів мало відчутне, але спадний тренд
стає все більш помітним, іноді досягаючи 0,5-1% на тиждень, не враховуючи
розміру реальних поступок і курсу долара, про який домовляються сторони угоди.
Тому, швидше за все, найближчим часом ми побачимо куди більш помітне зниження
цін.
Наталія Рева, Domik.ua-нерухомість