Здається, що не одна юридична особа, купуючи у власність
нерухомість, потім стикалася з тим, що оформити землю, на якій вона
знаходиться, дуже складно. І справа навіть не стільки в бюрократичних
зволікання, скільки в тому, що держава може вирішити, не дивлячись на наявність
нерухомої власності, що ця земельна ділянка зайнята неправомірно, і спробувати
зробити виселення. Хто правий, а хто ні, і як правильно вийти з ситуації, що
склалася, розглянемо на прикладі судової практики.
У грудні 2009 р. прокурором одного з районів столиці в
інтересах держави (в особі Київської міськради) був заявлений позов до ТОВ про
звільнення земельної ділянки. На думку позивача, відповідачем ця земельна
ділянка використовувався для обслуговування нежитлової будівлі, що належить
йому на праві власності без законних на те підстав, оскільки за результатами
перевірки, проведеної Державною інспекцією з контролю за використанням та
охороною земель у м. Києві, на спірну земельну ділянку у відповідача не було
правовстановлюючих документів.
Господарський суд у задоволенні позовних вимог відмовив.
Суд апеляційної інстанції рішення суду першої інстанції залишив без змін. ВГСУ
постанову апеляційного суду також залишив без змін. Генпрокурор подав заяву про
перегляд Верховним Судом України постанови ВГСУ з мотивів неоднакового
застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального
права. Заявником були надані постанови ВГСУ, датовані 2010 р. і мотивовані тим,
що виникнення права власності на об'єкт нерухомості не є безумовною підставою
для укладення договору оренди земельної ділянки. Угоди, що тягнуть перехід
права власності на нерухомий об'єкт, що одночасно є підставою для переходу
права на землю, однак оформлення такого права здійснюється у встановленому
законом порядку.
В основі оскаржуваної постанови ВГСУ був висновок про
правомірність користування відповідачем спірною земельною ділянкою у зв'язку з
розташуванням на ній нерухомого майна, що належить відповідачу, і оформленням ним
прав на спірну земельну ділянку з дозволу Київської міської ради.
Згідно зі ст. 377 ЦК України, до особи, яка придбала
житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку,
на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах,
встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку,
будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача
переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята
житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка
необхідна для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда
розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження
до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на
якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
Ст. 120 ЗК України встановлено, що у разі набуття права
власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що знаходяться у власності,
користуванні іншої особи, припиняється її право власності, а також право
користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. Це право
переходить до особи, яка придбала у власність житловий будинок, будівлю або
споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи,
разом з правом власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони
розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо житловий будинок, будівля
або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває в користуванні, то у
разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право
користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих же умовах і в
тому ж обсязі, які були у попереднього землекористувача.
Таким чином, з виникненням права власності на будівлю або
споруду до власника переходить право власності або право користування земельною
ділянкою, на якій розташовані належні йому будівля або споруда. З матеріалів
справи випливає, що відповідач на законних підставах є власником нежитлового
будинку - магазину, розташованого на спірній земельній ділянці, яка, у свою
чергу, на той момент перебувала у стадії розробки оформлення документів на
річну оренду за відповідачем з наступним викупом.
Ст. 16 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що
укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної
власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади
або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку,
передбаченому ЗК України або за результатами аукціону. При цьому передача в
оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності,
здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, коли
на таких земельних ділянках зведені споруди, що знаходяться у власності
фізичних або юридичних осіб. Надання таких земельних ділянок, відповідно до ч.
1 ст. 123 ЗК України, здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади
або органів місцевого самоврядування. Рішення ними приймається на підставі
проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Тобто, якщо юридичною
особою були дотримані всі перераховані процедури, то вважати, що вона
самовільно (безпідставно) займає певну земельну ділянку безпідставно. З таким
висновком нижчестоящих судів погодився і ВГСУ, оскільки відповідач, ставши
власником будівлі, правомірно ініціював отримання земельної ділянки у
користування та отримав згоду Київради на розробку документації із землеустрою.
Однак розглянути і прийняти відповідне рішення у строки, встановлені законом,
зобов'язаний відповідний орган місцевого самоврядування, в даному випадку -
Київська міська рада, яка є позивачем у справі, а не особа, яка подала заявку.
Така ж правова позиція була висловлена в постанові
ВСУ від 2006 р. А це означає, що з виникненням права власності на будівлю або
споруду у юридичної особи виникає право отримати земельну ділянку в
користування, а у відповідного повноважного органу виконавчої влади або органу
місцевого самоврядування виникає обов'язок розглянути таке питання і прийняти
відповідне рішення у строки, встановлені законом. А у разі порушення таких
строків потенційний власник або користувач до вирішення питання по суті, тобто
оформлення, займає таку ділянку правомірно. За таких обставин ВСУ відмовив у
задоволенні заяви Генерального прокурора.
Єгор Желтухін, Cудебно-юридическая
газета