«Кількість нових кредитів буде зростати. Ми очікуємо
збільшення цього показника в півтора-два рази в порівнянні з 2010 роком. При
цьому 70% від загального числа виданих іпотечних кредитів складуть позики на
купівлю житла на вторинному ринку. Середня сума по іпотечних кредитах буде
коливатися в діапазоні 300-400 тис. грн при середньому терміні позики 10-15
років», - прогнозує начальник відділу розвитку та підтримки роздрібних
кредитних продуктів банку «Хрещатик» Андрій Осипов.
Суєта в сегменті іпотечного кредитування піднялася вже в
другій половині 2010 року. Фінансисти, які не так давно категорично відхрещувалися
від видачі позик під заставу нерухомості, почали масово повертатися в цей
сегмент: якщо на початку 2010 року заявки на іпотечні позики брали тільки
близько десяти банків, то на початок поточного року таких налічувалося більше
25.
Щоправда, левова частка кредиторів погоджувалася позичати
позичальників грошима виключно під купівлю житла на вторинному ринку.
Новобудови під заставу об'єкта на даний момент кредитують трохи більше десятка
банків. В основному вони реалізують проекти спільно з партнерами-забудовниками,
так що позичальникам доводиться вибирати житло лише з декількох об'єктів. «Є
декілька банків, які пропонують кредитування нелокалізованих об'єктів на
первинному ринку (тобто без прив'язки до конкретного забудовника і об'єкту).
Але це коштує клієнтові дорожче. Крім того, більшість банків вимагають у такому
разі додаткову заставу у вигляді нерухомості, яка належить позичальникові», -
пояснив Юрій Руденко, старший експерт відділу ринкової аналітики УкрСиббанку
BNP Paribas Group.
Загострення конкуренції вже принесло перші плоди: ставки
по іпотечних кредитах на вторинному ринку різко знизилися. «За минулий рік їх
падіння склало близько 5-7%, реальна ставка опустилася до 19-21% річних у
гривні», - зазначає Андрій Осіпов. Поступово подовжувалися і терміни
кредитування. На початок року все більше банків демонстрували готовність
позичати клієнтів грошима на 15-20 років, а не 10-15, як раніше. На велику
вигоду можуть розраховувати позичальники, які ризикнули взяти кредит з
«плаваючою» ставкою. Такі позики зараз пропонують дедалі більше банків,
намагаючись таким чином убезпечити себе від цінових коливань на ресурсному
ринку. Як правило, «плаваюча» відсоткова ставка розраховується, виходячи з
вартості депозитів (процентна ставка за вкладами до року плюс фіксований
відсоток), і щорічно переглядається. Враховуючи безперервне падіння ставок за
вкладами, фінансисти обіцяють поступове зниження цін і на «плаваючі» кредити.
«У нинішньому році плаваючі ставки за іпотечними кредитами будуть перебувати в
коридорі 14-16%, фіксовані - 16-18%», - прогнозує заступник голови правління АТ
«Ерсте Банк» Світлана Черкай. Хоча позичальники все ще насторожено ставляться
до настільки щедрих пропозицій банків. Адже спрогнозувати траєкторію плаваючих
ставок протягом 10-20 років, протягом яких їм доведеться гасити іпотечну
позику, фактично неможливо.
Незважаючи на показну привітність банкірів, ті, як і
раніше, утримують досить високу планку вимог до позичальників і найближчим
часом не мають наміру її знижувати. «Щоб претендувати на отримання кредиту,
позичальник повинен мати дохід, який, як мінімум, у два-три рази перевищує
розмір щомісячних виплат за кредитом. Проводячи оцінку кандидата, банки беруть
до уваги і розмір власного внеску позичальника, його офіційні, а також
підтверджені додаткові доходи, доходи членів сім'ї, наявність у власності
нерухомості та/або автомобіля, депозитів, а також кредитну історію», -
розповідає Дімітрос Ефтіміоу, директор департаменту з розвитку роздрібного
бізнесу Universal Bank. Деякі фінустанови вводять і додаткові параметри оцінки.
Наприклад, враховують ділову репутацію клієнта, його загальний трудовий стаж і
термін роботи на останньому місці (звичайна вимога - не менше року), сімейний
стан і т.д. «Жорсткі вимоги до позичальників, які часто включають в умови про
надання додаткової застави по кредиту та фінансового поручителя, будуть
залишатися одним з важливих факторів, що стримують зростання обсягів іпотечного
кредитування», - вважає начальник управління розвитку роздрібного бізнесу АКБ
«Індустріалбанк» Сергій Писаренко.
Ще один камінь спотикання на шляху до отримання
іпотечного кредиту - високий розмір авансового внеску, який вимагають банкіри.
Перш ніж отримати позику, клієнтові необхідно накопичити 30-50% від вартості
житла. Втім, ще в середині року розмір необхідного авансового внеску коливався
в діапазоні 40-60%. «Брати кредит на двадцять років під ставку 20% річних
неможливо. Це доцільно лише у випадку, якщо для купівлі нерухомості не вистачає
20-30% вартості квартири», - пояснив таку вимогу голова правління Укрсоцбанку
Борис Тимонькін. Банкіри вважають, що кількість пропозицій з авансами 30-40%
буде рости, однак нижче цієї планки розмір початкового внеску по іпотечних
кредитах не впаде.
За прогнозами експертів, у найближчі місяці кількість
іпотечних кредиторів продовжить збільшуватися. Ефективні ставки за кредитами
під тиском конкуренції можуть знизитися ще на 1-2%.
Однак такі тенденції в основному торкнуться кредитування
на покупку уживаних квартир. Ситуація на первинному ринку навряд чи зміниться
на краще. «Банки не хочуть кредитувати забудовників. Багато недобудованих
об'єктів вже були прокредитовані по декілька разів і продані. У кінцевому
підсумку банки просто не розуміють, кого вони будуть кредитувати. Якщо
з'являться нові об'єкти, банки зможуть їх відслідковувати з самого початку
будівництва і отримають доступ до всієї документації, можливо, вони почнуть
зважено кредитувати забудовників. Але повернення до показників 2008 року ми не
чекаємо», - прогнозує Світлана Черкай.
Дешеве житло Азарова буде тільки в схемах
Прем'єр Микола Азаров заявив, що житло в столиці повинно
коштувати в середньому не більше 8 тис. грн за квадратний метр. «Ті, хто буде
продавати по 12-16 тис. грн, нехай продають. Але вони повинні пам'ятати, що
ніякої державної підтримки при цьому не отримають. А ціни в 8 тис. грн якраз
достатньо, щоб підштовхнути ринок і оживити його. Ми можемо розраховувати, що
цей рік може стати переломним для будівельного комплексу. І вже у другому
півріччі ми повернемося на докризові обсяги будівництва. Ми домовилися з
будівельниками, що в Києві ми зробимо мінімальні ціни на житло по країні. Щоб
Київ був орієнтиром для країни», - додав прем'єр. Відповідно, для громадян, які
мають право на допомогу держави, квадрат нерухомості, що купується, обійдеться
в 4 тис. грн. Прем'єр запевнив, що Кабмін переконав будівельників обмежитися
5%-ною рентабельністю.
Втім, заявленої вартості квадрата новобудови досягли і
без урядової допомоги. За даними компанії «Олімп-Консалтинг», у грудні середні
ціни на квартири у щойно зданих в експлуатацію будинках становили $1993, або 15
942 грн за квадрат. Але такі будинки явно вже не будуть претендувати на
державну допомогу. Проте компаніям, які знаходяться в процесі будівництва, не
буде потрібно особливих зусиль, щоб відповідати встановленій Кабміном
восьмитисячній планці. Зокрема, за такою ціною пропонують купити квартиру в
будинках на нульовому циклі, на околицях Києва та в містах-супутниках. Тобто
саме в будинках, які уряд відносить до «будівельного ширпотребу».
За словами керівника департаменту житлової нерухомості
Української торговельної гільдії Вікторії Нероди, наближені до влади компанії
цілком можуть отримати державну підтримку, навіть якщо будуть продавати
квартири дорожче - прецеденти вже були. «Собівартість соціального житла в Києві
становить зараз $600-700. На ринок його ніхто нижче $1000 не виставить, хоча
уряд і говорить про наявність домовленостей з будівельниками про обмеження
рентабельності на рівні 5%. Формально для покупця, який буде робити 50%-ний
власний внесок (решту покриває держава), наприклад лікар чи вчитель, квадрат
справді коштуватиме 4 тис. грн. Але це ж не означає, що забудовник дійсно
отримає за нього таку суму», - уточнила Нерода.
Тетяна Письменна, «Комментарии»